Giá đất Vinhomes ở Cần Giờ gần 180 triệu đồng/m2?

Theo thông tin từ các môi giới, dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (tên thương mại Vinhomes Green Paradise) dự kiến mở bán đợt 1 vào tháng 11 tới. Hiện, giá bán các sản phẩm tại đây đã được công bố, dao động từ 90 triệu đến 172 triệu đồng/m2, tùy loại hình và vị trí.

Đơn cử, giá đất nhà phố liền kề trên trục đường AS7 (diện tích 75 m2) tại dự án có giá bán dự kiến khoảng 133-158 triệu đồng/m2.

Biệt thự song lập với diện tích 180-380 m2 được định giá quanh 100 triệu đồng/m2, trong khi biệt thự đơn lập (280-510 m2) dao động nhiều trong khoảng 90-100 triệu đồng/m2.

Giá cao hay thấp?

Mức giá này gây bất ngờ cho nhiều người bởi trước đó, giới đầu tư từng đồn đoán giá bán có thể vượt 200 triệu đồng/m2.

Trao đổi với Tri Thức - Znews về mức giá trên, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên review các dự án - cho biết đây chỉ là giá trần của từng dãy sản phẩm, chưa phải giá cụ thể của từng căn.

Theo ông, hiện khách hàng chỉ đặt cọc theo mức giá trần của dãy mình chọn. Đến ngày mở bán chính thức, chủ đầu tư sẽ công bố giá từng căn, không cao hơn giá trần. "Nếu giá thấp hơn mà khách không mua, họ sẽ bị mất cọc", ông nói.

Bảng giá dự kiến các sản phẩm tại Vinhomes Green Paradise. Ảnh: MGCC.

Qua tìm hiểu, các mức giá này chỉ bao gồm giá đất, chưa tính VAT, chi phí bảo trì, bảo dưỡng và chưa bao gồm phần xây dựng nhà. Do đó, giá cuối cùng của các sản phẩm có thể cao hơn đáng kể.

Theo chuyên gia tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nếu so sánh về định vị thị trường và mặt bằng giá, giá đất biệt thự, nhà phố vừa công bố của Vinhomes Green Paradise đang cao hơn so với các dự án mở bán gần đây.

Cụ thể, dự án Blanca City tại phường Rạch Dừa, TP.HCM (trước đây là phường 10, TP Vũng Tàu) đang có giá rao bán trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2 cho sản phẩm căn hộ.

Trong khi đó, nhà phố diện tích nhỏ (75-90 m2) tại Vinhomes Green Paradise được chào bán khoảng 150 triệu đồng/m2, tức cao hơn đáng kể so với Blanca City.

Nếu so với Eco Village Saigon River (Nhơn Trạch, Đồng Nai), giá đất biệt thự 200-300 m2 tại dự án này chỉ khoảng 100-110 triệu đồng/m2, tương đương với giá đất biệt thự cùng diện tích của Vinhomes Green Paradise.

Trong khi đó, nếu xét về hạ tầng và tiện ích hiện hữu, Vinhomes Green Paradise hiện chưa thể so sánh với Blanca City hay Eco Village Saigon River.

"Vinhomes Cần Giờ ở vị trí xa trung tâm, đi lại còn khó khăn khi phải di chuyển bằng phà, chưa có cầu. Trong khi đó, Blanca City nằm ngay trung tâm khu du lịch Vũng Tàu, còn Eco Village Saigon River kết nối thuận tiện với TP.HCM, chỉ còn chờ cầu Cát Lái hoàn thành", ông Kiên nhận xét.

Nhà đầu tư vẫn đổ xô săn hàng

Dù mức giá được xem là khá cao so với mặt bằng thị trường, độ quan tâm và sức lan tỏa của dự án vẫn rất lớn trên các hội nhóm đầu tư. Nhiều sàn môi giới đã chuẩn bị nguồn lực lớn để phân phối đợt mở bán này.

