Dòng tiền đổ về bất động sản trung tâm TP.HCM

Dòng tiền đổ về bất động sản trung tâm

Trong bối cảnh lãi suất cho vay không còn rẻ và các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay tiền số biến động khó lường, bất động sản vẫn giữ vững vị thế là kênh trú ẩn tài sản ưu tiên.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư đã thay đổi hoàn toàn so với trước đây. Nếu như vài năm trước, các dự án đất nền tỉnh lẻ hoặc bất động sản nghỉ dưỡng khu vực xa xôi là tâm điểm của dòng vốn đầu cơ, thì hiện tại, “tính thanh khoản” và “dòng tiền thực” trở thành thước đo của thị trường. Từ đó, khu vực trung tâm đã lấy lại "sức hút" vốn có của mình.

Tại thị trường phía Nam, xu hướng dịch chuyển về trung tâm không chỉ xuất hiện ở vùng lõi của TP.HCM, mà còn lan tỏa sang các “trung tâm mới” được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sự dịch chuyển này xuất phát từ thực tế là các khu vực trung tâm luôn sở hữu khả năng chống chịu tốt trước các biến động. Ngay cả khi thị trường chung trầm lắng, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh và căn hộ để ở tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, thậm chí còn tăng lên do nguồn cung bị thắt chặt.

Điều này tạo ra một “vòng xoáy” thu hút vốn: Nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn dẫn đến nhu cầu đối với bất động sản tại khu vực trung tâm luôn ở mức cao.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM những tháng đầu năm 2026 có sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Thế nhưng, hầu hết các dự án căn hộ, nhà liền thổ đang và chuẩn bị lên kế hoạch bán sản phẩm ra thị trường đều có mức giá điều chỉnh tăng.

Định nghĩa lại khu vực trung tâm

Theo khảo sát tại các sàn giao dịch và dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá trung bình từ 3-5% trong chưa đầy một quý.

Tại khu vực Bình Dương cũ, nơi được xem là vùng trũng của thị trường nhà ở tầm trung, gần như toàn bộ các dự án đều có giá bán chạm ngưỡng trung bình 46-55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp mới mở bán hoặc nằm sát trục quốc lộ đã vọt lên 70-80 triệu đồng/m2.

Tương tự, phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự cao cấp khu vực trung tâm TP.HCM cũng từng bước thiết lập mặt bằng giá mới. Phân khúc nhà thấp tầng tại đây gần như không có nguồn cung mới, khiến mặt bằng giá chỉ có chiều hướng đi lên.

Trung bình giá nhà phố mặt tiền hiện đạt khoảng 400-800 triệu đồng/m2, trong khi các biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu biệt lập (compound) có giá từ 250-450 triệu đồng/m2.

Các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City cũng đã chạm ngưỡng này. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, so với thời điểm cuối năm 2025, giá nhà phố trung tâm hiện đã tăng 8-10%.

Theo phân tích của các chuyên gia, sự tăng giá không ngừng của bất động sản trung tâm một phần xuất phát từ nhu cầu thực tăng cao, phần khác là do dòng tiền đầu tư ngày càng dịch chuyển về khu vực lõi trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại trung tâm TP.HCM tăng chậm, giá trị của các sản phẩm hiện hữu được dự báo sẽ còn tăng mạnh trong trung và dài hạn.

Mặt khác, từ sau sáp nhập địa giới hành chính, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM lan rộng, sự tập trung dân cư đổ về đô thị này càng tăng cao. Ngoài ra, các chính sách về quy hoạch và phát triển hạ tầng của TP.HCM và vùng phụ cận đang củng cố thêm cho xu hướng này.

Hệ thống hạ tầng đô thị như các tuyến metro, đường Vành đai 3, Vành đai 4… được đầu tư bài bản và việc cải thiện hệ thống giao thông kết nối liên vùng đã thay đổi khái niệm “trung tâm”, biến các khu vực vệ tinh tiềm năng thành những trung tâm mới với sức hút không kém cạnh khu lõi cũ. Điều này tạo ra một thị trường đa cực, nhưng vẫn lấy giá trị cốt lõi của sự sầm uất và tiện nghi làm gốc rễ cho sự tăng trưởng.

PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa - Chuyên gia Đô thị học cho biết: Nói đến trung tâm TP.HCM, chúng ta cần hiểu rằng, trước giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính, đây được hiểu đó là các quận nội thành. Tuy nhiên, từ sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực trung tâm TP.HCM đã thay đổi.

Trước đây, nghe đến khu vực quận 9 hay quận 12 cũ, nhiều người nghĩ ngay đến đó là vùng ven, nhưng giờ đã thành trung tâm. Không chỉ vậy, nhiều khu vực của Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An giờ cũng được xem là trung tâm mới của TP.HCM, nên không gian phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay rất lớn.

Việc dòng tiền đổ về trung tâm là kết quả tất yếu của chiến lược “nén đô thị” và sự hoàn thiện của các tuyến hạ tầng huyết mạch như metro số 1, đường Vành đai 2. Khi việc di chuyển từ khu vực vùng ven vào trung tâm còn đối mặt với áp lực giao thông, giá trị của bất động sản lõi đô thị càng được củng cố. Cơ hội lúc này nằm ở các dự án cải tạo đô thị, các khu phức hợp cũ được làm mới, nơi quỹ đất đã cạn kiệt.