Giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Mừng nhưng cần quản lý chặt

Thời gian qua, một số địa phương ghi nhận tình trạng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 tăng cao so với bảng giá cũ. Điều này khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) cao gấp nhiều lần khi muốn chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức chênh lệch này trở thành gánh nặng lớn với người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

20 tỉ đồng để chuyển 700 m2 đất vườn sang đất ở

Mới đây, sự việc một người dân tại Nghệ An nhận yêu cầu nộp khoản tiền gần 4,5 tỉ đồng khi xin chuyển mục đích sử dụng 300 m² đất vườn sang đất ở khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân được cho là do bảng giá đất mới ban hành với mức giá tăng mạnh, dẫn đến việc người dân phải gánh mức thuế, phí và tiền SDĐ rất cao.

Một trường hợp khác là bà Hồng (ngụ phường Thới An, TP.HCM) nhận được thông báo thuế từ cơ quan chức năng sau khi làm thủ tục chuyển đổi 200 m² đất nông nghiệp sang đất ở. Theo thông báo, tổng số tiền SDĐ mà gia đình bà phải đóng là hơn 5 tỉ đồng. Con số khổng lồ này xuất phát từ mức chênh lệch quá lớn trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM cũ, có hiệu lực từ ngày 31-10-2024. Theo đó, trong khi giá đất ở tại vị trí 2 của bà được xác định là 26.460.000 đồng/m² thì giá đất nông nghiệp chỉ là 520.000 đồng/m². Tính ra giá đất ở cao gấp hơn 50 lần giá đất nông nghiệp.

Tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được đề xuất giảm đến 70% với diện tích trong hạn mức. Ảnh: Q.HUY

Khốn khổ không kém là câu chuyện của chị Thu Hiền ở phường Hiệp Bình. Mảnh đất rộng 700 m² gần sông Sài Gòn của chị có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở từ hàng chục năm nay. Giá đất ở tại khu vực này tăng vọt từ 6,3 triệu đồng/m² lên 28,3 triệu đồng/m², trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng nhẹ từ 400.000 đồng/m² lên 630.000 đồng/m². Để chuyển toàn bộ diện tích đất vườn sang đất ở, mỗi mét vuông chị Hiền phải đóng tiền chênh lệch lên tới hơn 27,6 triệu đồng; tổng số tiền phải nộp lên đến gần 20 tỉ đồng.

“Mức giá này với chúng tôi là không tưởng. Cơ quan thuế có tư vấn tôi nên chuyển trước một phần diện tích, phần còn lại khi nào có điều kiện thì làm tiếp. Thế nhưng dù chia nhỏ mảnh đất thì với tôi vẫn là quá sức, mà không chuyển đổi thì không thể xây dựng, không thể tách thửa cho con cái. Gia đình tôi bế tắc, không biết tính sao” - chị Hiền lo lắng.

Chỉ áp dụng với đất vườn, ao liền kề thửa đất có nhà ở

Trước tình hình trên, dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 của Bộ Tài chính đã đề xuất một cơ chế giảm sâu, được xem là giải pháp mang tính đột phá. Theo đó, dự thảo đề xuất khi người dân chuyển mục đích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sẽ được giảm 70% tiền SDĐ cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người dân cũng được giảm 50% (chỉ đóng 50%).

Theo Bộ Tài chính, trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được xây dựng tiệm cận giá thị trường, tiền SDĐ sau chuyển mục đích sẽ tăng gấp nhiều lần so với trước. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến người dân ở khu vực nông thôn, vùng ven đô thị, nơi nhu cầu tách hộ, hợp thức hóa đất ở là rất lớn. Bộ Tài chính đánh giá cách tính theo tỉ lệ phần trăm như trên sẽ góp phần giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời vẫn bảo đảm nguyên tắc tài chính đất đai và tính khả thi trong thực hiện.

Tuy nhiên, đề xuất chỉ áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao liền kề hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở. Đối với đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, canh tác, việc chuyển đổi sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch theo bảng giá mới, không thuộc diện hỗ trợ.

