F0 bất động sản 'đãi cát tìm vàng'

Thời gian qua, bất chấp các lệnh siết đầu cơ, thanh lọc môi giới, các đợt sốt đất, các vụ dùng “quân xanh quân đỏ” để “lùa gà” vẫn tiếp tục nổ ra rộng khắp. Điều này cho thấy các công cụ pháp lý vẫn chưa đủ mạnh, khiến các nhà đầu tư địa ốc không thể yên tâm khi xuống tiền.

Trông giỏ để… bỏ tiền

Anh Vũ Quốc Việt (Bắc Giang) cho biết năm 2018, được sự tư vấn của người quen, anh cùng anh trai đầu tư một lô đất ven khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên, Bắc Giang) trị giá hơn 1 tỷ đồng, sau 3 năm, lô đất hiện đã tăng lên gần 3 tỷ đồng.

Anh Việt đang cân nhắc bán lô này để tái đầu tư vào một khu đất có giá trị hơn 5 tỷ đồng. Với số vốn hiện có, để đủ tiền, anh phải vay ngân hàng thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Mức vay lớn cộng thêm mức thu nhập hiện tại, cùng những điều kiện thị trường khiến anh vô cùng đắn đo.

“Thu nhập của vợ chồng tôi hiện tại vào khoảng 30 triệu đồng/tháng, áp lực về lãi suất là có nhưng có thể gồng được trong 2 - 3 năm nếu mọi chuyện thuận lợi. Nhưng ngược lại, nếu lô đất không “hồng” như lời môi giới, tiền coi như bị chôn vào đất. Việc cân nhắc lợi hại khiến tôi phân vân như đang đứng giữa ngã ba đường”, anh Việt nói.

Trong một câu chuyện khác, vào đầu năm 2020, khi thị trường bất động sản dậy lên nhiều cơn sốt, anh Nguyễn Cao Cường cùng 2 cộng sự quyết định lập một quỹ đầu tư tổng vốn gần 6 tỷ đồng. Sau khi tìm hiểu, nhóm anh Cường đầu tư một mảnh đất 100m2 tại phường Cát Lái, quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức).

Anh Cường kể: “Chúng tôi quyết định xuống tiền đầu tư vì có thông tin khu vực này đang quy hoạch xây cầu Cát Lái để nối TP.HCM với Đồng Nai. Tuy nhiên, đến nay vẫn “im như thóc”, số tiền hơn 3 tỷ đồng đã chôn ở đây hơn 2 năm, chưa biết bao giờ thoát được hàng, trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn đều đều hàng tháng phải trả”.

Từ những câu chuyện thực tế, theo các chuyên gia, “bài toán” khó của nhà đầu tư trong thời điểm này không chỉ đến từ áp lực lãi suất, khả năng tài chính mà còn là sự nhiễu loạn của thị trường. Các thông tin về “bong bóng”, “sốt ảo”, “cò đất”, “quân xanh quân đỏ”… rõ ràng đang gây ra nhiều lo ngại.

Đầu tư bất động sản hiện tại giống như một "canh bạc", lợi nhuận lớn đi cùng rủi ro cao.

Trao đổi với VnBusiness, anh Lê Minh, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Hà Nội, khẳng định ở mọi lĩnh vực, lợi nhuận lớn thì luôn đi cùng với rủi ro cao. Bất động sản thời điểm hiện tại cũng vậy, cùng với kỳ vọng thắng tiền tỷ thì rủi ro luôn chực chờ nhà đầu tư, do đó cần cẩn trọng “trông giỏ để bỏ thóc” đúng chỗ.

Các thông tin về đầu tư bất động sản lãi bằng lần trong 2 năm qua khiến nhiều nhà đầu tư tô hồng thị trường. Nhưng thực tế có người thắng thì cũng có không ít người thua, thậm chí số người thua còn nhiều hơn thắng. Đa số những người thua là F0, kinh nghiệm ít, tìm hiểu chưa sâu, sập bẫy của các đợt sốt ảo.

Cẩn trọng khi “đu đỉnh”

“Có một hiện tượng dễ nhận thấy là các “cá mập” thường nhập hàng khi thị trường lặng, xuất hàng khi sóng nổi. Còn đa phần các F0 thường nhảy vào thị trường khi nhà đất đang sốt. Việc chạy theo đám đông khiến F0 thiếu sự tỉnh táo, dẫn tới bị lừa, mua phải những dự án ma, thiếu điều kiện pháp lý… khiến tiền đầu tư không hiệu quả, thậm chí phải bán cắt lỗ vì áp lực tài chính”, anh Minh phân tích.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group, cho rằng có những nhóm “cá mập” đứng đằng sau những cơn sốt đất cục bộ, lợi dụng các thông tin hoặc tin đồn quy hoạch để thổi giá và cuối cùng chỉ có họ được hưởng lợi từ những biến động này.

Thực tế chỉ ra cứ 100 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 80 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, sập bẫy sốt đất. Chỉ có 20 người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản phi mã.

Do đó, theo các chuyên gia, để đầu tư an toàn trong thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư mới cần cẩn trọng “so bó đũa chọn cột cờ”, tìm hiểu kỹ về vùng đất mà mình đầu tư, các thông tin về lịch sử tăng giá, tiềm năng khai thác sản phẩm trong tương lai.

Ngoài tính pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cần phải xác định mua những sản phẩm bất động sản có giá trị sử dụng thật. Bởi, dù ở bất kỳ khu vực nào thì bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn nhận được nhiều sự quan tâm nhất, nên có thanh khoản tốt nhất và mang lại lợi nhuận ổn định.

Bên cạnh đó, khi có ý định bắt sóng đầu tư, nhà đầu tư cần tìm hiểu để biết mình đang ở tầng sóng nào. Những người vào sóng sớm sẽ có cơ hội sinh lời cao, song rủi ro (thị trường, pháp lý) cũng lớn hơn. Ngược lại, khi vào sau, rủi ro ít hơn nhưng lợi nhuận kỳ vọng cũng sẽ giảm đi.

“Thực tế, mỗi lần bán trao tay thì giá lô đất lại tăng lên một chút, vì vậy càng về sau thì thanh khoản sẽ càng giảm, khả năng bị kẹt hàng tăng. Người mua muộn hơn, khi giá đã ở mức quá cao, có thể rơi vào tình trạng “vô tình lướt sóng thành cư dân”. Nếu vững tài chính, đợi thêm 3-5 năm, chờ các đợt sóng mới thì giá vẫn sẽ tăng, nhưng với những người đầu tư ngắn hạn cần cân nhắc kỹ”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản hỗn loạn, nhà đầu tư mới tuyệt đối không tham gia vào thị trường với một tâm thế ngắn hạn và phải chuẩn bị nguồn tài chính ổn định. Có 4 yếu tố chính mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng (lịch sử) tăng giá. Bên cạnh đó, tỷ trọng đầu tư bất động sản cũng phải cân đối, nhà đầu tư cần tránh “bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Nhật Minh