Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính

Quang cảnh phiên họp - Nguồn: Quốc hội

Cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn. Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bãi bỏ 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ 5 điều kiện, gồm yêu cầu về tên doanh nghiệp, việc sử dụng cụm từ “sàn giao dịch bất động sản” trong tên gọi, chứng nhận đào tạo quản lý và điều hành sàn, đăng ký hoạt động và công khai quy trình giao dịch.

Với hoạt động môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh các dịch vụ này phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định hiện hành.

Các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh cũng được rà soát theo hướng lược bỏ, đơn giản hóa, gồm nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Nguồn: Quốc hội

Về thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 4 trong tổng số 12 thủ tục, trong đó có một thủ tục đăng ký quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, cùng ba thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, 7 thủ tục khác được đề xuất đơn giản hóa, trong đó có thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng được chuyển sang Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thống nhất đầu mối giải quyết với nhóm thủ tục chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền địa phương.

Theo cơ quan soạn thảo, việc sửa đổi còn nhằm đồng bộ quy định về kinh doanh bất động sản với pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở và các lĩnh vực liên quan; đồng thời phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo dự thảo, khoản tiền này có thể được bảo đảm bằng cách chuyển vào tài khoản bảo đảm hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Quy định dự kiến được xây dựng trong bối cảnh cơ quan soạn thảo rà soát các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, hướng tới hoàn thiện cơ chế thanh toán và bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua.

Nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Nguồn: Quốc hội

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, theo đó đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

“Làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề xuất.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đại biểu tham dự Phiên họp - Nguồn: Quốc hội

Đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết, có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng số điều kiện nhất định. Đồng thời có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo luật” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu rõ.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị làm rõ một số trường hợp liên quan đến hai dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi: Đề nghị Chính phủ rà soát kỹ lưỡng, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định. Quy định thống nhất Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi. Đối với phương án đề xuất giao quy định tại nghị định, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể tại dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung luật công chứng”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị, cần báo cáo rõ về thời điểm dự kiến có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, rà soát bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.