Dù thị trường bất động sản đang khó khăn, nhưng không phải là cuộc khủng hoảng, mà là cơ hội

Ảnh minh họa: Shutterstock

Trước những lo lắng, băn khoăn của nhiều doanh nghiệp, chuyên gia về tình hình của thị trường bất động sản hiện nay, ông Lực cho rằng, không nên quá bi quan về thị trường, bởi đây không phải là cuộc khủng hoảng.

"Tôi không cho rằng chúng ta đang ở trong một cuộc khủng hoảng. Mặc dù thị trường có những khó khăn, vướng mắc do cả lý do khách quan và chủ quan, nhưng tôi nghĩ thời điểm này cũng là cơ hội để chúng ta rà soát lại những cơ chế chính sách và đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng là cơ hội để nhìn lại chính mình", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Lý do dẫn tới tình trạng khó khăn của thị trường hiện nay, theo ông Lực, là bởi giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp phát triển nóng, dàn trải, dùng đòn bẩy tài chính cao và đẩy mặt bằng giá lên, những cái đó sẽ không bền vững.

"Đúng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy đã đang diễn ra ở nhiều địa phương, nhiều lĩnh vực khác nhau, nhưng trong bối cảnh đó vẫn có những doanh nghiệp làm ăn được", ông Lực nói và cho rằng, thời điểm hiện tại là cơ hội. Bởi thị trường bất động sản đã bắt đầu quay trở lại giá trị thực. Đặc biệt, khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm tới thị trường Việt Nam và đã thực hiện đầu tư thông qua M&A. Các nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc về 2 vấn đề, một là pháp lý cần phải rõ ràng và hai là vấn đề về giá.

Theo TS. Cấn Văn Lực, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

TS. Cấn Văn Lực trình bày tham luận tại Hội thảo. Ảnh: Dũng Minh

Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân như quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư..., trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....

Ông Lực cho biết, nền tảng chính sách phát triển bền vững thị trường bất động sản là Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045.

Đặc biệt, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính: rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án tại Hà Nội, TP.HCM cũng như các địa phương khác. Nắm bắt thực tế diễn biến thị trường qua rà soát, một thời gian ngắn sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những nút thắt trong nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Có thể kể đến Nghị định 08/2023 ngày 5/3/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022 theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu riêng lẻ; Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện, cụ thể.

Hay Quyết định số 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất thương mại-dịch vụ-có condotels, officetels; quy định giá đất, tiền thuê đất...).

Theo ông Lực, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho biết, đối với cơ quan quản lý, cần nhìn nhận rõ Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel; thực hiện tốt Nghị định 08, Nghị quyết 33, Đề án 338, Nghị định 10... như nêu trên. Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng..., theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài... Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, theo ông Lực, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M&A... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động).

Các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư. Ông Lực cũng khuyến cáo doanh nghiệp nên quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính...) và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.

Diệp Anh