Giải pháp căn cơ phát triển bền vững nhà ở xã hội

Ngăn đầu cơ, kéo giá đất về giá trị thực

Duy trì sự phát triển của nhà ở xã hội liên quan tới thị trường bất động sản về nhà ở, hai thị trường này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Hiện nay, phân khúc nhà ở xã hội chưa đủ lớn để có vai trò định hướng hoặc dẫn dắt thị trường nhà ở nói chung. Các cơ quan chức năng đang cố gắng xây dựng, phát triển phân khúc nhà ở xã hội với giá phù hợp nhất có thể cho 12 loại đối tượng trong phạm vi thu nhập được Luật Nhà ở năm 2023 quy định. Đồng thời, sử dụng các hình thức hỗ trợ và ưu đãi khác nhau để vừa khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, vừa bảo đảm mức giá bán phù hợp, thực hiện đúng mục tiêu cung cấp nhà ở an sinh, thực hiện “giấc mơ an cư” của 12 đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở hiện hành.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu tại cuộc làm việc giữa Đoàn công tác số 1 của Đoàn giám sát với UBND thành phố Hà Nội

Tuy nhiên, dù thực tế có thể xây dựng được nhà ở xã hội giảm thật thì vẫn có rất nhiều cách để người mua nhà ở xã hội rồi bán lại kiếm lời. Do đó, điều quan trọng là phải xây dựng được ở phân khúc thị trường chung phù hợp với đại đa số người dân có nhu cầu mua nhà ở, mà giá nhà ở này không chênh lệch quá nhiều so với phân khúc nhà ở xã hội.

Nên chăng, cân nhắc đưa vào quy định pháp luật một trong các biện pháp xử lý đối với các trường hợp người mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 rồi bán lại kiếm lời là tịch thu số tiền vi phạm và hủy giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Bởi, việc sai lệch đối tượng mua nhà ở xã hội có nguyên nhân chính xuất phát từ đối tượng không đủ điều kiện, lập hồ sơ sai lệch để mua nhà ở xã hội sử dụng, bán kiếm lời.

Do đó, việc xử lý bằng biện pháp tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài chính vi phạm sẽ có hiệu quả cao hơn những hình thức xử phạt khác!

Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét Báo cáo kết quả của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”

Bên cạnh đó, một trong những biện pháp để kéo được giá nhà ở xã hội xuống thấp là giảm được giá nhà ở nói chung của thị trường bất động sản. Giá nhà ở nói chung sẽ mang tính định hướng, điều chỉnh mạnh mẽ giá nhà ở trong các phân khúc nhỏ. Biện pháp mà Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã nêu ra liên quan tới điều tiết thị trường bất động sản là yếu tố đầu cơ. Vì vậy, cần nghiên cứu và sớm triển khai thực hiện biện pháp này thì mới có thể đưa giá nhà về với giá trị thật, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Cần xem xét điều kiện kinh tế - xã hội của người mua nhà

Việc duy trì sự phát triển của nhà ở xã hội cũng cần xem xét tới yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó có mức thu nhập bình quân trên đầu người để tính được giá của thị trường nhà ở, trong đó có giá của phân khúc nhà ở xã hội, phù hợp với thu nhập người dân. Bởi, nếu giá nhà ở xã hội đã phù hợp với thu nhập của người dân để mua nhà, thì không cần bổ sung các biện pháp hỗ trợ, hoặc cắt bớt những biện pháp hỗ trợ mà người dân vẫn mua được nhà.

Ví dụ, nếu người dân có mức thu nhập là X đồng, nhưng giá nhà ở xã hội, sau khi thực hiện các biện pháp giảm giá, hỗ trợ, vẫn phải tích lũy đến 30 năm mới đủ tiền để mua nhà thì rõ ràng, các biện pháp hỗ trợ là chưa đủ để người dân mua được nhà ở xã hội.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải dự cuộc làm việc của Đoàn công tác số 1 thuộc Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” với UBND TP. Hà Nội

Theo thông tin được Tổng cục Thống kê công bố tháng 4.2024, thì thu nhập bình quân đầu người cả nước giai đoạn 2012 - 2022 tăng hơn 2,3 lần, từ 1,99 triệu đồng/người/tháng lên 4,67 triệu đồng/người/tháng.

Như vậy, với chi phí xây dựng, chi phí thủ tục, chi phí vốn, với những nguồn hỗ trợ để giảm giá thì chúng ta sẽ tính được chi phí vốn của 1m2 sàn xây dựng, đối với từng loại hình nhà ở xã hội chung cư hoặc mặt đất, đối với từng địa phương khác nhau. Từ đó, sẽ tính được thời gian tích lũy của cá nhân, gia đình cần bao nhiêu thời gian để đủ mua được một căn nhà ở xã hội.

Mức thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đã thay đổi từ 11 triệu đồng/người/tháng lên 15 triệu đồng/người/tháng. Giá vốn trung bình xây dựng nhà ở chung cư ở khu đô thị khoảng 17 triệu đồng/m2 tới hơn 20 triệu đồng/m2. Giá bán bao gồm lãi và giá bán thông qua các kênh trung gian, dù bằng cách phù hợp hoặc không phù hợp pháp luật, sẽ còn cao hơn.

Như vậy, thông qua các mức thu nhập khác nhau, chúng ta có thể tính được giá nhà ở xã hội phù hợp với từng địa phương để người dân có thể tích lũy trong thời gian nhất định, thì có thể mua được nhà ở xã hội.

Dù rằng nguồn tiền để mua nhà có thể qua các kênh huy động vốn khác như vay, mượn thì vẫn căn bản dựa trên mức thu nhập người dân. Vấn đề đặt ra là kiểm soát được các khâu trung gian từ chủ đầu tư tới tận tay người sử dụng sau cùng, bằng các biện pháp tài chính, hành chính để triệt tiêu được các chi phí trung gian, giảm thiểu tối đa việc tăng giá khi người mua sau cùng phải trả để thụ hưởng được nhà.

Xây dựng nhà ở xã hội phải đúng địa bàn cần

Về nguyên tắc, phân khúc nhà ở xã hội không phải xây dựng phát triển ở mọi địa bàn, mọi khu vực, mà cần xây dựng tập trung ở những nơi có nhu cầu lớn. Điều này có thể thực hiện khi phân tích nhu cầu sở hữu nhà ở của 12 loại đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở.

Trong đó, tại khu vực đô thị thường tập trung các đối tượng là hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người thu nhập thấp; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở; học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật.

Khu vực nông thôn, miền núi thường có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội đối với sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trương Anh Tuấn

Trong và ngoài khu công nghiệp có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội để cung cấp nhà ở cho công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Việc khoanh vùng khu vực địa lý sẽ thuận lợi cho UBND cấp tỉnh thực hiện công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đúng đối tượng. Các bộ, ngành vì thế cũng có cơ sở để kiểm tra, thanh tra, đánh giá, có hướng dẫn kịp thời cho các địa phương trong phát triển nhà ở xã hội.

Phát triển nhà ở xã hội liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều Bộ, ngành, địa phương; trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật.

Do vậy, mong muốn các đại biểu Quốc hội sẽ phát biểu tập trung làm rõ một số nhiệm vụ, giải pháp thường xuyên, liên tục, cũng như những giải pháp có tính chất trung và dài hạn về phát triển nhà ở xã hội.

Những giải pháp này sẽ giúp triển khai thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp Ban Bí thư nêu trong Chỉ thị 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới nhằm hiện thực hóa “giấc mơ an cư” cho người dân, nhất là những người có thu nhập thấp.