Giá nhà TP.HCM: Sóng sau đè sóng trước

Nhiều dự án tại TP.HCM vừa giới thiệu ra thị trường đã có mức giá cao ngất ngưởng.

“Giật mình” với giá nhà

Mở đầu câu chuyện với người viết, anh Thanh Ngọc - nhà đầu tư ngụ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho hay, nếu như cách đây 3-4 năm, với số tiền khoảng 2,7 - 3 tỷ đồng thì có thể dễ dàng lựa chọn mua căn hộ có vị trí đẹp, thuận tiện đi lại vì nằm gần trung tâm TP.HCM. Thế nhưng, hiện tại, cũng với số tiền đó có khi không mua nổi một căn 2 phòng ngủ tại Bình Dương.

Nhà đầu tư này kể, do có nhu cầu tìm hiểu thông tin về các dự án để đầu tư, gần đây, anh được nhân viên môi giới giới thiệu một dự án mới, đang trong quá trình xây dựng tại TP. Dĩ An. Dự án có có tổng diện tích đất hơn 1 ha, quy mô gồm 3 tòa tháp cao từ 21-39 tầng, cung ứng ra thị trường gần 1.600 căn hộ và officetel.

Điều đáng nói là giá bán tại dự án này cao đến mức giật mình tại Dĩ An, dao động từ 45-50 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ có 1 phòng ngủ với diện tích khoảng 50 m2 có giá khoảng 2,7 tỷ đồng khi tính cả thuế và phí.

“Môi giới lý giải rằng, đây là mức giá chưa chiết khấu, chưa hỗ trợ, trong khi chủ đầu tư có chính sách cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng và cam kết lãi suất không vượt quá 10% trong năm tiếp theo, cùng các chương trình ưu đãi khác…, song mức giá trên là rất cao so với các dự án khác cùng khu vực và cùng phân khúc”, nhà đầu tư này nói và đưa ra minh chứng, một số dự án nằm cách đó không xa như dự án Bcons Polarics đang rao bán với mức giá khoảng 36 triệu đồng/m2, dự án Opal Boulevard là từ 30-36 triệu đồng/m2, dự án Him Lam Phú Đông đang giao dịch ở quanh mức 35 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại Long An, phân khúc nhà phố, biệt thự đang có lượng lớn hàng được mở bán. Trong đó, giá bán sản phẩm mới tăng mạnh hơn so với sản phẩm được bán trước đó.

Đơn cử, dự án La Home tại huyện Bến Lức có mức giá từ 3,7-6 tỷ đồng/căn, trong khi dự án của Trần Anh Group tại Trung tâm hành chính Tân An đã xây dựng xong và đưa vào hoạt động có mức giá từ 3,7-4,5 tỷ đồng/căn có cùng diện tích.

Cũng là nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản, anh Phạm Hoàng (ngụ TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho hay, mức giá trên là áp dụng với những dự án nằm ở vùng ven hay địa phương lân cận, còn giá bán một số dự án mới hoặc giai đoạn mới của dự án hiện hữu tại TP.HCM ở thời điểm hiện tại còn cao hơn nhiều.

Trong khi đó, với các dự án cũ, chủ đầu tư không tốn thêm quá nhiều chi phí đất đai, marketing... như việc hình thành 1 dự án mới hoàn toàn.

Chẳng hạn, tại dự án Metropole (TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1 - khu Gallera có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì nay giai đoạn 2 - khu Opera được chủ đầu tư là Công ty SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Dự án Tilia Empire City của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế vương nằm kế bên có giá bán 150 triệu đồng/m2, hay dự án Zeit River Thủ Thiêm được bán với giá khoảng 185 triệu đồng/m2…

Tương tự, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về giá bán khi chủ đầu tư mở bán một khu chung cư mới với giá khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi những căn hộ đã bàn giao trước đó giá từ 75-80 triệu đồng/m2.

Hệ lụy từ giá nhà leo thang

Đã có nhiều lý giải vì sao giá bán các sản phẩm bất động sản trong thời gian này lại ở mức cao, có thể kể đến các nguyên nhân như yếu tố cung cầu, chi phí đầu vào tăng cao, thời gian đầu tư kéo dài…, song tựu chung lại, điều quan trọng nhất là sức cầu lớn hơn cung và do rất khó khăn mới ra được dự án mới nên chủ đầu tư phải... “tranh thủ”.

Chị Thanh Nhàn - nhân viên môi giới tại TP.HCM cho hay, việc giá bán neo quá cao khiến môi giới khó bán hàng, nhà đầu tư thì chần chừ, chờ đợi, còn người có nhu cầu ở cũng thấy quá “ngợp” với thu nhập của họ.

Giá nhà liên tục leo thang khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với.

“Suốt 3 tháng qua, tôi chưa bán được sản phẩm nào. Chủ đầu tư hiếm hoi lắm mới có dự án đủ pháp lý để tung ra thị trường trong giai đoạn này, nhưng việc tìm khách vô cùng khó khăn. Đa số khách hàng đều im lặng sau khi nghe giới thiệu thông tin sản phẩm và giá bán”, nhân viên môi giới này nói và chia sẻ thêm, nghề môi giới chủ yếu kiếm thu nhập từ hoa hồng bán hàng, nếu hết tháng này mà không bán được thì đành phải xin nghỉ, chuyển sang sàn khác để bán sản phẩm “vừa túi tiền” với nhiều người hơn.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Quốc Huy - nhân viên môi giới tại Era Vietnam cho hay, ban đầu khi nghe tư vấn và phân tích các tiềm năng của dự án, khách hàng đồng ý booking (đặt chỗ), thế nhưng sau khi về nhà tính toán lại thì nhiều người hủy đặt chỗ.

“Không chỉ riêng cá nhân tôi, mà nhiều môi giới khác đều gặp tình cảnh này trong thời gian gần đây. Khi khách rút booking thì cũng có nghĩa là bao nhiêu công sức chăm sóc trước đó đều đổ sông, đổ bể hết. Có nhiều lý do khiến khách hàng thu hồi quyết định, trong đó phần lớn là liên quan đến giá bán. Ở thời điểm này, người mua vẫn ngại dùng đòn bẩy tài chính cao nên chỉ muốn đầu tư sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình”, môi giới này nói.

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam, nhiều khả năng giá bất động sản sẽ còn đi lên trong thời gian tới, bởi chi phí đất triển khai dự án sẽ tăng theo quy định mới, chẳng hạn Điều 159 - Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây, do đó giá đất sẽ tăng lên.

“Chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bán sản phẩm sơ cấp cũng phải tăng, mà giá sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá sản phẩm thứ cấp khu vực xung quanh tăng theo”, ông Long phân tích và nhấn mạnh rằng, việc giá nhà không ngừng leo thang để lại nhiều hệ lụy, trong đó rõ ràng nhất là đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động phổ thông ngày càng trở nên xa vời.

Việt Dũng