Được mệnh danh là 'ông trùm' BĐS khu công nghiệp, IDC làm ăn ra sao?

Vượt kế hoạch mảng khu công nghiệp

Tổng Công ty IDICO (mã CK: IDC) tiền thân là một doanh nghiệp Nhà nước thuộc Bộ Xây dựng, được thành lập năm 2000, với các ngành nghề cốt lõi là phát triển khu công nghiệp và mở rộng đầu tư khu đô thị, khu kinh tế, khu dân cư tập trung, giao thông, thủy lợi, thủy điện, sản xuất công nghiệp và phát triển nhà ở.

Năm 2006, IDC chuyển đổi hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con. IDICO chính thức hoạt động theo loại hình doanh nghiệp công ty cổ phần, đổi tên thành Tổng công ty IDICO - CTCP vào năm 2018.

Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, doanh nghiệp này hoạt động trong 5 nhóm chính là bất động sản khu công nghiệp và nhà xưởng cho thuê, nhà ở và đô thị, dịch vụ khu công nghiệp, năng lượng, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông. Đặc biệt, đối với loại hình bất động sản khu công nghiệp, IDICO được coi là một trong những "ông trùm" tại Việt Nam.

Theo báo cáo tài chính, kết quả kinh doanh quý 4/2023 của IDC với doanh thu đạt 2.239 tỷ đồng (tăng 85% so với 32133 cùng kỳ) và LNST đạt 623 tỷ đồng (tăng 170% so với cùng kỳ). Tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê khu công nghiệp (KCN) đạt gần 1.100 tỷ đồng trong khi quý 4/2022 ghi nhận -762 tỷ đồng do quý 4/2022 điều chỉnh giảm trừ doanh thu cho thuê KCN Phú Mỹ 2.

Cả năm 2023 IDC đạt doanh thu 7.237 tỷ đồng (giảm 3% so với cùng kỳ) và LNTT đạt 2.056 tỷ đồng (giảm 21% so với cùng kỳ). Mảng KCN, năm 2023, IDC vượt kế hoạch cho thuê 127ha với gần 170ha đất công nghiệp được ký mới (tăng 28,8% so với cùng kỳ), trong đó KCN Hựu Thạnh dẫn đầu với hơn 62ha, tiếp theo là Phú Mỹ 2 với gần 54ha. Khách thuê trong năm 2023 chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực sản xuất hàng tiêu dùng thiết yếu, nguyên vật liệu và công nghiệp.

Trong năm 2023 IDC bàn giao 106ha tại KCN Phú Mỹ 2, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn. Vào cuối 2023, IDC còn lại 580ha diện tích thương phẩm KCN có thể cho thuê. Giá thuê trung bình tăng 5,7% theo quý lên 129USD/m2 /kỳ hạn còn lại.

KCN Hựu Thạnh dự kiến còn phải đầu tư thêm 3.000 tỷ đồng, trong đó 300 - 400 tỷ đồng là tiền đền bù, 100 tỷ đồng là tiền sử dụng đất và phần còn lại là tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và san lấp. KCN Tân Phước 1 ở Tiền Giang dự kiến sẽ sớm được chính phủ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư và được kỳ vọng sẽ bắt đầu cho thuê từ cuối năm nay. Giai đoạn 1 của dự án này là 226ha dự kiến triển khai xây dựng trong 2024 - 2025.

Mảng điện doanh thu 2023 đạt hơn 2.900 tỷ đồng (tăng 1,6% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ giá bán điện tăng lên trong khi sản lượng điện phân phối tại các KCN giảm xuống 1.389 triệu Kwh (giảm 7,3% so với cùng kỳ) khi khách thuê cắt giảm sản xuất do nhận được ít đơn hàng hơn, đặc biệt là các doanh nghiệp dệt may. Biên lợi nhuận gộp mảng này cải thiện lên 12,2% (tăng 4% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 vận hành trở lại từ tháng 10/2022 sau thời gian dài bảo trì vì lũ lụt.

Trong 2023, tổng sản lượng điện do hai nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 và Shrok Phu Miêng sản xuất là hơn 500 triệu Kwh và sản lượng điện phân phối tại các KCN là gần 1.400 triệu Kwh (giảm 7,3% so với cùng kỳ).

Đối với bất động sản nhà ở, công ty giao dịch chuyển nhượng 2,2ha cho AEON dự kiến ghi nhận đầu năm 2024. Giao dịch chuyển nhượng 2,2ha tại Long An cho AEON với doanh thu dự kiến là 437 tỷ đồng.

Dự kiến lợi nhuận 2024 sẽ tăng

IDC duy trì tình hình tài chính tốt với nợ ròng duy trì quanh mức 1.300 tỷ đồng trong năm 2023 và tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu ở mức 20,6% (giảm 1,2% so với cùng kỳ).

Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định tình hình của IDC năm 2024 khá khả quan khi diện tích cho thuê KCN năm 2023 của doanh nghiệp này đạt cao hơn so với dự phóng của ACBS. IDC được dự báo có thể cho thuê hơn 150ha/năm trong giai đoạn 2024-2025. Doanh thu từ KCN dự kiến đạt hơn 5.100 tỷ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ nhờ bàn giao khoảng 160ha trong năm 2024.

Sản lượng điện phân phối tại các KCN dự kiến tăng trưởng trở lại, đặc biệt tại KCN Hựu Thạnh. Doanh thu từ mảng điện dự kiến đạt hơn 3.000 tỷ đồng trong năm 2024, tương đương tăng trưởng 4%.

Doanh thu bất động sản nhà ở dự phóng đạt hơn 500 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần cùng kỳ nhờ ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 2,2ha đất tại Long An cho AEON với doanh thu dự kiến 437 tỷ đồng. Doanh thu từ BOT cũng dự kiến tăng 3%, đạt 447 tỷ đồng với giả định giá thu phí không thay đổi và lưu lượng xe tăng trưởng 3%.

Tựu chung, ACBS dự phóng doanh thu năm 2024 của IDC sẽ tăng 33% so với mức thực hiện năm 2023 lên hơn 9.600 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng mạnh ở mức 78%, đạt hơn 2.900 tỷ đồng.

Được biết, IDC ghi nhận đỉnh lợi nhuận sau thuế đạt hơn 2.054 tỷ đồng vào năm 2022. Với mức lợi nhuận dự phóng của ACBS, IDC dự kiến phá đỉnh lợi nhuận trong năm 2024 với mức lãi cao kỷ lục.

Tương tự ACBS, Công ty Chứng khoán Vietcap cũng dự phóng lợi nhuận của IDC năm 2024 sẽ thiết lập mức đỉnh mới với những nhận định khả quan về tình hình kinh doanh trong thời gian tới.

Theo đó, Vietcap cho rằng doanh số cho thuê đất KCN của IDC sẽ phục hồi và hỗ trợ tạo ra dòng tiền. Trong năm 2023, IDC đã đạt được doanh số cho thuê đất KCN là 170ha theo các hợp đồng và biên bản ghi nhớ đã ký, chủ yếu từ các hợp đồng lớn với khách hàng FDI (như Hyosung và PepsiCo trong năm 2022-2023) nhờ vào quỹ đất lớn, sạch tại các vị trí đắc địa.

Vietcap kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ ổn định trong giai đoạn 2024-2025, lần lượt ở mức 145ha và 150ha, nhờ quỹ đất có thể cho thuê còn lại lớn (khoảng 580 ha với khoảng 84% đã giải phóng vào cuối năm 2023). Dòng tiền trung bình hàng năm từ việc cho thuê đất KCN giai đoạn 2024-2026 được dự phóng đạt 5.700 tỷ đồng, so với giai đoạn 2022-2023 là 2.800 tỷ đồng.

Vietcap cho rằng tỷ lệ bàn giao đất khu dân cư (KDC) và KCN cao hơn sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận của IDC trong năm 2024 đạt 35%. Theo đó, doanh số bán trước chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 là khoảng 156 ha đất KCN (hơn 30ha từ các biên bản ghi nhớ trong năm 2022 và 126ha từ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ năm 2023), do đó bàn giao đất KCN trong năm 2024 dự kiến sẽ tăng lên 110ha so với 73ha vào năm 2023 (không bao gồm ghi nhận hồi tố 33ha ở KCN Quế Võ 2).

Doanh số KDC cũng dự kiến ghi nhận cao hơn, chủ yếu từ việc bàn giao đất cho AEON.

Bên cạnh khoảng 580ha diện tích cho thuê còn lại vào cuối năm 2023, Vietcap kỳ vọng IDC có thể nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích 470ha tại tỉnh Tiền Giang) vào đầu năm 2024 và KCN Vinh Quang (tổng diện tích 350ha tại tỉnh Hải Phòng) vào năm 2025.

Vietcap cũng kỳ vọng KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ bắt đầu cho thuê đất KCN lần lượt vào năm 2026 và 2027.

Ngoài ra, IDC đang kỳ vọng mở rộng tổng quỹ đất KCN thêm ít nhất khoảng 1.600ha (ngoài hai dự án trên), điều này có thể hỗ trợ triển vọng dài hạn của IDC.

Vietcap dự phóng lợi nhuận ròng năm 2024 của IDC đạt 1.874 tỷ đồng, tăng gần 35% so với mức thực hiện năm 2023. Đây cũng là mức lãi ròng cao nhất trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp này, khi cao hơn mức đỉnh ghi nhận trong năm 2022 khoảng 6%.

Trung Hiếu