Giá nhà leo thang và bài toán thanh khoản

Các dự án nhà ở mới đưa ra thị trường giai đoạn này đều có giá cao.

Dự án mới, giá mới…

Những ngày gần đây, thị trường địa ốc TP.HCM xôn xao với kế hoạch chuẩn bị chào bán sản phẩm trong tháng 10/2024 với mức giá dự kiến quanh mức 100 triệu đồng/m2 của một dự án tọa lạc tại mặt tiền trục đường song hành Võ Nguyên Giáp thuộc quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức).

Điều gây bất ngờ là dự án này từng được công bố ra thị trường cách đây nhiều năm với mức giá lúc đó chỉ tầm 38-40 triệu đồng/m2, nhưng vì vướng pháp lý nên kế hoạch chào bán bị hoãn lại.

Hiện tại, dự án vừa được tháo gỡ thủ tục, điều chỉnh thiết kế từ 15 tầng lên 30 tầng và theo ghi nhận, từ nay đến hết năm 2024, có lẽ đây là dự án căn hộ duy nhất tại TP.HCM tung sản phẩm ra thị trường.

Một dự án căn hộ khác do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư là khu căn hộ DatXanhHomes Riverside cũng chuẩn bị chào bán sản phẩm. Đây là dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Mới đây, tại một hội thảo về đầu tư do một công ty chứng khoán tổ chức, đại diện Tập đoàn Đất Xanh tiết lộ sẽ chính thức mở bán dự án trong thời gian tới. Giá bán cụ thể chưa được tiết lộ, song theo các đơn vị phân phối sẽ không thấp hơn 90 triệu đồng/m2, tức cao gấp gần 3 lần so với kế hoạch ban đầu.

Dù vậy, theo chia sẻ từ các chuyên gia am hiểu thị trường cũng như giá mặt bằng chung khu vực, với vị trí đặc địa của DatXanhHomes Riverside, giá bán sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.

Được biết, dự án DatXanhHomes Riverside trước đây có tên thương mại là Gem Riverside, gồm 12 tòa nhà cao 32-34 tầng với khoảng 3.200 căn hộ được xây dựng trên diện tích đất 6,7 ha thuộc quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức).

Trước đó, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, các dự án căn hộ cao cấp tại khu vực TP. Thủ Đức chào bán ra thị trường đều có giá cao ngất ngưởng.

Chẳng hạn, đầu tháng 5/2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với giá từ 130 triệu đồng/m2, nếu tính cả thuế và thì lên tới 146-155 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Metropole, nếu như giai đoạn 1 - khu Galleria có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì nay giai đoạn 2 - khu Opera được chủ đầu tư là SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ đạt 73 triệu đồng/m2 thông thủy.

Giá bán căn hộ tại thị trường TP.HCM tăng cao nhưng nguồn cung nhỏ giọt là một thực tế. Trong khi đó, Bình Dương nổi lên với nguồn cung căn hộ lớn nhất khu vực phía Nam thời gian gần đây, song cũng chứng kiến làn sóng tăng giá mới. Theo thống kê sơ bộ, trong năm 2024, ước tính có khoảng 10.000 căn hộ từ hàng chục dự án mới được công bố ra thị trường Bình Dương.

Từ đầu tháng 8/2024 đến nay, hầu hết các dự án mới được công bố đều tập trung ở các vùng phụ cận TP.HCM, trong đó chủ yếu là Bình Dương và Long An. Đây là những thị trường từ lâu được định vị là vùng ven TP.HCM, có dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với mức giá công bố giai đoạn trước đây dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, song gần đây đều tăng lên 45-60 triệu đồng/m2.

Đơn cử, đầu tháng 8/2024, Công ty DKRA Group - đơn vị phân phối độc quyền dự án căn hộ The Emerald 68 tọa lạc trên Đại lộ Bình Dương, phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, chính thức công bố dự án ra thị trường.

The Emerald 68 được triển khai trên diện tích đất khoảng 8.000 m2, khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 770 căn hộ và 15 căn shophouse, giá bán dự kiến từ 48 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Một dự án căn hộ mới cũng vừa được giới thiệu ra thị trường này là Sycamore, do Capital Land làm chủ đầu tư. Dự án nằm trong Thành phố mới Bình Dương, cách khá xa TP.HCM, nhưng được công bố mức giá trung bình dự kiến khoảng 50 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ Uni Complex tại TP. Thủ Dầu Một do Công ty TDC làm chủ đầu tư cũng có giá dự kiến quanh mức này.

Trước đó, nhiều dự án như Astral City - giai đoạn 2 tại TP. Thuận An, Phú Đông Sky One hay Picity Sky Park tại TP. Dĩ An… đều có mức giá trung bình từ 35-45 triệu đồng/m2. Theo đại diện các doanh nghiệp, đến thời điểm hiện tại, căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường Bình Dương.

Ẩn số “đầu ra”

Giá căn hộ phía Nam vẫn không ngừng tăng giá trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp chưa thoát khỏi khó khăn.

“Do là các dự án mới, hầu hết đang trong giai đoạn chào bán hoặc chuẩn bị ra hàng nên chưa đong đếm được sức hấp thụ, nhưng thực tế cho thấy, các dự án được công bố đều có thanh khoản không cao”, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai một dự án căn hộ tại Bình Dương nói và cho biết thêm, mặc dù sức hấp thụ hiện khá chậm, nhưng thà bán chậm chứ không thể giảm giá, vì giá đầu ra được doanh nghiệp dựa trên chi phí đầu vào, trong khi chi phí này đã tăng cao. Có thể việc bán hàng sẽ không nhanh, nhưng chắc chắn chắn giá sẽ khó giảm, thậm chí còn tiếp tục tăng theo thời gian.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group nhìn nhận rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như căn hộ giảm giá được.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu phân tích, đồng thời nhấn mạnh, với sản phẩm mang yếu tố đầu cơ thì không nói, nhưng với sản phẩm căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn thì giá chỉ có tăng, chứ không thể giảm.

Theo báo cáo thị trường TP.HCM quý II/2024 của Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ đạt 73 triệu đồng/m2 thông thủy. Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng (khoảng 50 triệu đồng/m2) ngày càng khan hiếm tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

“Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao là do tác động của Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ.

Ngoài ra, luật mới cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng”, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Việt Nam nói và cho rằng, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán giá thấp để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nhưng quả thực giai đoạn này không thể làm được.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên. Mặt khác, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất mà ngày càng phải đi xa hơn, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí không ngừng tăng cao”, ông Phúc nói và cho biết thêm, tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm chỉ phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng cho mỗi dự án, nhưng nay tăng hơn 4 lần lên hơn 80 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác.

Tăng Triển