Dragon Capital 'đặt cược' chiến lược vào Taseco Land

Không ồn ào, không tuyên bố chiến lược, Dragon Capital chọn cách quen thuộc của một nhà đầu tư giá trị: mua đều, mua sâu và kiên nhẫn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phân hóa mạnh mẽ, động thái liên tục gia tăng sở hữu tại Công ty CP Bất động sản Taseco (Taseco Land - HOSE:TAL) của nhóm quỹ ngoại này khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: điều gì khiến Dragon Capital sẵn sàng “đặt cược” dài hạn vào một doanh nghiệp bất động sản vừa mơíniêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh?

Câu trả lời không nằm ở một quý lợi nhuận đột biến hay một thông tin ngắn hạn. Nó nằm ở những gì Taseco Land đã âm thầm chuẩn bị suốt nhiều năm: quỹ đất ngày càng lớn, pháp lý tương đối sạch, năng lực triển khai dự án ngày càng rõ nét và quan trọng hơn cả, thời điểm bắt đầu chuyển từ giai đoạn tích lũy sang giai đoạn ghi nhận giá trị.

Đi trước chu kỳ: cách Dragon Capital đặt cược dài hạn

Khác với các giao dịch mang tính thời điểm, cách Dragon Capital gia tăng sở hữu tại Taseco Land cho thấy rõ đặc trưng của một nhà đầu tư tổ chức theo trường phái giá trị.

Chỉ cách đây bốn tháng, khi Taseco Land phát hành riêng lẻ 48,15 triệu cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 3.118 tỷ đồng lên 3.600 tỷ đồng, Dragon Capital là tổ chức “hăng hái” nhất khi mua tới 20 triệu cổ phiếu. Nhưng thực ra, những nguồn tin am hiểu thương vụ này xác tín rằng, Dragon Capital sẵn sàng mua toàn bộ số cổ phiếu Taseco Land phát hành, nhưng ban lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản này chỉ “chốt” bán cho công ty quản lý quỹ ngoại chưa đầy một nửa số lượng, còn lại dành cho hai tổ chức khác và một số nhà đầu tư cá nhân.

Mặc dù vậy, Dragon Capital vẫn tìm mọi cách tăng sở hữu tại Taseco Land. Không mua đủ số lượng mong muốn thông qua phát hành riêng lẻ, Dragon Capital miệt mài gom cổ phiếu trên sàn. Trong bốn tháng qua, các quỹ do công ty này quản lý đã mạnh tay mua ròng để nâng số lượng sở hữu lên tới 32,5 triệu cổ phiếu, tương đương hơn 9% vốn điều lệ của Taseco Land.

Các quỹ do Dragon Capital quản lý miệt mài gom cổ phiếu TAL trên sàn dù thanh khoản không cao - mỗi phiên chỉ vài trăm nghìn cổ phiếu - do các nhà đầu tư lớn nắm giữ phần lớn cổ phiếu và không có động thái bán ra. Họ cũng chấp nhận mua giá cao khi trong thời gian gom thêm, giá cổ phiếu TAL luôn cao hơn giá đóng cửa phiên niêm yết đầu tiên trên HOSE ở mức 31.400 đồng, và hiện tại đã vượt 50.000 đồng.

Dragon Capital tham gia ở vùng định giá mà doanh nghiệp vừa thoát khỏi giai đoạn tích lũy dài, nhưng chưa bước vào chu kỳ ghi nhận lợi nhuận cao nhất. Đây là điểm vào vốn điển hình của các quỹ ngoại: chấp nhận biên an toàn vừa đủ, đổi lại là khả năng nắm giữ cổ phần tại một doanh nghiệp đang ở “điểm uốn” của chu kỳ phát triển.

Luận điểm đầu tiên và cũng là quan trọng nhất trong quyết định đầu tư của Dragon Capital nằm ở quỹ đất. Taseco Land hiện sở hữu hơn 1.000ha đất tại 10 tỉnh, thành phố, trong đó 450ha là đất nhà ở thương mại, 471ha đất khu công nghiệp và 75ha đất nghỉ dưỡng. Quy mô này đặt doanh nghiệp vào nhóm các nhà phát triển bất động sản có quỹ đất lớn tại miền Bắc, đặc biệt trong bối cảnh việc tạo lập quỹ đất mới ngày càng khó khăn và tốn kém.

