Giá nhà chung cư bao giờ mới giảm?

Ồ ạt ra dự án mới giá cao ngất ngưởng

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đà tăng giá mạnh ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là phân khúc chung cư. Không ít người kỳ vọng, khi những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện và giá nhà sẽ "hạ nhiệt". Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án mới mở bán có giá ngày càng tăng cao, dự án mở bán sau có giá cao hơn dự án trước.

Nhiều báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý II vừa qua, chung cư Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái và đã xấp xỉ đạt mức nguồn cung ngang với thời điểm thị trường phát triển mạnh mẽ những năm trước đại dịch.

Tăng nguồn cung nhà ở thương mại nhưng giá vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, trong quý III/2025, một số dự án thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực Tây Hồ Tây và Ciputra dự kiến sẽ mở bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Nhờ sở hữu vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng vượt trội, những dự án này khó có khả năng giảm giá trong ngắn hạn.

Về nguồn cung, Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm triển khai 148 dự án mới, mở ra kỳ vọng gia tăng mạnh mẽ nguồn hàng từ năm 2026. Theo dự báo của Savills, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 có thể đạt khoảng 26.400 căn, tăng so với năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, Hà Nội sẽ có khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

"Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm chính thức triển khai, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt, tại các khu vực ngoài trung tâm. Diễn biến này có thể tạo điều kiện điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng dễ tiếp cận hơn, nhất là tại những dự án ở khu vực xa hơn. Đây là cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu ở thực", bà Hằng chia sẻ.

Tăng cung nhà xã hội sẽ kéo giá nhà thương mại?

Sau thời gian dài chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành trong thời gian gần đây đã có sự bứt tốc mạnh mẽ. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, tuy nhiên, kết quả này bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.

Bên cạnh đó, có đến 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, Thời gian qua, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây, song cơ cấu sản phẩm lại ngày càng mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, khi nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng, thị trường nhà ở thương mại chắc chắn sẽ chịu áp lực giảm giá, do người dân có xu hướng chuyển dịch nhu cầu. Tuy nhiên, hiện nay, giá nhà ở xã hội cũng có xu hướng tăng.

Ông Điệp cũng lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội chưa thấp như kỳ vọng, xuất phát từ chi phí hạ tầng, quản lý vận hành, lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại. Vì thế, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ để kéo giảm chi phí và giá bán, tạo cơ hội cho đông đảo người dân sở hữu nhà ở.

Ngọc Mai