Giải pháp nào cho TP.HCM khi đấu giá lại đất Thủ Thiêm?

"Thất bại" là cụm từ được nhiều chuyên gia sử dụng khi nhận định về cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm tại tọa đàm Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế sáng 23/2.

Các chuyên gia chia sẻ cuộc đấu giá vừa qua không thất bại về mặt tài chính vì TP.HCM không mất đất mà còn được tiền cọc; nhưng thất bại về thị trường vì gây ra xáo trộn về giá đất. Thực tế sau mức đấu giá "khủng" lô đất tại Thủ Thiêm, toàn thị trường bất động sản TP.HCM "đứng im" vì người bán và người mua đều sợ lỗ.

Chuyên gia cũng cho rằng vụ việc làm mất đi tính nghiêm trang của buổi đấu giá, giảm tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư của TP.HCM khi giá đất bị đẩy lên cao.

TP.HCM mất gì?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kể khi lên Đà Lạt, về miền Tây, người dân đều truyền tai nhau rằng giá đất vùng này rẻ lắm vì mua 1.000 m2 đất mà không bằng một m2 đất ở Thủ Thiêm, rồi đua nhau đẩy giá lên. Tư duy này gây ảnh hưởng "tai hại" đến nền kinh tế.

Cuộc đấu giá là thất bại không mong muốn của TP.HCM. Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đấu giá trên bề mặt là "lỗ", nhưng nhìn sâu xa có thể thu lời từ việc đánh bóng giá trị thương hiệu, đánh bóng cổ phiếu được hưởng lợi trong kỳ mua đất hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn xã hội. Ông Châu gọi đây là hành động "móc tiền túi của dân" thông qua ngân hàng.

Ngoài những mất mát, cái được của chính quyền sau vụ việc này là nhìn ra lỗ hổng trong hệ thống pháp luật.

Lô đất 3-12 có diện tích hơn 10.000 m2 được mua với giá 24.500 tỷ đồng trong khi lô đất 3-8 rộng 8.500 m2 bán đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng. Ảnh: Chí Hùng.

Tiến sĩ Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam, cho rằng trong vụ đấu giá vừa qua, Tân Hoàng Minh không sai và các tình huống suy diễn đến nay đều chưa có bằng chứng. Đây là bài học lớn để TP.HCM phải cảnh giác, giảm bớt sơ hở trong luật và giảm tác động xấu thông qua đấu giá.

Vị này nhận định xã hội phát triển chính nhờ xảy ra những vụ việc mà chính quyền không hình dung hết tình huống, qua đó rút kinh nghiệm và không để nhà đầu tư đưa nhà quản lý vào tình huống “ngơ ngác”. Do đó, hệ thống luật pháp luật cần nhanh chóng được kiện toàn.

Ông cũng cảnh báo rằng vụ Thủ Thiêm cho thấy mặt bằng bất động sản của Việt Nam hiện rất có vấn đề khi "đưa giá nào dân cũng theo". Nếu để nhà đầu tư "chưa trong sáng" dẫn dắt như vừa qua, nguồn lực rất lớn trong dân sẽ bị lãng phí mà không phát triển kinh tế - xã hội.

2 giải pháp cho TP.HCM

Song song với việc điều chỉnh luật pháp cho phù hợp, TP.HCM cần sớm đấu giá lại các lô đất ở Thủ Thiêm để có nguồn thu và hạn chế tâm lý e ngại với hình thức này.

Hầu hết chuyên gia tại tọa đàm đều thống nhất 2 giải pháp mà thành phố cần làm là thẩm định năng lực người tham gia đấu giá và tăng chế tài xử phạt nhằm hạn chế bỏ cọc. Bên cạnh đó, TP.HCM cần cân nhắc kỹ mức giá khởi điểm ở lần đấu giá lại - nên giữ mức giá cũ hay định giá mới.

Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, giảng viên thẩm định giá, Đại học Tài chính Marketing, nhìn nhận đến nay, hai nhà đầu tư trúng đấu giá tại Thủ Thiêm đã tuyên bố bỏ cọc, hai trường hợp còn lại hết hạn nộp tiền. Điều này cho thấy năng lực tài chính của cả 4 nhà đầu tư này có vấn đề. Ví dụ như công ty bỏ cọc thứ 2, vốn chỉ có 200 tỷ nhưng trúng đấu giá tới 5.000 tỷ thì rõ ràng năng lực tài chính có vấn đề và không ngân hàng nào cho vay.

Một vấn đề khác lộ ra là năng lực tài chính của các nhà đầu tư bất động sản phần lớn dựa vào ngân hàng. Khi nhà đầu tư trúng đấu giá, mặt bằng giá bất động sản nâng lên thì họ có thể yêu cầu ngân hàng định giá lại các miếng đất đã thế chấp ngân hàng trước đó. Nhà đầu tư bỏ cọc thì ngân hàng chịu thiệt.

Nói về giải pháp, ông cho rằng việc đầu tiên là phải xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Nhà nước không nên trách nhà đầu tư “lách luật”, mà phải tự trách mình vì cơ sở pháp luật có vấn đề.

Thứ 2 là phải nghiên cứu chế tài xử lý người bỏ cọc. Ông dẫn chứng tập đoàn Tân Hoàng Minh từng bỏ cọc khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1), nhưng sau đó Nhà nước quá “dễ dãi” khiến doanh nghiệp này kéo dài thời gian rồi bán lại miếng đất cho người khác và thu lời.

Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, giảng viên thẩm định giá, Đại học Tài chính Marketing. Ảnh: Thu Hằng.

Các chuyên gia thống nhất quan điểm bác bỏ đề xuất áp dụng mức giá trần trong đấu giá. Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội viên Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng cho rằng quy luật kinh tế thị trường là "thuận mua vừa bán". Giá trúng đấu giá có hợp lý hay không phục thuộc vào nhà đầu tư. Vai trò của Nhà nước là cần tìm hiểu xem có lợi ích nhóm đằng sau cuộc đấu giá không và có giải pháp để "cắt đứt" các lợi ích đó.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Bình, Giám đốc Công ty thẩm định giá đất Hoàng Gia, kể cách đây nhiều năm, bà tham gia đấu giá một lô đất ở và trả luôn 2 bước giá vì muốn kết thúc nhanh chóng. Thế nhưng, bà bất ngờ vì có người trả gấp đôi và thắng cuộc. Sau đó, bà được biết người này có miếng đất ngay bên cạnh, nếu gộp 2 miếng đất này lại đủ để xây biệt thự, giá tăng lên rất nhiều.

Từ câu chuyện này, bà nhận định nhà đầu tư đưa ra mức giá phụ thuộc vào rất nhiều điều kiện nên chính quyền không thể áp một mức giá trần.

Thu Hằng