Giải bài toán tranh chấp chung cư

Tranh chấp chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư hiện nay có thể coi là “nóng”. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, số liệu hết năm 2022, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại, hơn 10% trong số đó xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa cư dân và chủ đầu tư; trong đó, Hà Nội có 129/845 tòa nhà/cụm tòa nhà; TP Hồ Chí Minh là 105/935 tòa nhà/cụm tòa nhà. Những tranh chấp, khiếu kiện đa số liên quan đến các vấn đề như không thống nhất được việc phân chia diện tích chung-riêng; chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, lấn chiếm, sử dụng phần thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng; chủ đầu tư không bàn giao đầy đủ hồ sơ chung cư cho ban quản trị (đại diện do cư dân bầu ra); chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị; tòa nhà không đủ điều kiện pháp lý dẫn đến chậm hoặc không thể cấp giấy tờ chứng nhận căn hộ cho cư dân...

Một khu chung cư ở Hà Nội.

Theo các chuyên gia, sở dĩ dẫn đến tình trạng tranh chấp này thường xuất phát từ những hợp đồng mua bán ban đầu mập mờ cùng quy định pháp luật lỏng lẻo khiến người mua nhà gánh nhiều rủi ro. Trên thực tế, người mua thường thiếu kiến thức pháp luật để có thể hiểu hết được một hợp đồng với rất nhiều quy định. Hầu hết họ chỉ quan tâm đến hai yếu tố là giá cả và chất lượng mà không mấy khi để ý đến những điều khoản gây bất lợi. Nhiều chủ đầu tư lợi dụng để đưa ra những hợp đồng mập mờ, có nhiều cách hiểu khác nhau khi thực hiện.

Cũng theo các chuyên gia, luật pháp hiện hành chưa bao quát hết và không thể giải quyết được những vấn đề liên quan đến chung cư, nhất là cơ chế, phương thức giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện... Từ thực tiễn, cần thiết phải có Luật Chung cư.

Dù vậy, về bản chất, người dân không phải là các chuyên gia pháp lý nên việc họ không thể hiểu hết các quy định của pháp luật, nhất là trong hợp đồng mua bán là bình thường, họ có nghĩa vụ tuân thủ pháp luật. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện đúng pháp luật trong mọi vấn đề. Bởi thế, việc chủ đầu tư lập lờ đánh lận điều khoản trong hợp đồng mua bán hay đẩy khó khăn pháp lý về phía người dân là không thể chấp nhận được. Cần có chế tài xử lý nghiêm minh sai phạm của chủ đầu tư trong vấn đề này.

Một khía cạnh khác rất quan trọng, đó là vai trò của cơ quan quản lý nhà nước. Việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến chung cư hiện nay không còn là việc riêng của cư dân mua nhà và chủ đầu tư. Khi mà hàng loạt tòa chung cư có tranh chấp, khiếu kiện thì phải đặt vấn đề về vai trò của cơ quan chức năng trong quản lý nhà nước.

NGUYỄN HÀ MY