Giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, cách nào hạ nhiệt?

Khan hiếm nguồn cung

Từ giữa năm 2023, gia đình anh Đoàn Tiến Quyết, quận Long Biên, Hà Nội, có ý định mua một căn chung cư vừa phải với tầm tiền 1,5 - 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khảo sát ở phường Thạch Bàn (Long Biên) và một số khu vực lân cận, giá chung cư tầm trung diện tích 75 - 80m2 khoảng 3 tỷ đồng/căn, căn có diện tích trên 100m2 dao động quanh 4 tỷ đồng. Với mức giá này, anh Quyết cho biết, mong muốn mua nhà ở Hà Nội khó có thể thành hiện thực.

Theo khảo sát của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện giá bán trung bình một số dự án chung cư tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dao động 50 - 70 triệu/m2. Tại Hà Nội, giá chung cư rao bán liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá chào bán tại một số dự án như: Phương Đông Green Home từ 35,5 - 48,9 triệu/m², Trinity Tower từ 41,6 - 55,8 triệu/m², TSQ Mỗ Lao từ 49,2 - 54,8 triệu/m², Masteri West Heighs từ 58,7 - 75,2 triệu/m², Heritage West Lake từ 85,7 - 155,3 triệu đồng/m2...

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp, thời điểm quý I.2024 đã tăng 48% so với quý I.2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

VARS lý giải giá chung cư Hà Nội tăng cao là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư, tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3 - 4 lần là bất hợp lý. Một nguyên nhân khác là do phân khúc chung cư quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và có xu hướng tăng. Ngoài ra, còn do nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang chảy vào bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm đáy. Đó là chưa kể nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, vào thời điểm đó, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5,58 triệu người, trong khi năm 2022 là 4,138 triệu người, có nghĩa, mỗi năm có thêm khoảng 120 nghìn hộ gia đình thành thị. Số liệu từ kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 cũng cho thấy tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185,2 nghìn căn, trong đó có 166,6 nghìn căn hộ.

Ở chiều cung, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. VARS cho biết, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11 nghìn sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý I.2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50 nghìn căn hộ. Không chỉ vậy, thị trường đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Trông đợi vào nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đối với cơ quan nhà nước, ông Đính cho rằng, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà. Cùng với đó, nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội; chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, sớm thông qua Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ.

Cũng theo ông Đính, cần thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước; phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Nghiên cứu phương pháp áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trong ngắn hạn giá chung cư Hà Nội sẽ khó hạ nhiệt. Về giải pháp, cần tăng nguồn cung bằng cách đẩy nhanh các công trình nhà ở xã hội và có chính sách đột phá trong phát triển nhà ở bình dân từ đó mới hạ nhiệt được giá chung cư. Các cơ quan chức năng cần kiểm tra giá cả sao cho phù hợp; bản thân chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh giá bán hợp lý, kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Khách hàng, nhà đầu tư phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý bảo đảm.

Hạnh Nhung