Đánh thức tiềm năng đất đai

Đánh giá về đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đây là phương án đáng mừng, cho thấy Bộ Tài chính đã tiếp thu ý kiến của người dân, chuyên gia.

Việc này sẽ giảm phần lớn gánh nặng tài chính cho người dân, bởi trước đây, TP.HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp sổ hồng, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Nhiều người dân có nhà đất bị vướng quy hoạch chưa được chuyển mục đích hoặc những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền SDĐ nông nghiệp gắn liền với nhà ở hiện hữu; hay người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích SDĐ thành đất ở gặp rất nhiều khó khăn với bảng giá đất hiện nay.

Ông Châu thậm chí còn đề xuất một mức thu thấp hơn nữa: “Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích SDĐ, nghị định cần quy định mức thu tiền SDĐ của đất ở trong hạn mức là 20% và ngoài hạn mức là 30%. Mức thu như vậy là đẹp vì đa số là đất do người dân tự tạo lập, đất của ông bà tổ tiên để lại”.

Chính sách nên tạo điều kiện thuận lợi cho người dân phát triển giá trị của tài sản đất đai của họ. Ảnh: VÕ TÙNG

Đồng tình, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đây là một chính sách hợp lý, không chỉ giảm gánh nặng mà còn là đòn bẩy đánh thức giá trị đất đai.

Ông Quang nhấn mạnh hai nguyên tắc cốt lõi: Thứ nhất, để vận hành thị trường một cách minh bạch, bảng giá đất của Nhà nước phải được xây dựng sát với giá thị trường. Đây là nền tảng tiên quyết cho mọi chính sách liên quan. Thứ hai, đặc biệt quan trọng là Nhà nước cần có chính sách khuyến khích người dân tạo ra giá trị gia tăng khi họ có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác sang đất ở. Nếu phí chuyển đổi quá cao, thậm chí gấp mấy lần so với giá trị xây dựng, người dân sẽ mất đi động lực để đầu tư, xây dựng. Khi đó, tiềm năng của lô đất sẽ không được phát triển và giá trị cộng thêm cho xã hội cũng không được tạo ra.

Chính sách nên tạo điều kiện thuận lợi cho người dân phát triển giá trị của tài sản. Do đó, đề xuất của Bộ Tài chính về mức thu 30% đối với đất trong hạn mức là hợp lý, đúng đắn để kích thích sự phát triển.

Cần chính sách đồng bộ, khóa kẽ hở trục lợi

Phân tích sâu hơn, các chuyên gia cho rằng để chính sách đi vào cuộc sống một cách hiệu quả và công bằng cần có những quy định chặt chẽ để tránh bị lợi dụng, trục lợi.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đưa ra cảnh báo về nguy cơ giới đầu cơ có thể lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó chuyển mục đích để phân lô, bán nền kiếm lời. Điều này sẽ làm sai lệch mục tiêu nhân văn của chính sách. Để khóa các kẽ hở này, luật sư Phượng đề xuất chính sách cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng.

Người dân làm thủ tục tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tân Bình (cũ). Ảnh: N.CHÂU

Thay vì chỉ dựa vào loại đất, cần tập trung vào người SDĐ. Ví dụ, cần có điều kiện người xin chuyển mục đích phải là người đã sử dụng ổn định mảnh đất đó trong một thời gian dài 5-10 năm; đồng thời cam kết họ và các thành viên trong hộ gia đình không có đất ở nào khác tại địa phương. Mỗi người chỉ nên được hưởng chính sách ưu đãi một lần.

