Giá căn hộ Hà Nội vượt 100 triệu đồng/m2: Tâm lý thị trường có sự thay đổi

Giá sơ cấp trung bình căn hộ Hà Nội chạm mức 101,5 triệu đồng/m2

Mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đã thiết lập kỷ lục mới, nhưng tốc độ hấp thụ lại chậm dần khi áp lực tài chính ngày càng lớn. Dòng tiền trên thị trường cũng đang dịch chuyển từ đầu cơ sang những bất động sản có khả năng khai thác và tạo giá trị thực.

GIÁ TĂNG HƠN 32%

Sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội bước sang giai đoạn mới, Tại thị trường căn hộ, hoạt động mở bán tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2026.

Theo số liệu của JLL, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức cùng hàng ngàn căn tiền mở bán, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp do các thương hiệu lớn như Sun Group và Sunshine Group triển khai.

Giá sơ cấp trung bình tiếp tục tăng do lượng lớn quỹ căn giá cao tồn kho, chạm mức 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng số căn hộ bán trong quý 2/2026 giảm khoảng 50% so với quý 1, phản ánh sự thận trọng của người mua trong điều kiện hiện tại. Đáng chú ý, lượng giao dịch có xu hướng chuyển dịch từ đầu tư ngắn hạn sang mua để ở.

Trong khi đó, thị trường nhà liền thổ ghi nhận thanh khoản chậm với các quỹ căn mới có vị trí kém hấp dẫn hơn hoặc có mức giá chào bán cao trong quý 2. Giao dịch tập trung vào các căn đã tiền mở bán từ trước, chủ yếu tại Đan Phượng, Thường Tín, Bắc Từ Liêm.

Từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đã tăng, tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản. Người mua ngày càng nhạy cảm về tiến độ thanh toán và biến động lãi suất, đặc biệt với sản phẩm có giá trên 17 tỷ đồng/căn thường khó tìm khách nếu thiếu ưu đãi từ chủ đầu tư.

Tổng số căn hộ bán của Hà Nội trong quý 2/2026 giảm khoảng 50% so với quý 1

Trong quý 2/2026, giá bán sơ cấp trung bình hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m2 đất, giảm 20% so với cùng kỳ. Mức giảm này chủ yếu do giỏ hàng đã bớt nguồn cung giá cao, trong khi các dự án khác tạm giữ mặt bằng giá ổn định.

Trong 6-12 tháng tới, thị trường căn hộ và nhà liền thổ Hà Nội được dự báo sẽ có nguồn cung mở mới đều đặn từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine hay Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, cạnh tranh dự kiến gia tăng đáng kể.

Ở mức giá neo cao hiện nay, nhu cầu chủ yếu từ nhóm mua để ở với thái độ thận trọng hơn, thay vì nhóm nhà đầu tư. Nguồn cung mạnh mẽ tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng sẽ gây thêm áp lực đối với nhà liền thổ Hà Nội.

Nói về thị trường bất động sản Hà Nội, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam cho biết, thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và đặt cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực và khách thuê.

Hà Nội hiện đang trải qua chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn, triển khai đồng loạt các siêu dự án về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và phát triển mô hình đa trung tâm.

Các dự án trọng điểm bao gồm tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và 21, chuỗi 7 cầu vượt sông Hồng (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát), Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và các công viên công nghệ số, công viên cảnh quan.

“Chu kỳ tái thiết này đang định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản Hà Nội trong dài hạn, mở ra cơ hội tăng trưởng tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư công” bà Trang nhận định.

DÒNG TIỀN DIỄN BIẾN RA SAO?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài khoảng ba năm, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ rệt, kéo theo sự thay đổi đáng kể trong cách phân bổ dòng tiền của nhà đầu tư.

Nếu trước đây, các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê luôn được ưu tiên nhờ mang lại lợi nhuận kép từ cả khai thác và tăng giá tài sản, thì hiện nay sức hấp dẫn của nhóm tài sản này đang giảm dần.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc giá bất động sản đã tăng quá nhanh trong những năm qua, trong khi giá thuê chỉ tăng với tốc độ chậm hơn nhiều, khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê ngày càng thu hẹp.

Sự mất cân đối giữa giá trị tài sản và hiệu quả khai thác thực tế buộc nhà đầu tư phải đánh giá lại chiến lược, chuyển từ tư duy đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên hiệu quả sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, lãi suất chưa giảm mạnh và rủi ro thị trường ngày càng hiện hữu, tâm lý đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn. Theo đó, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có thể khai thác ngay, sở hữu pháp lý minh bạch hoặc các dự án có tiến độ triển khai rõ ràng, dự kiến hoàn thành trong khoảng 2–3 năm tới.

Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc có tính thanh khoản tốt đang trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường. Ngược lại, các dự án chỉ dựa trên kỳ vọng “đón đầu” quy hoạch trong tương lai, thiếu sự chắc chắn về thời gian triển khai cũng như hiệu quả khai thác sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Nhận định về diễn biến thị trường trong nửa cuối năm 2026, bà Hoài An cho rằng, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu bởi giá hiện vẫn đang neo ở mức cao, song tốc độ tăng sẽ chậm lại đáng kể so với giai đoạn bùng nổ trước đó.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh

Các chỉ số của CBRE cho thấy cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đang bước vào giai đoạn ổn định và đi ngang hơn, thay vì tăng trưởng theo chiều dốc đứng như giai đoạn 2023–2025.

Tính đến thời điểm hiện tại, giá bất động sản đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nếu thị trường tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, mức tăng trưởng cả năm vẫn có thể giữ ở ngưỡng hai con số. Tuy nhiên, trong trường hợp thanh khoản tiếp tục suy yếu, tốc độ tăng giá nhiều khả năng sẽ giảm xuống dưới mốc 13%.

Về dài hạn, vị chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn với mức tăng giá dao động khoảng 3–5% mỗi năm. Đây được xem là mức tăng hợp lý, phản ánh sát hơn giá trị thực của tài sản và phù hợp với tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Đồng thời, quá trình phân hóa trên thị trường sẽ diễn ra ngày càng rõ nét hơn, khi chỉ những dự án có chất lượng, pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thực và đáp ứng nhu cầu ở thật mới có thể duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm mang nặng yếu tố đầu cơ sẽ ngày càng khó tạo được lợi thế trong việc thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.