Ông Kiên cho rằng phần lớn khách hàng không mua để ở mà chủ yếu để đầu tư, đặt cược vào khả năng tăng giá trong tương lai. Theo ông, họ bị hấp dẫn bởi các "câu chuyện tăng giá" như dự án lấn biển quy mô lớn nhất cả nước, cầu Cần Giờ chuẩn bị triển khai, các đề xuất tuyến metro Phú Mỹ Hưng - Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cùng hiệu ứng truyền thông mạnh mẽ.

"Nhà đầu tư kỳ vọng khi hạ tầng hình thành, hệ sinh thái và tiện ích hoàn thiện, giá dự án sẽ được đẩy lên rất nhanh", ông Kiên nhận định.

Ngoài ra, theo quy luật thị trường, giá mở bán giai đoạn đầu thường thấp nhất và tăng dần theo tiến độ, khiến nhà đầu tư muốn vào sớm để kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn.

Cũng theo ông Kiên, mức giá của Vinhomes Green Paradise có thể tạo hiệu ứng dây chuyền đến các dự án vùng ven khác. "Khi giá tương đương, nhưng lại 'có nhiều lý do tăng giá' hơn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại danh mục của mình", ông cho biết.

Tuy vậy, vị chuyên gia cho rằng đầu tư bất động sản tại Vinhomes Green Paradise nghiêng về cuộc chơi tài chính hơn là bất động sản, bởi các yếu tố tăng giá hiện chủ yếu nằm ở kỳ vọng chứ chưa có tính khả thi chắc chắn.

"Dự án quá lớn, câu hỏi đặt ra là chủ đầu tư có đủ nguồn lực để đưa nó đến đích như các đại dự án trước không. Nếu những câu chuyện tiềm năng không trở thành hiện thực, nhà đầu tư sẽ khó thoát hàng", ông nói.

Do đó, ông khuyến nghị chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi để tham gia. Dù chủ đầu tư có thể hỗ trợ vay tới 70-80%, song ông nhấn mạnh nhà đầu tư chỉ nên vay tối đa 40%.

Khi vay, nhà đầu tư cũng cần tính kỹ dòng tiền sau thời gian ân hạn nợ gốc. "Ví dụ vay 10 tỷ đồng, được ân hạn 2 năm thì sau đó mỗi tháng phải trả 120-130 triệu đồng. Nếu 2 năm không ra được hàng, nhà đầu tư phải đảm bảo vẫn có nguồn tiền đó", ông phân tích.

Giới đầu tư và chuyên gia đánh giá Vinhomes Green Paradise đang sở hữu nhiều "câu chuyện" để mong chờ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ do CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ (thành viên Vingroup) làm chủ đầu tư, khởi công xây dựng vào ngày 19/4. Dự án tọa lạc tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ cũ, nay thuộc xã Cần Giờ, TP.HCM mới với diện tích lập quy hoạch khoảng 2.870 ha, trong đó hơn 1.357 ha lấn biển.

Với quy mô và tiềm năng lớn từ dự án, ngay từ khi dự án rục rịch khởi công, thị trường đất nền xung quanh đã tăng mạnh 30-50% chỉ sau vài tháng, thậm chí có thửa đất tăng gấp đôi do kỳ vọng hưởng lợi từ đại dự án.

Ông Kiên nhìn nhận giá bán chính thức của Vinhomes Green Paradise cũng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thị trường đất dân cư quanh khu vực.

"Hiện, đất mặt tiền trục chính tại Cần Giờ dao động 50-90 triệu đồng/m2. Theo nguyên tắc, giá đất trong khu compound thường cao gấp đôi bên ngoài. Nếu nhà phố Vinhomes Green Paradise có giá khoảng 150 triệu đồng/m2, thì đất dân ở các trục đường mặt tiền lân cận có diện tích dưới 100 m2 không nên vượt quá 70 triệu đồng/m2. Nếu vượt ngưỡng này, thanh khoản sẽ gặp khó", ông bổ sung.

Ông Kiên cho biết trước đây, tin đồn giá bán dự án lên tới hơn 200 triệu đồng/m2, song giá thực tế chỉ bằng khoảng 60-70% so với kỳ vọng. Điều này được dự báo sẽ khiến thị trường đất dân tại Cần Giờ chững lại và giao dịch chậm hơn trong thời gian tới.

Liên Phạm