Giá căn hộ Hà Nội diễn biến trái ngược với TPHCM

Khoảng 6.113 USD/m2

Theo báo cáo Thị trường nhà ở TPHCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, căn hộ khu vực TPHCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước.

Cụ thể, trong quý IV/2025, TPHCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng khoảng 5 lần so với quý trước nhưng chỉ tăng 4% so với cùng kỳ năm 2024. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung chiếm khoảng 85%, khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5% - phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo.

Chi tiết nguồn cung, giá bán căn hộ TPHCM.

Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng khoảng 16% so với quý trước đó và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.

Báo cáo của Cushman & Wakefield chỉ ra, các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.

Cushman & Wakefield dự báo, xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TPHCM dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng, và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng. Dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TPHCM với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.

Cushman & Wakefield dự báo, xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TPHCM dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc khẳng định: “Quý IV/2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TPHCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt”.

Chuyển ra ngoại thành

Trong khi đó, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục xu hướng tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành ở cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ. Trong năm 2025, căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 sản phẩm mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng.

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm - nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Trong quý vừa qua, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2% so với quý III/2025 nhưng lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó.

Trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý III/2025 nhưng vẫn tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, kéo mặt bằng giá chung xuống.

Chi tiết nguồn cung căn hộ Hà Nội.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho biết, ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng trở nên quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô.

“Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn”, bà Ngọc nói.

Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2026 - 2028, thị trường có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

Duy Quang