Dòng tiền rời khu vực lõi, dịch chuyển ra vùng ven Hà Nội

(Ảnh minh họa: Tiến Dũng).

Báo cáo mới đây của Savills cho biết các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung và giao dịch trên thị trường bất động sản Hà Nội. Trong năm 2025, các dự án như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), Vinhomes Global Gate (Đông Anh) và Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới và lượng giao dịch toàn thị trường.

Điểm đáng chú ý là toàn bộ các dự án này đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, Tây và Bắc Hà Nội. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển của thị trường đã diễn ra rõ nét trong những năm gần đây.

Diễn biến này cũng phản ánh việc thị trường đang đi trước các định hướng quy hoạch, khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Trong bối cảnh trên, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội được xem là bước đi mang tính chiến lược dài hạn, giúp củng cố và tăng tốc xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào vận hành. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm.

Song song với đó là sự phát triển của các dự án quy mô lớn, tích hợp đầy đủ các tiện ích từ nhà ở, bán lẻ đến trường học, bệnh viện và không gian xanh. Đây là yếu tố quan trọng giúp các khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với các hộ gia đình.

“Các khu đô thị mới có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến trẻ em và người cao tuổi, đồng thời mang lại môi trường sống rộng rãi và chất lượng hơn so với nội đô”, ông Powell nhận định.

Theo chuyên gia Savills, quy hoạch Thủ đô cần được hiểu là một quá trình chuyển dịch tự nhiên trong dài hạn, giúp giảm áp lực về mật độ, hạ tầng tại khu vực trung tâm và thúc đẩy tăng trưởng tại các khu vực ngoại thành. Nếu được triển khai hiệu quả, quy hoạch này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng sống mà còn thiết lập lại sự cân bằng cho thị trường nhà ở, phù hợp với định hướng phát triển đô thị dài hạn của Hà Nội.

Giá bất động sản vùng ven khó giảm sâu

Các chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. Các dự án hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng giá trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Đáng chú ý, theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp, gắn với các khu chức năng nói trên và nhu cầu nhà ở hiện hữu.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven với nhiều lựa chọn từ các sản phẩm ngày càng chất lượng, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, sang trọng, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn và thuận lợi đạt được thỏa thuận.

Do đó, bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch trở thành các cực phát triển mới được đánh giá là giải pháp phù hợp hơn. Những khu vực đang và sẽ hình thành các cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và khu công nghệ có thể trở thành điểm đến ổn định cho dòng dân cư di dời.

Theo VARS, mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh nhưng khả năng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng.

Bên cạnh đó, chất lượng nguồn cung tại khu vực này ngày càng được nâng cao, phần lớn các dự án mới đều phát triển theo mô hình đại đô thị, sở hữu hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.

Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh trên diện rộng, với sự xuất hiện của hàng loạt dự án siêu đô thị cùng quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt, chiến lược đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu tiên trung - dài hạn.

Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.

Công Tâm