Dự báo thị trường bất động sản 2026 phân hóa mạnh

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Chia sẻ tại Tọa đàm về tầm nhìn và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới vừa diễn ra, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhìn nhận thị trường bất động sản vẫn còn những chỉ dấu thiếu bền vững, đơn cử như giá nhà ở còn rất cao.

Báo cáo quốc tế chỉ ra rằng giá bất động sản tại Việt Nam cao gấp đôi thu nhập của người dân, trung bình một người sẽ phải mất 30 năm mới mua được nhà.

Thứ hai là vấn đề mất cân đối cung cầu. Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, thách thức, nhất là pháp lý còn những vướng mắc chưa được triệt để tháo gỡ. Với thị trường nhà ở, các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất nhiều, trong khi nhà ở xã hội lại thiếu. Do đó, theo vị này, thời gian tới cần phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Thứ balà tốc độ phát triển không đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án dẫn đến khi kinh tế có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao, chiến tranh, bất ổn quốc tế thì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, trong lĩnh vực xây dựng vẫn tồn tại khó khăn như thiếu nguyên vật liệu, giá cao, chi phí đấu thầu cao. Do đó, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi phương thức quản trị để triển khai dự án hiệu quả hơn. Đặc biệt là ứng dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành, xanh hóa.

"Năm 2026, bối cảnh quốc tế và kinh tế có nhiều bất định sẽ tác động đến thị trường bất động sản, do đó tôi cho rằng thị trường chưa thể bứt phá", ông Lực dự báo.

Bên cạnh khó khăn, vị này chỉ ra rằng thị trường cũng có những thuận lợi nhất định. Chẳng hạn, nhiều cơ chế, chính sách được ban hành. Đặc biệt, trong thời gian tới, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được chỉnh sưảcác vướng mắc tồn tại.

Bên cạnh đó là đầu tư công được đẩy mạnh, với tổng vốn đầu tư năm nay ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á. Trong đó, 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng, do đó sẽ rất thuận lợi cho thị trường bất động sản.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng "nóng", song chưa ghi nhận sự suy giảm của cầu đầu tư dài hạn.

Nhu cầu mua bất động sản để ở duy trì ở mức cao nhờ hai yếu tố, cụ thể là quá trình tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và sự mở rộng của tầng lớp trung, thượng lưu tăng rất mạnh.

Sức mua bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao, nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn. Bên cạnh đó, thị trường xuất hiện khoảng chênh giữa kỳ vọng người bán và hành vi người mua. Người bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh giảm nhẹ, trong khi người mua duy trì tâm lý thận trọng và quan sát.

Ông Đính dự báo trong năm 2026, nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng, ước tính đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP HCM ước đạt 55.000 sản phẩm, khu vực miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm.

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam tăng trưởng rõ rệt, khi các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn.

Nhu cầu nhà ở dự báo vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng khi dòng vốn "rẻ" sẽ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, hạ tầng giao thông được thúc đẩy phát triển khai mạnh mẽ.

Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

Các giao dịch tiếp tục tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng.

"Một số khu vực vùng ven có hiện tượng kẹt thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực. Bối cảnh chiến sự tại quốc tế và vấn đề lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhưng chúng tôi cho rằng thị trường có xu hướng phát triển bền vững, các yếu tố đầu cơ sẽ suy giảm", vị này nhận định.

Ông Đính cũng dự báo phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường. Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.

Phân khúc NOXH ghi nhận nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, hoàn thành mục tiêu 100.000 căn NOXH trong năm 2026, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.

Theo Chủ tịch VARS, giá bán trên thị trường sơ cấp năm nay sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.

Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá.

"Chúng tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn", ông Đính dự báo.

Công Tâm