Giá chung cư Hà Nội khi nào hạ nhiệt?

Chênh lệch cung - cầu vẫn ở mức cao

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng sản phẩm cung - cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Đáng chú ý, thời điểm quý IV/2023, nguồn cung mới ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ. Điều này dẫn đến giá nhà chung cư ở tất cả các phân khúc từ tái định cư đến trung, cao cấp đều tiếp tục đà tăng. Các giao dịch chủ yếu ở thị trường thứ cấp, là các căn hộ đã đi vào sử dụng nhiều năm được người dân mua đi bán lại.

Một số khu như: Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm); Nguyễn Chánh (Cầu Giấy), An Bình City - Thành phố Giao Lưu, Ecohome (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm), Golden Palace Mễ Trì và Florence (Nam Từ Liêm), Golden Park (Cầu Giấy), Khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm), Phương Đông Green Park (Hoàng Mai), Gemek I (Hoài Đức), Eco Green (Thanh Trì)… tiếp tục tăng giá và chưa có dấu hiệu giảm báo hiệu thêm một năm vất vả cho người thuê nhà tại Thủ đô.

Khảo sát sau Tết Nguyên đán tại các quận, huyện cho thấy, giá thuê căn hộ đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn khoảng 5-10% so với năm 2023.

Đơn cử tại dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), giá thuê căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ với đầy đủ nội thất tăng thêm 1-1,5 triệu đồng/tháng (ở mức 7-8 triệu đồng/căn/tháng; căn 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh tăng lên 10 - 12 triệu đồng/1tháng. Hay căn hộ ở Legacy, Thanh Xuân Complex (quận Thanh Xuân); The Nine, Central Field, D’Capitale, Discovery Complex, Mipec Rubik, Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy); Discovery Central, Vinhomes Metropolis (quận Ba Đình)..., giá thuê căn hộ đồng loạt tăng từ 1-2 triệu đồng/1 tháng so với quý 4/2023.

Thực trạng "nóng" chung cư tại Hà Nội đã tác động rất lớn đến một bộ phận người lao động có thu nhập thấp với mức lương trung bình từ 7 - 8 triệu đồng/1 tháng. Việc an cư của người dân là vô cùng khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Giá chung cư nội đô Hà Nội cao ngất ngưởng. Ảnh Nhật Di.

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng giá trong tháng đầu năm 2024. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc bình dân và trung cấp ghi nhận mức tăng 2% so với tháng 12/2023.

Lực cầu của thị trường không ngừng tăng trưởng, là yếu tố quan trọng đẩy giá chung cư lên cao. Cũng theo dữ liệu thị trường bất động sản tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm. Cùng với đó, các dự án đang triển khai cũng rơi vào cảnh "chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Đây là nguyên chính dẫn đến việc giá căn hộ liên tục tăng cao, chưa có dấu hiệu chững lại.

Trong bối cảnh hiện nay, để phù hợp với khả năng chi trả, nhiều người đã chuyển hướng mua nhà đã qua sử dụng hoặc chọn sang mua căn hộ cách xa trung tâm.

Giá chung cư ở Hà Nội sẽ giảm sớm?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập... Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính kì vọng nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện sẽ giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các thành phố như Hà Nội, TP HCM sụt giảm. Được biết, nối tiếp năm 2023, năm 2024 là năm thứ hai triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Chung cư tại một số huyện ngoại thành Hà Nội giá mềm hơn nhiều so với nội đô. Ảnh Nhật Di.

Tuy nhiên, báo cáo mới nhất công bố ngày 5/2/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn hộ; trong đó mới có 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn; như vậy mới đạt 8,8% kế hoạch của cả giai đoạn. Thế nhưng, Hà Nội - một trong những thành phố có nhu cầu nhà ở rất cao thì trong giai đoạn trên, mới có 3 dự án với 1.700 căn được hoàn thành (đáp ứng được 9% kế hoạch).

Ông Đính cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ đóng vai trò quan trọng kéo giảm giá căn hộ chung cư Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường. Đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chính thức có hiệu lực. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Theo Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, mức giá có thể giảm khi thị trường gia tăng nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân, giảm tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp cùng với việc thúc đẩy giao dịch, thanh khoản cho thị trường thông qua công cụ lãi suất là điều cần thiết.

Mới đây, tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2024 của ngành Xây dựng Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị Hà Nội tích cực tham gia hoàn thiện các nghị định hướng dẫn cho 02 dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; quan tâm nhiệm vụ quản lý phát triển nhà ở, đặc biệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn.

"Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, với nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao trong năm 2024 rất cao (130.000 căn hộ), Sở Xây dựng Hà Nội phải rà soát lại các dự án nhà ở xã hội đã cấp phép, đã khởi công xây dựng để đăng ký chỉ tiêu năm 2024 khả thi, tích cực hơn; thúc đẩy 28 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư, sớm triển khai xây dựng… ", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Trong bối cảnh trên, theo các chuyên gia, Chính phủ và địa phương cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ, "cởi trói" cho doanh nghiệp nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở bình dân. Cùng với các dự án để bán, cần có giải pháp để tăng số lượng nhà cho thuê đạt tiêu chuẩn cả về chất lượng và giá cả.

Là địa phương có hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị, song, nguồn cung phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô vẫn còn rất ít, chưa phù hợp với từng đối tượng, nhất là những người có thu nhập thấp. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Hà Nội đang vào cuộc tích cực triển khai hàng loạt giải pháp giúp thị trường phát triển ổn định.

Dự kiến đến năm 2025, Hà Nội xây dựng mới 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội và đến năm 2030 xây mới thêm 5,5 triệu m2, đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cho đối tượng chính sách. Cùng với đó, Hà Nội tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án "treo"; chủ động kiểm tra, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật...