Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Phân cấp triệt để, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành Phiên họp. Ảnh: VPQH

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, việc xây dựng Dự án Luật nhằm thể chế đầy đủ quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, đặc biệt là thể chế đầy đủ các quan điểm tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và Thông báo số 64/TB-VPTW của Văn phòng Trung ương…

Đồng thời, thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh, tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan; điều chỉnh một số cơ chế, chính sách đột phá, nhất là chính sách về nhà ở cho thuê, cải tạo chung cư cũ.

Dự thảo Luật gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý của Dự thảo Luật là định hướng phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, Dự thảo Luật phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, với 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục là cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Đồng thời, Dự thảo Luật cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày Tờ trình Dự án Luật. Ảnh: VPQH

Dự thảo Luật bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà gồm: nhà thương mại, nhà cho thuê, nhà công vụ, nhà ở chính sách.

Dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu với các dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê; đồng thời, bổ sung mới quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.

Đồng thời, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó, bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự thảo Luật sửa đổi lần này cũng luật hóa các nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội; hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị.

Dự thảo bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư BT, góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện các dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Cùng với đó, Dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp, khiếu nại; sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Hoàn thiện quy định về chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê, ngăn trục lợi chính sách

Thẩm tra sơ bộ Dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, Thường trực Ủy ban và các cơ quan của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở

Dự thảo Luật dự kiến luật hóa nhiều nội dung thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (và mở rộng các chính sách thí điểm này để áp dụng đối với nhà ở cho thuê), Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu, bổ sung quy định về việc xử lý hiệu lực đối với Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với các nội dung đã được luật hóa.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu trình bày Báo cáo thẩm tra Dự án Luật. Ảnh: VPQH

Đồng thời, việc luật hóa các chính sách thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15, đặc biệt là quy định về các giai đoạn của dự án, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Dự thảo Luật là khác với quy định của các luật có liên quan như: Luật Đầu tư, Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Xây dựng…. Do đó, trường hợp luật hóa các nội dung tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 thì cần làm rõ nguyên tắc áp dụng hoặc đề xuất sửa đổi các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.  

Về một số nội dung cụ thể của Dự thảo Luật, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát một số nội dung đã được nêu cụ thể trong Báo cáo thẩm tra sơ bộ như: việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn; thể chế hóa đầy đủ chủ trương “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; rà soát các quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Đồng thời, làm rõ quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát các quy định về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở, các chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê để bảo đảm phù hợp với nguồn lực về ngân sách, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định tại Dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê để bảo đảm các chính sách này chuyển thành ưu đãi đối với người thuê nhà, những đối tượng có khó khăn về nhà ở, ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.

Ngoài ra, rà soát các quy định về quản lý nhà ở là tài sản công trong Dự thảo Luật; đánh giá thận trọng, toàn diện cơ cở chính trị, pháp lý, thực tiễn đối với chính sách nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.