Theo kế hoạch đến năm 2026, Taseco Land đặt mục tiêu được chấp thuận làm chủ đầu tư tối thiểu sáu dự án mới, bao gồm ba khu đô thị, hai khu công nghiệp và một khu đô thị kết hợp nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, Taseco Land định hướng mở rộng vào khu vực phía Nam sau giai đoạn tập trung phát triển dự án ở miền Bắc và miền Trung, trong đó Đồng Nai được xem là khu vực trọng điểm nhờ hạ tầng logistics cải thiện và mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp.

Không chỉ lớn về diện tích, quỹ đất của Taseco Land còn có chất lượng pháp lý tương đối tốt. Phần lớn được hình thành thông qua đấu giá và đấu thầu, giúp giảm thiểu rủi ro chậm triển khai, yếu tố thường khiến dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản bị bào mòn. Tính đến tháng 11/2025, công ty đã hoàn tất giải phóng mặt bằng khoảng 430ha, tương đương hơn 43% tổng quỹ đất hiện hữu.

Với các nhà đầu tư tổ chức, điều này đồng nghĩa với việc “thời gian” - biến số đắt giá nhất trong bất động sản - đã được mua trước. Khi chu kỳ thị trường thuận lợi hơn, các dự án của Taseco Land có thể bước nhanh vào giai đoạn triển khai và bán hàng, thay vì tiếp tục nằm trên giấy.

Mô hình tăng trưởng kép trong một ngành đang phân hóa mạnh

Đặt Taseco Land trong tương quan với mặt bằng chung của ngành bất động sản hiện nay, sự khác biệt trở nên rõ nét hơn. Sau giai đoạn thị trường suy giảm, không ít doanh nghiệp bước ra khỏi chu kỳ khó khăn với bảng cân đối kế toán mỏng, quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý hoặc danh mục dự án bị kéo giãn tiến độ do thiếu vốn. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có thể đồng thời duy trì quỹ đất lớn, kiểm soát được đòn bẩy tài chính và vẫn triển khai dự án đúng nhịp trở nên ngày càng hiếm.

Taseco Land thuộc nhóm ít ỏi này. Việc sở hữu quỹ đất hình thành chủ yếu từ đấu giá, đấu thầu giúp doanh nghiệp tránh được tình trạng “đất trên giấy”, đồng thời tạo lợi thế rõ rệt về thời gian triển khai so với nhiều đối thủ vẫn đang mắc kẹt trong vòng xoáy pháp lý. Đây là điểm khác biệt mang tính cấu trúc, không dễ sao chép trong ngắn hạn.

Không giống nhiều doanh nghiệp bất động sản chỉ phụ thuộc vào nhà ở, Taseco Land xây dựng mô hình tăng trưởng kép. Ở mảng khu đô thị và nhà ở, doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung - cao cấp tại Hà Nội và các khu vực vệ tinh, nơi nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Ở mảng khu công nghiệp, các dự án như Đồng Văn III đã bắt đầu đóng góp dòng tiền lớn và biên lợi nhuận vượt trội.

Trong chín tháng đầu năm 2025, doanh thu từ cho thuê 25ha tại KCN Đồng Văn III đạt 636 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp ước tính khoảng 47%, cao hơn đáng kể so với mảng nhà ở. Chính mảng này đã kéo biên lợi nhuận gộp toàn doanh nghiệp tăng từ 24,6% lên 34,6%.

Tháng 8/2025, Taseco Hải Phòng, công ty con do Taseco Land sở hữu 70% vốn điều lệ, đã được phê duyệt làm chủ đầu tư Khu công nghiệp Thủy Nguyên tại Hải Phòng. Dự án có quy mô 247,8ha, nằm tại khu vực có hạ tầng logistics phát triển bậc nhất miền Bắc, với khả năng kết nối thuận lợi tới cảng nước sâu Lạch Huyện, tuyến cao tốc ven biển và sân bay Cát Bi.

Hải Phòng hiện thuộc nhóm địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao. Mặt bằng giá cho thuê bất động sản công nghiệp tại các khu vực lân cận hiện dao động quanh 170-180 USD/m², phản ánh nhu cầu thuê đất vẫn ở mức cao và dư địa tăng giá còn hiện hữu.

Với lợi thế vị trí chiến lược, cùng định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa chức năng, tích hợp khu nhà ở và hệ thống tiện ích cho người lao động, khu công nghiệp Thủy Nguyên được kỳ vọng tạo sức hút đối với các nhà đầu tư có yêu cầu cao về hạ tầng và môi trường làm việc. Mô hình này không chỉ giúp gia tăng khả năng lấp đầy, mà còn mở rộng tiềm năng khai thác giá trị gia tăng cho Taseco Land trong các giai đoạn tiếp theo.

