Dự báo điểm rơi lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản

Tổng doanh thu quý 3 của nhóm doanh nghiệp được CTCP Chứng khoán Quốc Gia (Mã: NSI) thống kê chỉ tăng nhẹ 2% so với quý trước nhưng lại giảm tới 32% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này không quá bất ngờ khi loạt “ông lớn” như Phát Đạt (Mã: PDR), Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH), Hodeco (Mã: HDC), Nhà Từ Liêm (Mã: NTL)… gần như không có dự án bàn giao trong quý. Riêng VHM, doanh nghiệp đầu ngành cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Biên lợi nhuận gộp toàn ngành nhích nhẹ 0,7 điểm % so với quý II, lên mức 27,9%. Tuy nhiên, con số này vẫn ở mức thấp, trong đó Novaland (Mã: NVL) phát sinh khoản lỗ lớn trở lại.

Lợi nhuận sau thuế toàn ngành đạt gần 6.000 tỷ đồng, giảm 34% theo quý và 54% theo năm. Ngoài yếu tố hạn chế bàn giao từ các chủ đầu tư, khoản lỗ sâu của NVL tiếp tục kéo giảm hiệu quả chung, khiến bức tranh lợi nhuận quý 3 của ngành bất động sản “kém sáng”.

Doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của ngành bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025. (Nguồn: NSI).

Dù bức tranh lợi nhuận quý III còn ảm đạm nhưng theo đánh giá của NSI, các chỉ số nền tảng lại cho thấy năm 2026 có thể trở thành giai đoạn bùng nổ mới của doanh nghiệp bất động sản, khi loạt dự án lớn bắt đầu bước vào chu kỳ bàn giao, trải dài từ đầu năm đến cuối năm.

Trước hết, lượng tiền mặt của các doanh nghiệp đang ở mức cao kỷ lục, qua đó giảm đáng kể áp lực tài chính. Hàng tồn kho trong quý III/2025 cũng tăng mạnh 13,9% so với quý trước, sau khi các “ông lớn” như VHM, DXG, PDR và TCH đồng loạt đẩy mạnh triển khai dự án mới. Riêng VHM ghi nhận mức tăng tồn kho mạnh nhất.

Một tín hiệu tích cực khác là khoản tiền khách hàng trả trước tăng 62% theo quý và tăng 67% theo năm, tập trung tại các doanh nghiệp như VHM, DXG, TCH...

Theo Chứng khoán Quốc Gia, đây chính là “của để dành” quan trọng của các doanh nghiệp, là bàn đạp ghi nhận kết quả kinh doanh mạnh mẽ trong 2026.

Công ty chứng khoán nhận định thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và xu hướng này có thể kéo dài đến năm 2026 - 2027, thông qua mục tiêu tăng trưởng GDP duy trì ở mức cao.

Các chính sách mới vừa đi vào hiệu lực được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt về nguồn cung và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng tín dụng.

Ước tính tổng nguồn cung căn hộ và nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt 30.000 - 32.000 sản phẩm, với dự báo ổn định nguồn cung đến năm 2027.

Trong khi đó, tại TP HCM và phía Nam, một số dự án lớn như Vinhomes Green Paradise (Vinhomes), Southgate Cần Thơ (Nam Long), La Pura (Phát Đạt), The Prive (Đất Xanh) có thể góp phần giúp nguồn cung tăng mạnh trong năm 2026, với khoảng 30.000 - 35.000 sản phẩm.

Ngọc Đẹp