Giá đắt của việc bán nhà trừ nợ nhưng lập hợp đồng ủy quyền

Bản chất thực sự của hợp đồng ủy quyền

Theo trình bày của ông H. (ngụ TP Cần Thơ), tháng 10/2023, vợ chồng ông ký hợp đồng ủy quyền có công chứng cho bà T. (cũng ngụ TP Cần Thơ).

Theo nội dung hợp đồng ủy quyền, bà T. thay mặt vợ chồng ông H. tất toán khoản vay tại ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và toàn quyền định đoạt tài sản là thửa đất cùng căn nhà tại TP Cần Thơ.

Ông H. cho rằng, bản chất của hợp đồng ủy quyền là bán nhà đất cho bà T. với số tiền tương đương khoản nợ tại ngân hàng. Theo đó, bà T. sẽ thay vợ chồng ông thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi cho ngân hàng, đổi lại bà được quyền định đoạt nhà đất.

Tuy nhiên, sau khi hợp đồng được công chứng, bà T. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như cam kết, khiến vợ chồng ông H. phải tiếp tục trả lãi ngân hàng với số tiền lên đến gần 1 tỷ đồng.

Ảnh minh họa: Nam Khánh

Lo ngại nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính nghiêm trọng, ông H. khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, đồng thời buộc bà T. giao trả lại căn nhà cho vợ chồng ông.

Về phía bị đơn, bà T. cho biết, trước khi ký hợp đồng ủy quyền, vợ chồng ông H. đã vay của bà tổng cộng 1,8 tỷ đồng thông qua hợp đồng vay và biên nhận tiền lập vào tháng 8/2023.

Do không thanh toán đúng hạn, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, vợ chồng ông H. đã giao căn nhà cùng chìa khóa cho bà T. quản lý.

Từ đó, bà T. phản tố, yêu cầu buộc vợ chồng ông H. trả nợ gốc và lãi, đồng thời đề nghị được xử lý tài sản là căn nhà để thu hồi nợ nếu nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ.

Vụ án còn có sự tham gia của ngân hàng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngân hàng cho biết, Công ty D. – doanh nghiệp do vợ chồng ông H. bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nêu trên, đã vay vốn theo nhiều hợp đồng tín dụng, với tổng dư nợ đến giữa năm 2025 hơn 17,4 tỷ đồng.

Do công ty vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các khoản vay đã chuyển sang nợ xấu. Ngân hàng đề nghị Tòa án buộc Công ty D. thanh toán toàn bộ số nợ; trường hợp không trả được nợ thì xử lý tài sản thế chấp để thu hồi.

Hợp đồng ủy quyền vô hiệu

Tại bản án sơ thẩm ngày 18/6/2025, TAND quận Ninh Kiều (nay là TAND khu vực 1 – Cần Thơ) chấp nhận một phần yêu cầu của vợ chồng ông H., tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do bà T. vi phạm nghĩa vụ, đồng thời buộc bà T. giao trả nhà cho vợ chồng ông.

Tuy nhiên, tòa án cũng chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà T., buộc vợ chồng ông H. trả cho bà T. hơn 2,36 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc và lãi phát sinh từ các khoản vay trước đó.

Đối với yêu cầu phát mãi căn nhà để thu hồi nợ của bà T., tòa sơ thẩm không chấp nhận do không có thỏa thuận thế chấp hợp pháp đối với tài sản này.

Đáng chú ý, tòa sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của ngân hàng, buộc Công ty D. thanh toán khoản nợ hơn 17,4 tỷ đồng và cho phép ngân hàng phát mãi quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu công ty không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Không đồng ý với phán quyết trên, cả hai bên đều kháng cáo. Ông H. cho rằng yêu cầu phản tố của bà T. không liên quan trực tiếp đến tranh chấp hợp đồng ủy quyền và đề nghị đình chỉ xem xét. Trong khi đó, bà T. đề nghị hủy bản án sơ thẩm với lý do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, hội đồng xét xử nhận định các kháng cáo đều không có căn cứ. Tòa cho rằng việc thụ lý yêu cầu phản tố là đúng quy định, bởi các quan hệ vay mượn và ủy quyền có liên quan chặt chẽ với nhau. Đồng thời, việc tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu nhưng vẫn buộc vợ chồng ông H. trả nợ vay cho bà T. là phù hợp với bản chất giao dịch và các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Trên cơ sở đó, TAND TP Cần Thơ quyết định không chấp nhận kháng cáo của các bên, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Anh Phương