Giá đất nền leo thang nhưng khó bán, nhà đầu tư đu đỉnh chưa về bờ

Đầu 2021, thời điểm đất nền bước vào cơn sốt lan rộng khắp các tỉnh ven TP HCM, anh Dương Quốc Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân tại Bình Thạnh (cũ, nay là phường Gia Định), quyết định dồn toàn bộ tiền tích lũy cùng khoản vay ngân hàng để mua một lô đất 120 m² tại khu vực giáp ranh Đồng Nai.

Mắc kẹt giữa “sóng ngầm”

Anh Tuấn cho hay, thời điểm mua vào, môi giới cam kết với loạt bom tấn hạ tầng sắp triển khai, khu vực này sẽ “lên giá theo từng tháng”, còn thanh khoản “bán trong vài tuần là xong”.

Hơn 4 năm trôi qua, giá rao bán khu vực này hiện đã tăng thêm gần 30% so với thời điểm anh Tuấn quyết định vào tiền. Thế nhưng, điều khiến anh lo lắng không phải về giá, mà là… không có người mua. “Tôi rao bán suốt gần 1 năm nay, giá bằng với các lô xung quanh, thậm chí linh hoạt thương lượng, nhưng gần như không có khách hỏi. Giá trên giấy cao, nhưng tiền thì không chảy”, anh Tuấn chia sẻ.

Một trường hợp khác là chị Lê Minh Phương, chủ một siêu thị mini tại Bến Thành, TP.HCM, cho hay vào đầu năm 2022, khi cơn sốt đất lan rộng, chị rót tiền mua vào một lô đất ở Đức Hòa (Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh) với kỳ vọng “để đó vài năm là có lời”.

Thời điểm xuống tiền, theo chị Phương, khu vực này nhộn nhịp môi giới, giao dịch diễn ra liên tục, nhiều người mua đi bán lại chỉ trong vài tuần. Thế nhưng, khi thị trường trầm lắng, mọi thứ đảo chiều nhanh chóng.

Giá đất nền vùng ven TP.HCM đang leo thang tuy nhiên giao dịch không dễ.

“Sàn giao dịch đóng cửa, môi giới bỏ nghề, người dân địa phương thì không có nhu cầu mua. Hơn 1 năm qua tôi nhờ môi giới bán đất, nhưng người hỏi thì nhiều, người đến xem trực tiếp ít, còn người mua thì không có”, chị Phương chua xót nói, đồng thời cho biết dù đã chào bán giá thấp hơn mặt bằng thị trường khoảng 5% nhưng vẫn không thể thoát được hàng bởi giá hiện tại đã vượt xa khả năng tài chính của người mua thực.

Những trường hợp nhà đầu tư mắc kẹt giữa sóng ngầm thị trường không hiếm. Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, đến hết quý III, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận có hơn 7.100 nền đất sơ cấp chào bán nhưng chỉ khoảng 390 nền giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ tiêu thụ xấp xỉ 5%.

Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, như tại TP HCM giá đất bình quân lên tới 140 triệu đồng/m², Đồng Nai 74 triệu đồng/m², Long An quanh mốc 60 triệu đồng/m²...

Thực tế này phản ánh rõ sự lệch pha giữa giá và cầu – xu hướng đang bao trùm thị trường đất nền phía Nam. Theo báo cáo của Nhà Tốt, đến hết quý III, giá đất nền sơ cấp tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31%, Long An tăng 11%. Trái ngược, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại TP HCM và vùng lân cận lại giảm từ 22% đến 37% so với quý trước.

Thị trường lệch pha nghiêm trọng

Lý giải hiện tượng giá tăng trong bối cảnh thanh khoản thấp, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, cho rằng mặt bằng giá hiện nay chủ yếu được duy trì bởi kỳ vọng “đơn phương” từ phía chủ đầu tư, thay vì xuất phát từ nhu cầu giao dịch thực.

Nhiều dự án đất nền mở bán mới đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung, thậm chí điều chỉnh giá đất nền theo đà tăng của phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, bất chấp sức mua không tương xứng.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp, nơi phản ánh sát nhất cung cầu thực, lại cho thấy bức tranh hoàn toàn khác. Giá đất nền trong dân tại Đồng Nai đã giảm khoảng 29%, Bình Dương giảm 4%, trong khi TP.HCM và một số khu vực lân cận chủ yếu đi ngang. Dù đã điều chỉnh, thanh khoản vẫn chưa được cải thiện rõ rệt.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường không hoàn toàn “đóng băng” mà đang lệch pha nghiêm trọng. Nhu cầu thực hiện nay tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải, trong khoảng 3–5 tỷ đồng tại TP.HCM và 1–2 tỷ đồng ở vùng ven, tương ứng mức giá 10–40 triệu đồng/m². Trong khi đó, phần lớn nguồn cung đất nền hiện hữu lại có giá 30–80 triệu đồng/m², vượt xa khả năng tài chính của đa số người mua.

Chính sách tín dụng và thuế tiếp tục được kiểm soát chặt cũng khiến dòng tiền đầu cơ suy yếu. Nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, còn người mua ở thực gặp khó trong việc tìm sản phẩm phù hợp, càng khoét sâu khoảng cách giữa giá chào bán và sức mua.

Bộ Xây dựng cho biết, quý III cả nước ghi nhận hơn 104.000 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước. Riêng TP.HCM, thanh khoản tiếp tục giảm do các chính sách siết tách thửa, hạn chế chuyển nhượng lô nhỏ và kiểm soát hoạt động đầu cơ. Trong 9 tháng đầu năm, giá đất nền có xu hướng đi ngang, giao dịch phục hồi chậm.

Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn điều chỉnh mang tính sàng lọc. Những nhà đầu tư từng mua đất chỉ để “lướt sóng”, không có nhu cầu sử dụng cuối cùng, đặc biệt là ở các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hình thành, đang phải trả giá bằng việc chôn vốn nhiều năm.

Dòng tiền hiện nay đang có xu hướng chuyển sang các dự án lớn, đô thị tích hợp, có cộng đồng dân cư và giá trị khai thác thực, thay vì đất nền nhỏ lẻ. Điều này khiến phân khúc đất nền truyền thống ngày càng kém hấp dẫn trong ngắn hạn.

Thời gian tới, giới chuyên gia dự báo thị trường đất nền khó quay lại giai đoạn sốt nóng như trước năm 2020. Thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, chỉ tập trung vào các sản phẩm giá thấp, pháp lý rõ ràng, phù hợp nhu cầu ở thực. Những nhà đầu tư “đu đỉnh”, con đường về bờ có thể sẽ còn kéo dài.

Còn hiện tượng găm hàng đầu cơ

Theo báo cáo tổng kết năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu.

Cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; tiến độ triển khai nhiều dự án vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch; nguồn vốn dành cho thị trường bất động sản còn có những khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong đó, chú trọng đến việc nghiên cứu, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thúc đẩy phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, nhất là tạo nguồn cung cho nhà ở xã hội, góp phần cải thiện chất lượng sống cho người dân.

Hưng Nguyên