'Giá nhà 100 triệu/m2 dân sao có tiền mua': Đâu là nguyên nhân, muốn giảm cần 'cắt gọt' gì?

Phát biểu ngắn gọn nhưng day dứt của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, ngay lập tức được cộng đồng mạng chia sẻ mạnh mẽ, như tiếng nói đồng cảm với hàng triệu người dân.

Phát biểu của Thủ tướng về giá nhà. Nguồn: Báo Nhân Dân.

Giá nhà vượt tầm với

Tình trạng giá nhà, nhất là phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP.HCM, liên tục tăng cao đã ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà của người dân có nhu cầu thực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, giá chung cư tại Hà Nội trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi phân khúc liền kề, biệt thự đã lên ngưỡng 100-200 triệu/m2.

Tương tự, ở TP.HCM, giá chung cư trung bình 89 triệu đồng/m2, còn nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng/m2.

Phân tích của các tổ chức nghiên cứu thị trường đều cho thấy, giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 20-30 lần thu nhập bình quân năm của người trẻ, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng xa vời.

Một khảo sát cho thấy, trong gần 400.000 người trẻ tham gia, có tới 62% chọn kết hôn sau tuổi 30 vì còn nặng gánh cơm áo gạo tiền, công việc và đặc biệt là… nhà ở.

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu phải có câu trả lời vì sao “giá liên tục tăng và cao mãi”?

Thủ tướng Phạm Minh Chính, chủ trì hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Ảnh: VGP/Nhật Bắc.

Thủ tướng cho hay, việc tạo nguồn cung, đảm bảo cơ cấu bất động sản, nhất là nhà xã hội cho người có thu nhập thấp - trung bình rất quan trọng. Đây là chủ trương lớn, chính sách rất nhân văn của Nhà nước, nên “không thể không làm”.

“Không hy sinh công bằng, an sinh xã hội để chạy theo tăng trưởng đơn thuần. Phân khúc cho người có thu nhập thấp nếu làm được sẽ kéo hệ sinh thái khác cùng phát triển”, người đứng đầu Chính phủ nói.

Thủ tướng nhấn mạnh phải tăng nguồn cung góp phần giảm giá thị trường bất động sản, cân đối cung cầu theo cơ chế thị trường. Ông yêu cầu xác định rõ vướng mắc về thể chế, luật pháp, chính sách đất đai để có giải pháp kịp thời, góp phần thúc đẩy tăng trưởng 8,3-8,5% trong năm nay và 2 con số ở những năm tiếp theo.

Muốn giảm giá nhà, phải “cắt gọn” chi phí đặc biệt

Cũng trong chiều 22/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói tại Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản rằng, muốn giảm giá nhà, không thể chỉ trông vào giảm lợi nhuận doanh nghiệp, mà cần đồng loạt hạ nhiều loại chi phí, trong đó có một loại chi phí “đặc biệt” đang âm thầm đội giá nhà lên.

Ông Lê Hoàng Châu đề cập chi phí đất đai, chi phí xây dựng, vật liệu, năng lượng… đều là gánh nặng, nhưng đáng lo hơn cả là chi phí tuân thủ pháp luật.

Đây chính là loại chi phí “đặc biệt” phát sinh từ thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài thời gian phê duyệt dự án, khiến doanh nghiệp chịu thêm “chi phí cơ hội”, còn người mua nhà cuối cùng lại phải gánh qua giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ tại hội nghị.

Song song với việc cắt giảm chi phí, Chủ tịch HoREA kiến nghị điều chỉnh tiêu chí thu nhập để mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội. Nói về đề xuất của Bộ Xây dựng quy định mức thu nhập tối đa 20 triệu đồng/tháng với cá nhân, 40 triệu đồng/tháng với hộ gia đình, hoặc 30 triệu đồng/tháng với gia đình có con dưới 18 tuổi - được mua nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng phù hợp, giúp chính sách tiệm cận sát thực tế đời sống đô thị.

Theo ông, vấn đề vốn tín dụng cũng là “nút thắt” lớn. Hiện lãi suất vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng 6,6%/năm, cao hơn nhiều ngân hàng thương mại. Ông Châu đề xuất quay trở lại mức 4,8% như giai đoạn 2021– đến tháng 7/2024, đồng thời cân nhắc cơ chế lãi suất đặc thù cho Hà Nội, TP.HCM.

Cùng với đó, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng mà 9 ngân hàng thương mại đã cam kết cần sớm được khai thông. Chủ tịch HoREA nói thực tế đến nay vẫn “đóng băng” do vướng mắc pháp lý.

Dù còn nhiều trở ngại, ông Châu nhận định thị trường bất động sản đã cho thấy dấu hiệu phục hồi từ quý I/2024, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội với gần 700 dự án, hơn 600.000 căn hộ đang triển khai. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ, vẫn cần thêm khoảng 300.000 căn nữa. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa Nhà nước và doanh nghiệp trong tháo gỡ thủ tục, giải phóng mặt bằng, đấu thầu, tái định cư.

Vòng luẩn quẩn "giá đất rượt đuổi giá nhà"

Thực tế cho thấy, thời gian gần đây, nhiều vướng mắc pháp lý và thủ tục đầu tư dự án đã dần được tháo gỡ, giúp thị trường bất động sản đón nhận nguồn cung mới đáng kể.

Theo Bộ Xây dựng, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước ghi nhận hơn 1.000 dự án nhà ở thương mại, trong đó 960 dự án đang triển khai, cung ứng gần 149.000 căn hộ chung cư và trên 249.000 căn nhà ở riêng lẻ.

Thế nhưng, nghịch lý là giá nhà vẫn không hạ nhiệt. Lãnh đạo một số doanh nghiệp thừa nhận chi phí đất đai hiện là gánh nặng lớn nhất và cũng tăng nhanh nhất trong cơ cấu giá thành. Không chỉ bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh tăng, mà chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng cũng đội lên do kỳ vọng và yêu cầu bồi thường từ phía người dân.

Hệ quả là giá đất đầu vào của doanh nghiệp ngày càng cao, thậm chí gấp nhiều lần so với trước đây, đẩy giá bán nhà ở duy trì ở mức vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest đã nhiều lần cảnh báo về một thực trạng đáng lo ngại trong thị trường bất động sản Việt Nam, về vòng luẩn quẩn giữa chi phí phát triển dự án và giá đất.

Theo ông Hiệp, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, liên tục leo thang, kéo theo giá nhà ngày một đắt đỏ. Giá đất tăng khiến doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán; giá nhà tăng lại càng tạo áp lực lên giá trị đất trong các đợt đấu giá, khiến cả hai bên cứ thế rượt đuổi nhau không có hồi kết.

Điều đáng nói là vòng xoáy này không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, mà còn tạo rủi ro cho sự ổn định và bền vững của thị trường. “Nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc từ gốc, giá bất động sản tại Việt Nam nhiều khả năng sẽ vọt lên mức cao trên thế giới”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Lệ Chi