Dư nợ chạm mốc hơn 5 triệu tỷ đồng: Nhà băng hé lộ kế hoạch cho vay bất động sản trong thời gian tới

Trong bối cảnh dư nợ lĩnh vực này đã chạm mốc 5,14 triệu tỷ đồng và lãi suất cho vay mua nhà có nơi vọt lên mức 16%/năm, các nhà băng đang bước vào một cuộc phân hóa sâu sắc khi MB mạnh tay bơm thêm hàng chục nghìn tỷ đồng, còn Techcombank và Vietcombank lại chọn cách siết chặt để phòng thủ.

Nơi ngược dòng bơm vốn, chỗ quyết liệt giảm tỷ trọng

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 8,3% so với thời điểm cuối năm 2025. Tốc độ tăng trưởng này không chỉ cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống mà còn đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm tới 25,5% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Đáng chú ý là dòng vốn này vẫn tập trung chủ yếu ở các khoản vay trung và dài hạn khi chiếm tới 94% tổng dư nợ. Tuy nhiên, đi kèm với sự mở rộng quy mô là những dấu hiệu rủi ro khi nợ xấu của lĩnh vực này tăng 10,5% trong nửa đầu năm. Điều này đặt các ngân hàng trước bài toán cân bằng giữa việc duy trì lợi nhuận và kiểm soát an toàn hệ thống, dẫn đến những quyết định điều hành khác biệt giữa các tổ chức tín dụng.

Tại hội nghị nhà đầu tư mới đây, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB đã gây bất ngờ khi tiết lộ dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng này tăng hơn 40.000 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng đầu năm. Động thái này đưa tỷ trọng nhóm bất động sản của MB từ 11,18% vào cuối năm ngoái lên mức 13,6%. 

Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 8,3%.

Ông Ánh nhận định thị trường dù đang gặp khó khăn do thanh khoản chậm nhưng việc sụt giảm này là cần thiết để điều chỉnh giá nhà về mức phù hợp với thu nhập của người dân. Lãnh đạo MB tin rằng khi các doanh nghiệp chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để kích cầu, thị trường sẽ hồi phục và đây là thời điểm phù hợp để ngân hàng mở rộng tín dụng có chọn lọc.

Ở chiều ngược lại, Techcombank đang cho thấy một sự thận trọng rõ rệt dù bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn trong danh mục. Bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp của Techcombank, cho biết tính đến cuối quý II, bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp và 67% dư nợ cho vay mua nhà cá nhân.

Tuy nhiên, mục tiêu của Techcombank là đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục từ mức 32% hiện tại về khoảng 30% vào cuối năm 2026. Bà Thủy chỉ ra tâm lý chờ đợi quy hoạch, giá nhà sơ cấp tăng cao và áp lực từ lãi suất ngắn hạn đang là những rào cản khiến dòng vốn vào các khoản vay mua nhà cá nhân sụt giảm.

Cũng tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư, lãnh đạo VPBank đã nhấn mạnh chiến lược cho vay dựa trên năm tiêu chí khắt khe bao gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối. 

Ông Andre DeBakhapouve, Giám đốc Khối Quản trị Rủi ro VPBank chia sẻ ngân hàng ưu tiên các dự án nằm tại khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng công, bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội. VPBank không chạy theo số lượng mà tập trung vào các hệ sinh thái doanh nghiệp và chuỗi cung ứng quanh các công trình hạ tầng lớn để đảm bảo dòng tiền bền vững.

Sự thận trọng cũng là thông điệp xuyên suốt từ phía Vietcombank và các ngân hàng thương mại nhà nước. Lãnh đạo Vietcombank khẳng định sẽ tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao. Ngân hàng này đánh giá thị trường đang đối mặt với nhiều áp lực do lãi suất thả nổi cho vay mua nhà hiện dao động từ 13% đến 15% mỗi năm khiến lượng giao dịch giảm 12% so với cùng kỳ.

Trong nỗ lực kiểm soát rủi ro, Vietcombank đã nâng lãi suất từ 7,8% lên 9,8%/năm, VietinBank điều chỉnh từ 7,6% lên 10,5%/năm, còn Agribank ghi nhận mức tăng từ 6,6% lên 8,2%/năm. BIDV hiện đang áp dụng lãi suất từ 9,2% đến 9,7%/năm cho các khoản vay dài hạn. 

Dữ liệu từ Dat Xanh Services thậm chí còn ghi nhận một số khoản vay mua nhà thả nổi trên thị trường đã chạm ngưỡng 16%/năm, một mức lãi suất được xem là rào cản rất lớn đối với người dân có nhu cầu ở thực.

Định hướng dòng vốn theo mục tiêu

Không phải khi thực trạng dòng vốn bất động sản tăng lên 5,14 triệu tỷ đồng và đứng trước áp lực nợ xấu tăng cao các nhà băng mới có động thái chọn lọc các dự án có tính pháp lý rõ ràng để giải ngân. Thực tế, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu.

Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.

Báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng định hướng tín dụng cần phải thay đổi từ kiểm soát "cào bằng" sang đánh giá theo rủi ro của từng dự án và người vay. 

VARS IRE đề xuất cơ chế phân loại dự án thành ba nhóm cụ thể. Nhóm A là các dự án đủ pháp lý và có khả năng hoàn thành sớm cần được ưu tiên tái cấp vốn. Nhóm B gồm các dự án cần cơ cấu lại nghĩa vụ nợ hoặc phương án kinh doanh. Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi cần phải chuyển nhượng hoặc thanh lý.

Các chuyên gia nhấn mạnh, tín dụng bất động sản chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án tạo ra nguồn cung thực tế và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. 

Việc chuyển dịch từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của người vay sẽ giúp dòng vốn đến đúng địa chỉ là những người mua nhà lần đầu hoặc các dự án nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Đây là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hồi phục bền vững và tránh các hệ lụy về thanh khoản cũng như nợ xấu cho hệ thống ngân hàng trong tương lai.

Mới đây, NHNN đã phát đi tín hiệu điều hành cứng rắn. Cơ quan này sẽ thanh tra và giám sát chặt chẽ lãi suất cho vay, đồng thời căn cứ vào việc tuân thủ chỉ đạo giảm mặt bằng lãi suất để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2027. Những ngân hàng không thực hiện đúng định hướng hỗ trợ khách hàng sẽ bị xem xét giảm chỉ tiêu tăng trưởng.