Đây là cấu trúc mà các nhà đầu tư đánh giá cao: khu công nghiệp tạo dòng tiền nhanh và ổn định, trong khi các dự án đô thị đóng vai trò tích lũy giá trị dài hạn.

Bước qua điểm uốn: từ tích lũy sang ghi nhận giá trị

Sau khi niêm yết trên HOSE, Taseco Land bước vào giai đoạn minh bạch hóa tài chính và thể hiện rõ hơn năng lực thực thi. Chín tháng đầu năm 2025, doanh nghiệp đạt doanh thu 2.171 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 382 tỷ đồng, lần lượt tăng 74% và 47% so với cùng kỳ, hoàn thành hơn 70% kế hoạch lợi nhuận năm.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản đạt hơn 13.000 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm 55,5%, phản ánh chiến lược tiếp tục dồn lực cho quỹ đất và dự án đang triển khai. Sau đợt phát hành riêng lẻ, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu giảm mạnh từ 112% xuống 62%, tạo dư địa tài chính cho giai đoạn mở rộng tiếp theo.

Theo ước tính của công ty chứng khoán VCBS, năm 2025 Taseco Land có thể đạt doanh thu khoảng 3.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 615 tỷ đồng.

Trong kế hoạch kinh doanh năm 2026, Taseco Land đặt mục tiêu đạt doanh thu 12.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.000 tỷ đồng. Kết quả này dự kiến đến từ phần doanh thu còn lại của các dự án đang triển khai như Central Riverside, Nghi Sơn Central Park, Central Square, cùng với loạt dự án mở bán mới trong giai đoạn 2025-2026, gồm Long Biên Central, Đồng Văn III, Phố đi bộ Thái Nguyên, Duy Tiên-Hà Nam và Trung Văn.

Trong số này, Long Biên Central được xác định là động lực tăng trưởng chủ lực trong năm 2026. Ngay sau khi ra mắt và mở booking vào tháng 7/2025, dự án đã ghi nhận kết quả bán hàng tích cực. Tính đến tháng 11/2025, Long Biên Central đã tiêu thụ 405 trên tổng số 422 căn hộ, tương đương 96% giỏ hàng; 17 căn còn lại dự kiến sẽ hoàn tất giao dịch trong tháng 1/2026.

Thuộc phân khúc cao cấp với mức giá khoảng 120-150 triệu đồng/m2, dự án hưởng lợi rõ rệt từ vị trí nội đô Hà Nội, nơi quỹ đất phát triển mới ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Nhờ đó, tiến độ tiêu thụ của Long Biên Central vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường.

Theo kế hoạch, doanh thu và lợi nhuận từ Long Biên Central sẽ được ghi nhận trong năm 2026, với dòng tiền ước tính hơn 5.000 tỷ đồng. Nguồn lực này không chỉ đóng vai trò then chốt trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của Taseco Land đối với các dự án tiếp theo, mà còn giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí vốn trong bối cảnh đồng thời triển khai nhiều dự án mới trong giai đoạn tới.

Phối cảnh dự án căn hộ Long Biên Central. Ảnh: DNCC

Lựa chọn người thắng cuộc trong chu kỳ bất động sản mới

Từ góc nhìn đầu tư, Dragon Capital không mua Taseco Land vì kỳ vọng ngắn hạn vào giá cổ phiếu. Điều họ đặt cược là khả năng doanh nghiệp chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền và lợi nhuận trong 3 - 5 năm tới, khi thị trường bất động sản bước sang pha phục hồi rõ ràng hơn.

Dù định giá hiện tại cổ phiếu TAL đã vượt xa các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khác trên HOSE, Taseco Land vẫn sở hữu câu chuyện dài hạn đủ thuyết phục: quỹ đất đã được tích lũy, cơ cấu vốn lành mạnh hơn và danh mục dự án gối đầu sẵn sàng triển khai.

Trong bức tranh đó, việc Dragon Capital kiên trì gom cổ phiếu TAL không phải là một thương vụ mang tính thời điểm, mà là một lựa chọn chiến lược: đặt niềm tin vào chu kỳ, vào tài sản lõi và vào khả năng thực thi của một doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn quan trọng nhất của vòng đời phát triển.

Nam Hải