Giải pháp nào để điều tiết khi giá chung cư hàng trăm triệu đồng/m2?

Tình trạng này đang đặt ra nhiều thách thức lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân, đồng thời đòi hỏi những giải pháp đồng bộ và quyết liệt để điều tiết giá bán và minh bạch hóa thị trường.

Giá tăng phi mã và sự bất hợp lý của thị trường

Theo số liệu của VARS IRE, trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ chung cư thương mại trong quý III/2025 dao động lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Hiện tượng các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m² đã trở nên phổ biến tại Hà Nội, điều chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.

Không chỉ ở các dự án mới, sự gia tăng giá còn lan rộng sang cả phân khúc chung cư cũ trên thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận tại một số khu vực ở Hà Nội (các quận cũ như: Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa), mức giá chuyển nhượng trong quý 2/2025 đã tăng từ 120% đến 180% so với giá chuyển nhượng trước tháng 10/2023. Diễn biến này phản ánh tình trạng thiếu kiểm soát trong việc hình thành mặt bằng giá và sự bất hợp lý trong quan hệ cung - cầu. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.

Đánh giá về nguyên nhân khiến giá leo thang, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân đan xen, bao gồm cả nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp. Nhóm nguyên nhân trực tiếp gồm: Thiếu hụt nguồn cung và mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Mặc dù, nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện nhưng mức tăng còn khiêm tốn, chưa đủ đáp ứng nhu cầu lớn từ quá trình đô thị hóa và di dân cơ học. Phần lớn dự án triển khai hiện nay tập trung vào phân khúc tiệm cận cao cấp, cao cấp và hạng sang, trong khi thị trường thiếu vắng dự án thuộc phân khúc bình dân, trung cấp; chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất; dự án bị đội vốn do chậm trễ pháp lý; nguồn cung tập trung chủ yếu vào một số doanh nghiệp lớn, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ ít có cơ hội tham gia, khiến tính cạnh tranh bị ảnh hưởng.

"Nhóm nguyên nhân trực tiếp là sự biến động mạnh của thị trường vàng và chứng khoán khiến nhà đầu tư tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn hơn. Bất động sản được coi là kênh ít rủi ro hơn và có khả năng sinh lời ổn định trong trung và dài hạn. Bên cạnh đó, giai đoạn nới lỏng tín dụng đã tạo ra lượng lớn dòng tiền giá rẻ, ưu tiên chảy vào bất động sản. Cùng với đó là tâm lý sở hữu nhà ở đặc thù của người Việt, rồi thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển…", bà Miền phân tích.

Không những vậy theo đánh giá của VARS IRE, còn có một nhóm nguyên nhân nữa xuất phát từ quản lý và vĩ mô. Trong đó là hệ thống kiểm soát và giám sát các giao dịch bất động sản còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu về minh bạch và truy xuất. Sự thiếu chặt chẽ này tạo điều kiện cho các nhóm đầu cơ lợi dụng để mua đi bán lại trong ngắn hạn, thổi giá, gây biến động bất thường về giá trị giao dịch. Tình hình sản xuất kinh doanh khó khăn cũng khiến một bộ phận vốn đầu tư chuyển hướng sang bất động sản - lĩnh vực được coi là có khả năng sinh lời tốt hơn.

Các dự án mới chủ yếu là căn hộ cao cấp khiến mặt bằng giá thị trường tăng phi mã.

Phải có giải pháp điều tiết giá

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trước thực trạng giá bất động sản leo thang như hiện nay, cơ quan quản lý cần phải có giải pháp điều tiết giá. Cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp cả về cung - cầu và cơ chế quản lý để đưa giá bán bất động sản trở về mức thực chất, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Nhà nước cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đảm bảo tiến độ triển khai dự án, hạn chế tình trạng dự án bị kéo dài dẫn tới phát sinh chi phí và đội vốn. Cần cải thiện quy trình tiếp cận đất đai, tập trung vào khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư và cấp phép xây dựng nhằm giảm chi phí tuân thủ và sớm bổ sung nguồn cung. Nhanh chóng hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất theo hướng minh bạch, ổn định và phù hợp thực tiễn. Cho phép giãn tiến độ hoặc phân kỳ nộp nghĩa vụ tài chính để giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp.

"Bên cạnh đó, nghiêm túc rà soát chính sách phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu ban hành chính sách mới có tính đột phá. Thiết lập cơ chế ưu đãi đặc biệt (thí điểm) nhằm khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, phù hợp với khả năng chi trả. Áp dụng cơ chế kiểm soát trong khâu phê duyệt dự án, yêu cầu doanh nghiệp bất động sản bảo đảm một tỷ lệ nhất định sản phẩm có giá bán phù hợp với thu nhập bình quân đầu người tại từng địa phương. Chú trọng mở rộng cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia phát triển dự án thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai và minh bạch để nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường", ông Đính đề xuất.

Ở góc độ khác, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh đề cập đến các giải pháp nhằm minh bạch hóa thị trường và quản lý giao dịch. Theo TS Võ Trí Thành, cần sớm xây dựng và đưa vào vận hành Trung tâm dữ liệu quốc gia về bất động sản và Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

"Đây là hạ tầng cốt lõi để chuẩn hóa và minh bạch hóa thông tin thị trường, đảm bảo mọi giao dịch đều được ghi nhận và giám sát thống nhất. Việc tập trung dữ liệu chính thống giúp cơ quan quản lý giám sát hiệu quả hơn, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi bất thường như đầu cơ, thổi giá, rửa tiền hoặc chuyển nhượng ảo, góp phần xây dựng thị trường minh bạch và lành mạnh hơn", ông Thành nói.

Bên cạnh đó, theo ông Thành, cần đồng bộ giải pháp với các thị trường liên quan như vàng và chứng khoán để đảm bảo các kênh đầu tư này phát triển ổn định, góp phần phân bổ vốn hài hòa.

Phan Hoạt