Giá nhà khó giảm vì chi phí đầu vào cao

Giá nhà được nhận định là khó có thể giảm vì chi phí đầu vào đang rất cao. Ảnh: Gia Anh

Chi phí xây dựng biến động lớn

Năm 2025, thị trường bất động sản được nhận định là sẽ hồi phục, song thị trường tăng trưởng cũng kéo theo mức giá bất động sản tăng theo. Với mức giá nhà tăng như hiện nay, độ lệch pha cung - cầu đang đẩy thị trường vào một thời kỳ khó khăn, khi nhu cầu sở hữu nhà giá tầm trung ở mức 20 - 30 triệu đồng/m2 của người dân là rất lớn, nhưng thị trường lại đang “tuyệt chủng” dòng sản phẩm này, đặc biệt là những địa phương như Hà Nội, TP.HCM. Thực tế trên đòi hỏi giá nhà cần giảm để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho rằng, việc giảm giá nhà hiện nay là không thể. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, cấu thành nên mỗi sản phẩm bất động sản là quy trình nhiều khâu, tốn nhiều chi phí.

Cụ thể, theo ông Phúc, những năm qua, chi phí cấu thành một sản phẩm bất động sản đã có nhiều biến động. Đầu tiên là chi phí đất. Để tạo dựng được một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải đi mua quỹ đất và hiện nay quỹ đất đã leo thang rất cao so với các năm trước.

Tiếp theo là tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư mua được đất, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất, đất nông nghiệp sang đất ở làm dự án bất động sản thì phải đóng thuế đất cho Nhà nước, mà mức thuế này khá cao.

Tiếp theo là chi phí xây dựng, trong chi phí xây dựng có nhiều cấu phần như nhân công, nguyên vật liệu, thiết bị máy móc… tất cả mọi thứ đều tăng. Tính trung bình hiện nay, mỗi m2 xây dựng của một dự án chung cư tầm trung là 20 triệu đồng. Cộng thêm tiền mua đất, tiền thuế đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền chi phí vận hành doanh nghiệp, thì một dự án chung cư ở vùng ven như tỉnh Bình Dương không thể bán ở mức giá dưới 30 triệu đồng/m2, bởi sẽ lỗ.

“Bên cạnh đó, chưa thấy yếu tố nào giúp giảm chi phí trong xây dựng hiện nay. Chính vì vậy, thị trường thiết lập mặt bằng giá bất động sản mới, tăng cao là bình thường”, ông Phúc nói.

Tương tự, ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang thực hiện phát triển dự án dựa trên yếu tố lợi nhuận mới làm, nếu phát triển dự án mà không có lợi nhuận thì sẽ không thực hiện. Trong khi đó, mỗi dự án phát triển thường có thời gian kéo dài khoảng 5 năm, các chi phí vận hành trong thời gian này khá lớn, sẽ cấu thành vào giá nhà để bán cho khách hàng. Chính vì vậy, giá nhà bán khó có thể giảm, mà chỉ tăng.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam bổ sung, một yếu tố nữa khiến mức giá bất động sản không thể giảm, đó là bảng giá đất mới. Theo đó, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Chúng tôi lo ngại rằng, chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, nhất là ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ”, bà Giang chia sẻ.

Doanh nghiệp cân nhắc giảm lợi nhuận kỳ vọng

Trước bài toán giá nhà đang tăng quá cao, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc kéo giá nhà xuống là bài toán khó với các chủ đầu tư, nhưng không phải là không thể.

Theo ông Châu, doanh nghiệp cần tính toán lại câu chuyện lợi nhuận. Việc bán giá cao tuy tạo ra lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp, nhưng việc giảm tỷ suất lợi nhuận xuống sẽ tạo cho doanh nghiệp tính ổn định, thanh khoản sản phẩm nhanh, tạo ra vòng quay tiền cho doanh nghiệp nhanh hơn, đồng vốn sẽ sử dụng hiệu quả hơn.

“Không nhất thiết phải tăng giá cao để tạo nhiều lợi nhuận. Tôi cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc yếu tố này, giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống, bởi thị trường đã có nhiều biến động, không còn câu chuyện bất động sản là siêu lợi nhuận nữa. Doanh nghiệp bất động sản cần tính toán lại mức lợi nhuận để khách hàng có thể mua được sản phẩm với mức giá phù hợp”, ông Châu nói.

Dự báo về mức giá nhà năm 2025, CBRE cho rằng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM có thể tăng 8% trong năm 2025. Sang giai đoạn 2026-2027, giá chung cư mới ở Hà Nội có thể tăng 6%, trong khi TP.HCM cao hơn, với biên độ khoảng 10%.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Trần Anh kiến nghị, doanh nghiệp địa ốc rất muốn phát triển những dự án với mức giá tầm trung, tuy nhiên, để làm được điều này cần có sự hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước, cũng như lãnh đạo các địa phương hỗ trợ trong việc đẩy nhanh cấp phép dự án, giảm lãi suất vay của ngân hàng, bình ổn giá vật liệu xây dựng… Khi các yếu tố này được khơi thông, giá nhà sẽ tự khắc giảm.

Gia Huy