Bổ sung thêm, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng cần quy định rõ ràng, đồng bộ. Ví dụ như chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đất đi bán thì phải truy thu số tiền phần trăm đã được miễn, giảm. Nếu cần thiết, có thể quy định không được chuyển nhượng trong thời gian bao lâu để khống chế việc chuyển mục đích SDĐ rồi bán ngay để trục lợi chính sách.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định đề xuất giảm đến 70% tiền SDĐ khi chuyển đổi mục đích SDĐ là chính sách tốt, chắc chắn được người dân ủng hộ. Tuy nhiên, việc thực hiện cần có lộ trình, tuyên truyền để người dân hiểu và kịp thời nắm bắt chính sách. Ngoài ra, việc chuyển đổi phải có quy hoạch gắn với kế hoạch SDĐ phù hợp vì chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị mảnh đất cũng được nâng lên rất cao. Việc chấp thuận cho chuyển đổi cần được xem xét kỹ vì khi quy hoạch đất đai, Nhà nước phải đầu tư hạ tầng rất tốn kém.

Thêm vào đó, cần có những tiêu chí, công cụ để kiểm soát. Nếu người dân có mục đích chính đáng như chia tài sản cho con cái thì được, nếu là doanh nghiệp thì cần chính sách khác khi cho chuyển đổi để Nhà nước thu được tiền, doanh nghiệp khi bán cũng được giá cao.•

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam - (VLCAC)

Hai vấn đề cốt lõi để phát huy chính sách

Việc áp dụng mức thu theo tỉ lệ phần trăm (dự kiến 30%-50% trên tiền chênh lệch) thay vì thu toàn bộ sẽ là sự hỗ trợ thiết thực, giúp người dân hợp pháp hóa đất đai và ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả và bền vững thì có hai vấn đề cốt lõi.

Thứ nhất, về mặt pháp lý, dù việc sửa đổi nghị định là giải pháp tình thế nhưng về lâu dài cần bổ sung quy định này vào Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất, minh bạch trong toàn bộ hệ thống pháp luật, tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc cho người dân.

Thứ hai, phải đảm bảo tính công bằng. Đặc biệt kiến nghị cần có cơ chế xem xét hoàn lại phần tiền chênh lệch cho những người dân đã nộp 100% theo quy định hiện nay tính từ thời điểm áp dụng bảng giá đất mới. Dù pháp luật có nguyên tắc không hồi tố nhưng việc áp dụng chính sách có lợi hơn cho người dân là một hành động nhân văn và cần thiết để không ai bị thiệt thòi.

TS LÊ BÁ CHÍ NHÂN, chuyên gia kinh tế

Mức giảm không thể cào bằng

Đề xuất giảm tiền đất cho người dân khi chuyển mục đích đến 70% là chủ trương đúng đắn, hợp lòng dân. Tuy nhiên, việc áp dụng một cách cào bằng trên cả nước là không khả thi và sẽ gây ra bất công.

Về nguyên tắc, luật pháp phải được áp dụng đồng bộ nhưng không có nghĩa là mọi địa phương đều có một mức thu như nhau. Thực tế cho thấy khả năng chi trả và giá trị đất đai giữa các khu vực có sự chênh lệch rất lớn. Không thể áp một mức thu cho cả khu vực trung tâm và một xã ở vùng ven vì giá trị đất và khả năng chi trả của người dân là hoàn toàn khác biệt.

Để giải quyết vấn đề này, cần luật hóa một cơ chế phân loại khu vực một cách khoa học. Cụ thể, có thể chia cả nước thành ba nhóm hoặc nhiều hơn, dựa trên các tiêu chí rõ ràng như quy mô dân số và đặc biệt là tốc độ tăng trưởng GDP của từng địa phương cấp phường, xã. Khu vực nào có kinh tế phát triển, GDP cao thì áp dụng mức thu khác với khu vực còn lại.

Các quy định về tỉ lệ giảm hay mức thu cụ thể phải được đưa thẳng vào Luật Đất đai chứ không phải các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư để đảm bảo tính pháp lý cao nhất và sự ổn định. Cuối cùng, để xây dựng được bộ tiêu chí phân loại hợp lý, cần có một lộ trình cụ thể, đồng thời mở các cổng thông tin để tham vấn rộng rãi ý kiến của chuyên gia và người dân trên cả nước.•

NHÓM PV