Dự báo TPHCM đón khoảng 15.500 căn biệt thự, liền kề đến năm 2028

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì đà tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Tuy vậy, sự cải thiện về thanh khoản chưa đi kèm với sự gia tăng tương xứng của nguồn cung, khiến cấu trúc sản phẩm trên thị trường tiếp tục có sự mất cân đối.

Thanh khoản căn hộ cải thiện mạnh

Năm 2025, nền kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng ổn định với GDP đạt mức tăng khoảng 8%. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 38,4 tỷ USD, tạo nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản và củng cố niềm tin của cả người mua nhà lẫn các nhà phát triển dự án.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của Savills, phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch thành công trong năm qua, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây. Diễn biến này cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ổn định, bất chấp những biến động của thị trường trong giai đoạn trước.

Giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Trong cơ cấu sản phẩm mới, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56%, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn chiếm khoảng 12% tổng nguồn cung.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, thị trường căn hộ đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản, song nguồn cung vẫn chưa được cải thiện đáng kể và chủ yếu tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các nhóm khách hàng trên thị trường.

Nguồn cung mới hạn chế

Dù thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM vẫn ở mức hạn chế, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh đó, người mua nhà có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh giáp ranh, nơi có nhiều lựa chọn phù hợp hơn về mặt giá cả.

Song song với xu hướng này, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng với hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy quá trình mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm. Đây được xem là xu hướng sẽ tiếp tục chi phối thị trường trong những năm tới.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án mới. Khu vực phía Đông được dự báo chiếm khoảng một nửa tổng nguồn cung và tiếp tục giữ vai trò là động lực chính của thị trường.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động sau thời gian tạm dừng. Điều này cho thấy quá trình phê duyệt và triển khai dự án mới vẫn cần thêm thời gian để thực sự được cải thiện.

TP.HCM 'đón' khoảng 15.500 căn biệt thự, liền kề vào 2028

Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM cũng đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm. Xu hướng này gắn liền với sự phát triển của các khu đô thị quy mô lớn và các tuyến hạ tầng giao thông liên vùng.

Theo dữ liệu thị trường, trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 4.800 căn, tăng tới 397% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh mức độ quan tâm đáng kể của thị trường đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven đô.

Giá bán trung bình của phân khúc này đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất. Mức giá này giảm so với cùng kỳ năm trước do phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn so với khu trung tâm.

Dự báo đến năm 2028, thị trường sẽ bổ sung khoảng 15.500 căn biệt thự và nhà liền kề từ 22 dự án. Khoảng 90% nguồn cung dự kiến nằm tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12.

Tuy nhiên, đối với những khu vực nằm xa các trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn có thể đối mặt với một số yếu tố bất định. Các yếu tố như tiến độ phát triển hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và sự hoàn thiện tiện ích đô thị sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định sức hút của các dự án trong tương lai.

An Châu