Giá biệt thự, nhà phố ở Tp.HCM vượt 400 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường mới đây của công ty dịch vụ bất động sản JLL cho rằng giá biệt thự, nhà phố ở Tp. HCM đang neo cao và đã tăng 6,7% so với cuối năm ngoái. Đà tăng diễn ra do dự án giá thấp hơn mức bình quân là The Classsia của Khang Điền đã bán hết, nên không còn thuộc giỏ hàng sơ cấp.

Mỗi m2 nhà liền thổ tại Tp. HCM đạt gần 16.300 USD, tương đương 407 triệu đồng. Mức này tăng gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá tăng vì nguồn cung hạn chế

Nhiều tổ chức nghiên cứu trong ngành bất động sản cũng ghi nhận đà tăng giá biệt thự và nhà phố ở Tp. HCM. Avison Young chỉ ra rằng phần lớn dự án sơ cấp trong quý 1 dao động 7.500-8.500 USD mỗi m2 (khoảng 188-213 triệu đồng một m2), tăng 2% so với cuối năm ngoái. Còn theo Savills, phần lớn nguồn cung biệt thự, nhà phố đều trên có giá 30 tỷ đồng mỗi căn, tập trung tại thành phố Thủ Đức.

Tương tự, trong báo cáo mới đây Bộ Xây dựng cũng cho hay giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực Tp. HCM dao động 80-220 triệu đồng mỗi m2 đầu năm nay. Bộ Xây dựng ghi nhận mức trên 400 triệu đồng mỗi m2 tại dự án trên đường Điện Biên Phú, quận Bình Thạnh.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Ngọc Châu Á, nói rằng giá phân khúc nhà liền thổ tăng bởi nguồn cung ngày càng hạn chế, khoảng vài chục căn mở bán trong quý 1. Thực tế đó khiến cho các chủ đầu tư có rổ hàng thời điểm này đều muốn định vị sản phẩm cao cấp hơn với giá bán đi trước 2-3 năm.

Ngoài ra, phân khúc này lập mặt bằng giá mới còn do chiến thuật "đẩy giá" từ chủ đầu tư. Theo Giám đốc công ty Ngọc Châu Á, thị trường thời gian qua chứng kiến sự xuất hiện sản phẩm biệt thự giá trên 700 tỷ đồng một căn, tại một dự án ở TP Thủ Đức, hướng đến nhóm siêu giàu. Mức "không tưởng" này đã khiến cho mặt bằng giá nhà phố quanh khu vực dự án này tăng mạnh để "ăn theo". Ví dụ, một dự án thấp tầng ở khu phía Đông gần đó trước đây mở bán 15-17 tỷ đồng một căn, giờ tăng lên 20-25 tỷ.

Tỷ lệ hấp thụ nhà phố ở Tp.HCM thấp

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố ở mức thấp. Theo công ty tư vấn DKRA, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 20-30%. Giao dịch phát sinh trong quý 1 chủ yếu đến từ phân khúc dưới 10 tỷ đồng một căn. Chuyên gia của Savills cũng nhìn nhận lượng hàng tồn kho bán kém, đạt 13% do giá cao và kích thước căn lớn.

Ông Hạnh cho rằng các dự án mới phải cạnh tranh với rổ hàng chuyển nhượng số lượng lớn. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp giảm giá 10-15% để thoát hàng, thậm chí chấp nhận mất 30% số tiền đóng theo tiến độ vì không đủ sức gồng lãi ngân hàng.

"Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bỏ luôn số tiền đã đóng để chuyển sang kênh khác, khi họ cảm thấy bị hớ do mua quá cao, trong khi thị trường tràn lan sản phẩm giảm giá", ông nhìn nhận.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết sức cầu với sản phẩm biệt thự, nhà phố liên tục giảm một phần vì tỷ suất lợi nhuận trên giá vốn xuống thấp, 1-1,5% một năm. Nhiều dự án nằm xa trung tâm, dân cư ít, không thuận lợi cho kinh doanh nhưng lại có giá cao kỷ lục. Điều này khiến nhà đầu tư dễ vỡ mộng về lợi nhuận thực tế.

Dự báo về nguồn cung tương lai, JLL cho biết Tp.HCM sẽ có thêm 1.500 căn trong năm nay. Tuy nhiên các sự kiện ra mắt chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Hiện, nhà đầu tư và người mua vẫn giữ thái độ "chờ xem". Do đó, nhu cầu nhà phố chỉ phục hồi khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn.

Savills cũng đánh giá nguồn cung tương lai của phân khúc này chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn nguồn cung là sản phẩm nhà phố trên 20 tỷ đồng mỗi căn. Đến năm 2026, thị trường dự kiến có thêm 4.800 căn thuộc phân khúc này.

Như Hằng