Động lực phát triển đô thị từ mô hình TOC

Mô hình cộng đồng định hướng giao thông được các chuyên gia đánh giá phù hợp trong cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội. Trong ảnh: Khu tập thể Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Ảnh Quang Thái

Nhiều rào cản trong hiện thực hóa TOD

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD -Transit Oriented Development) đang được thành phố Hà Nội tích cực nghiên cứu và áp dụng trong quá trình tái thiết đô thị, nhằm mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống. Mô hình này được đề cập tới nhiều trong các kế hoạch phát triển đường sắt đô thị và tái thiết đô thị. Tuy nhiên, qua 2 năm tập trung bàn thảo (2024-2025), các chuyên gia nhìn nhận đang có nhiều rào cản để hiện thực hóa mô hình TOD.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Tài Thu, Phòng Quản lý đường sắt đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), TOD được xác định là một công cụ chiến lược để tái phát triển Thủ đô, hiện thực hóa tầm nhìn đến 2045, Hà Nội ngang tầm với Thủ đô các nước phát triển trong khu vực và trên thế giới. TOD đã được luật hóa, pháp điển hóa trong Luật Thủ đô năm 2024, Luật Đường sắt (dự thảo sửa đổi), các Nghị quyết đặc thù của Quốc hội và các Quy hoạch được duyệt. Hà Nội cũng đang cụ thể hóa các quy định về TOD qua các nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố.

Tuy nhiên, còn một số vấn đề lớn chưa được xác định như khoảng cách tiếp cận là 500m hay 800m; lựa chọn các hành lang, khu vực TOD (phân bổ dân cư); tiêu chuẩn quy hoạch cho các khu đô thị đa chức năng; tài liệu quy định, hướng dẫn các bước triển khai TOD và cơ chế tài chính huy động nguồn lực xã hội.

Chuyên gia quy hoạch giao thông đô thị Nguyễn Thành Sơn cùng nêu, các rào cản này đang đến từ thể chế, tài chính và các quy định có liên quan. Cụ thể, các dự án đường sắt đô thị gặp khó khăn do quy mô dự án lớn, khuôn khổ pháp lý chồng chéo, thị trường biến động và chi phí đầu tư lớn. Để giải quyết cần khung pháp lý linh hoạt, dài hạn và cơ chế đặc biệt để rút ngắn thời gian thực hiện.

Tại Tọa đàm “Bàn về TOC - Mô hình cộng đồng định hướng giao thông" vừa được tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia thảo luận sâu về sự chuyển đổi từ mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sang cách tiếp cận TOC. Tiến sĩ, kiến trúc sư Nguyễn Văn Hải, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, nếu TOD tập trung phát triển đô thị xoay quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng với bán kính tiếp cận khoảng 500-800m, thì TOC mở rộng hơn về cách tiếp cận, nhấn mạnh vai trò của giao thông như một chất xúc tác để hình thành các cộng đồng sống động, đa chức năng, có bản sắc và gắn bó với địa điểm.

Theo các chuyên gia, TOC không phủ định vai trò của TOD mà kế thừa và phát triển theo hướng nhân văn hơn, coi trọng yếu tố xã hội, sự tương tác giữa con người, không gian và kiến trúc. Mô hình này không chỉ dựa vào hạ tầng cứng mà còn cần các chính sách mềm để khơi dậy năng lực của cộng đồng, người dân và các bên liên quan trong kiến tạo không gian sống.

Gợi mở về động lực phát triển mới

Quang cảnh Tọa đàm “Bàn về TOC - Mô hình cộng đồng định hướng giao thông” do Hội Kiến trúc sư Hà Nội tổ chức. Ảnh: Lại Tấn

Qua tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia đã phát triển TOD, Hà Nội cũng đã nhận được chia sẻ từ các chuyên gia đến từ Tập đoàn Đường sắt 16 của Trung Quốc (CRCC 16) về những hạn chế trong phát triển đô thị theo mô hình TOD trước những thách thức mới của tiến trình đô thị hóa và họ đã có những mô hình phát triển mới.

“Nhìn xa hơn tới Paris (Pháp) với dự án tái thiết đô thị “Grand Paris” có tổng đầu tư gần 30 tỷ USD với 200km metro và hàng nghìn ki lô mét xe buýt, đường đi bộ, xe đạp, ưu tiên chạy qua các khu vực tập trung cư dân thu nhập thấp, nhằm tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng lên 8 lần, đồng thời tăng cơ hội tìm việc làm lên tới 11 lần…

Dự án này đã thu hút vốn đầu tư trung hạn, dài hạn từ các quỹ đầu tư tiềm năng - nhu cầu mua gấp 10 lần lượng trái phiếu dự án phát hành”, kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội nêu ví dụ dẫn chứng.

Theo chuyên gia này, các nhà đầu tư nhìn nhận dự án tạo ra môi trường sinh thái lành mạnh, kinh tế - xã hội ổn định, công bằng sẽ bảo đảm an toàn lâu dài cho tài chính. Tương tự, các dự án tại Bangkok (Thái Lan) cũng tạo sức hút đầu tư mạnh mẽ nhờ chuyển dịch từ TOD sang TOC.

Thực tế từ các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua cho thấy, khó khăn trong xác định hệ số bồi thường (hệ số K), đặc biệt với cư dân tầng 1, nâng tầng tòa nhà… dẫn đến bế tắc kéo dài. Vì vậy, cách tiếp cận mới của thành phố, chuyển từ cách nhìn nhỏ hẹp của các khu chung cư cũ mở rộng ra bên ngoài, sử dụng công cụ của TOD để kết nối các quy mô và mạng lưới liên kết, chuyển mục tiêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản sang định hướng TOC để thu hút nguồn lực từ việc kết nối tổng thể lợi thế tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội... sẽ dễ dàng tạo sự đồng thuận với cư dân, thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Ngoài ra, để thực hiện thành công mô hình tạo ra nguồn lực đầu tư đường sắt đô thị từ nguồn lợi thu lại giá trị đất đai, một số thành phố lớn trên thế giới đã ứng dụng công nghệ số trong quản trị đầu tư ở mức cao của giai đoạn 2020-2030. Còn tại Hà Nội, sở dĩ thành phố gặp những khó khăn, trở ngại trong việc áp dụng các bài học này vì đang vận hành những mô hình quản trị đầu tư, xây dựng của giai đoạn 1990-2000. Điều này đặt ra nhiệm vụ cấp bách cho thành phố trong triển khai các giải pháp đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số một cách thực chất và toàn diện trong các dự án chỉnh trang đô thị, trong đó cải tạo chung cư cũ là một ví dụ điển hình.

Khánh An