Đọc 'gu' khách thuê văn phòng hạng sang

Tòa nhà văn phòng The Hallmark tại Thủ Thiêm, TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn

Theo số liệu cập nhật của JLL Việt Nam, quy mô thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM ít biến động trong 2 năm qua, kể từ khi Tòa nhà Hữu Nghị - tòa nhà hạng A mới nhất ra mắt năm 2020. Tính hết quý I/2023, tổng nguồn cung hạng văn phòng A tại khu vực trung tâm Thành phố đạt 308.325 m2 (tính trên diện tích thuê thuần). Nguồn cung hạn chế kéo theo tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A luôn duy trì ở mức thấp, cụ thể là 5,6% vào cuối quý đầu năm nay.

Dù vậy, thị trường này đang dần mở rộng trong những năm tới, với các dự án như The Nexus (31.572 m2) và The Sun Tower (67.573 m2) dự kiến hoàn thành vào năm 2024. Tại Thủ Thiêm, khu trung tâm tương lai của TP.HCM, dự án The Hallmark sẽ đóng góp khoảng 50.000 m2 diện tích văn phòng hạng A vào cuối năm 2023 với các gói cam kết thuê sớm rất cạnh tranh.

Nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường gây áp lực cạnh tranh về giá đối với các tòa nhà văn phòng cũ. Ông Will Trần, Giám đốc Khối tư vấn cho thuê văn phòng khu vực TP.HCM, JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu văn phòng hạng A vẫn rất lớn, thậm chí nhiều công ty đa quốc gia sẵn sàng trả giá cao để thuê những tòa nhà văn phòng đạt chuẩn.

“Thị trường văn phòng hạng A bắt đầu chia thành 2 loại hình rõ ràng là các tòa nhà mới hiện đại và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, được đưa vào sử dụng trên 10 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp... có thể phải chấp nhận việc giá thuê giảm xuống hoặc bị loại khỏi phân khúc văn phòng hạng A”, ông Will Trần nói.

Trên thực tế, một số tòa nhà văn phòng tại khu vực trung tâm TP.HCM đang giảm giá cho các ô văn phòng ở khu vực thấp tầng, không có tầm nhìn, hoặc cung cấp nhiều ưu đãi trong thời gian thi công thiết kế văn phòng cho khách thuê mới để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà.

Tuy nhiên, chuyên gia của JLL cho rằng, sản phẩm văn phòng muốn đáp ứng đòi hỏi của khách thuê thế hệ mới sẽ cần nhiều yếu tố liên quan đến ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp), công nghệ cao, trải nghiệm chất lượng và giao thông kết nối. Đây sẽ là một trong những xu hướng mới và tác động không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A thời gian tới.

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, việc tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng vẫn đang diễn ra. Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu Net Zero (phát thải ròng bằng 0), cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.

Hiện tại, thị trường ghi nhận thêm hơn 200.000 m2 sàn với 2 dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và 1 dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại TP.HCM, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê.

“Hướng tới phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút khách thuê lớn, có tên tuổi. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng xanh, tòa nhà xanh sẽ ngày càng tăng trong thời gian tới”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo giới quan sát, văn phòng cho thuê hạng A dù trong bối cảnh nào cũng luôn được các nhà đầu tư tin tưởng về khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và ít khi có sự thay đổi. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã tạo cơ hội cho những mô hình làm việc mới như làm việc tại nhà hoặc không gian làm việc linh hoạt lên ngôi, khiến các chủ đầu tư nhận ra rằng, mô hình văn phòng truyền thống hoàn toàn có thể thay đổi.

“Chứng chỉ xanh đang là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các tòa nhà mới, đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng cho thuê. Chúng ta có thể thấy các khách thuê sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh, trong khi các tòa nhà cũ và không có chứng chỉ này giá thuê sẽ sụt giảm”, ông Will Trần nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, các tòa nhà hiện tại sẽ phải cân nhắc chiến lược phát triển nếu không chịu thua thiệt, thậm chí bị đào thải trong cuộc cạnh tranh đường dài.

Trọng Tín