Hạ tầng 'dẫn dắt' thị trường bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ chuyển dịch mới

Tái phối trí không gian đô thị Hà Nội trong giai đoạn mới

Chính quyền thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến công chúng về đồ án Quy hoạch tổng thể Thủ đô, có tầm nhìn 100 năm. Cụ thể, với việc chọn mô hình “chùm đô thị hướng tâm”, Hà Nội sẽ giữ vai trò đô thị hạt nhân, xung quanh thành phố là mạng lưới các đô thị vệ tinh cùng chia sẻ chức năng phát triển và giảm áp lực cho khu vực nội đô.

Về hạ tầng gia thông, Hà Nội là đầu mối kết nối với Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Nguyên qua các tuyến vành đai, trục hướng tâm, xuyên tâm. Cùng với đó, chính quyền thành phố sẽ phát triển các tuyến đường sắt đô thị và đường sắt liên vùng theo mô hình TOD. Điều này nhằm tăng cường kết nối với các đô thị vệ tinh và củng cố vai trò trung chuyển hàng hóa, hành khách.

Với không gian nội đô, dự kiến hình thành 3 trục cảnh quan, gồm: hồ Tây - Cổ Loa, Nhật Tân - Nội Bài, hồ Tây - Ba Vì, bên cạnh trục cảnh quan sông Hồng.

Những định hướng quy hoạch của chính quyền thành phố dự kiến tạo nhiều thay đổi trên thị trường bất động sản Hà Nội, rộng hơn là miền Bắc.

Một góc khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) nhìn từ trên cao. Ảnh minh họa: H.T

Với định hướng quy hoạch mới, Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn (Savills Hà Nội), dự báo nguồn cung sản phẩm mới tại thị trường Hà Nội và vùng ven, nhất là các khu vực gắn với mô hình phát triển đa cực sẽ tăng mạnh.

Cơ sở để bà Hằng đưa ra nhận định này là các chính sách di dời bắt buộc của chính quyền thành phố và xu hướng dịch chuyển nhu cầu của nhà đầu tư về các khu vực vùng ven.

“Việc mở rộng cơ sở hạ tầng sẽ khai mở các khu vực dân cư mới. Các dự án trọng điểm như đường vành đai 4, tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai”, bà Hằng nói và dự báo mô hình đại đô thị sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ người mua nhờ hạ tầng toàn diện.

Tương tự, các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng khi nền kinh tế phát triển theo hướng phức hợp và tạo giá trị gia tăng cao hơn. Việc các thành phố được quy hoạch theo hướng hình thành nhiều khu đô thị tích hợp là tất yếu. Những thay đổi này sẽ tạo tác động tới thị trường bất động sản, với sự xuất hiện của những ‘siêu dự án’ có quy mô hàng ngàn héc-ta và vốn đầu tư hàng tỉ đô la Mỹ.

Thực tế, tại Hà Nội, hai dự án khu đô thị đa mục tiêu, gồm Bắc Thăng Long Urban City, dự án tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh đã được UBND thành phố, cùng liên danh các nhà đầu tư khởi công từ tháng 2-2026, sau khi chính quyền thành phố thông qua đề án phát triển các khu đô thị đa mục tiêu. Đây cũng là hai trong số những dự án đầu tiên nằm trong chiến lược tái cấu trúc không gian Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm.

Cẩn trọng trước những thay đổi trên thị trường

Trước những thay đổi trong định hướng phát triển đô thị Hà Nội, ông Tô Anh Hùng, Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), dự báo không gian đô thị của Hà Nội sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ.

Cụ thể, với định hướng “lấy trục sông Hồng làm cảnh quan trung tâm, từ đó mở rộng tầm ảnh hưởng sang các khu vực bên kia sông”, các khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh sẽ thành những trọng điểm phát triển mới, tạo sự cân bằng cho không gian đô thị, thay vì chỉ tập trung vào lõi trung tâm cũ.

Bên cạnh đó, các đại đô thị mới sẽ được định hình dọc theo trục Vành đai 4, kéo dài lên khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc và lan tỏa mạnh mẽ xuống phía Nam, nơi đang hình thành những dự án quy mô lớn.

Song hành với quy hoạch không gian, chuyên gia này dự báo hệ thống hạ tầng giao thông sẽ có nhiều thay đổi. Trong đó các tuyến cao tốc huyết mạch, như đoạn Hà Nội - Yên Bái thuộc cao tốc Hà Nội - Lào Cai, dự kiến sẽ mở rộng lên 6 làn xe trước năm 2030.

“Những thay đổi này chắc chắn sẽ là động lực tăng trưởng, tạo ra giá trị gia tăng lớn cho các bất động sản nằm dọc theo các trục giao thông trọng điểm”, ông Hùng Anh nói tại một chương trình có chủ đề về quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm.

Một góc đô thị phía Đông Nam Hà Nội, gắn với đường Trường Chinh và tuyến vành đai 2 trên cao. Ảnh minh họa: H.T

Tương tự, bà Đỗ Thị Thu Hằng đánh giá việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, tuyến metro mới như số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị. Các dự án trên cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng chú ý, các tuyến vành đai như số 1, số 2,5, số 3,5, số 4 từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước.

“Thực tế, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã có chuyển biến tích cực, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở”, bà Hằng lưu ý.

Từ động lực hạ tầng, bà dự báo triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực. Chẳng hạn, Đông Anh và Tây Hà Nội được đánh giá là những điểm đến tiềm năng trong giai đoạn cận kề, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và các trục kết nối xuyên tâm, trong khi triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía Nam thành phố.

Ngoài yếu tố hạ tầng, triển vọng của từng khu vực còn phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của nguồn cung. “Nếu các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường sẽ phát huy hiệu quả nguồn cầu tại Hà Nội trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư hiện nay đang mở rộng tìm kiếm cơ hội sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng”, bà Hằng nói.

Khẳng định Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp nhưng bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, phụ trách tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng điều kiện cần là một nền tảng tư duy mang tính dài hạn. Kỷ luật trong triển khai và một cách tiếp cận hướng tới kiến tạo các khu đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ phát triển những công trình đơn lẻ.

“Quá trình đô thị hóa thành công chưa bao giờ chỉ dừng lại ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở. Cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh”, bà Ngọc nói.

Trong ngắn hạn, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư và người mua nhà chưa nên vội vàng xuống tiền, bởi dự thảo quy hoạch vẫn đang trong giai đoạn lấy ý kiến, dự kiến tới ngày 30-4 mới chính thức được phê duyệt và công bố.

Vân Phong