Giao dịch bất động sản: Còn tình trạng khai giá thấp, giao dịch ngoài hợp đồng

Định giá đất - nền tảng để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Phát biểu tại Tọa đàm “Định giá đất: Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Thế Hào - Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường cho biết, trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn là yếu tố tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc.

Phiên thảo luận tại Tọa đàm “Định giá đất: Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”. Ảnh: TN

Ông Nguyễn Thế Hào cho rằng, sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất được xác định trong các thủ tục hành chính, những bất cập trong việc lựa chọn phương pháp định giá, hạn chế về dữ liệu đầu vào, sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm của một bộ phận cán bộ thực thi đang tạo ra những “điểm nghẽn” đáng kể trong quá trình phát triển thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc xây dựng cơ chế định giá đất khách quan, minh bạch, khoa học và tiệm cận giá trị thị trường được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi - Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Theo TS. Khôi, Luật Đất đai (năm 2024) đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường; Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể; Luật Giá (năm 2023) điều chỉnh hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề thẩm định giá. Đây là bước tiến lớn, nhưng khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rủi ro và vướng mắc.

Trước hết, doanh nghiệp gặp rủi ro lớn về độ trễ giá. Giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi giá được ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính dự án bị đảo lộn.

Thứ hai là rủi ro về dữ liệu đầu vào. Giao dịch bất động sản thực tế còn tình trạng khai giá thấp, giao dịch ngoài hợp đồng, hệ thống thông tin về thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng, sàn giao dịch. Nếu không có cơ sở dữ liệu giá đủ tin cậy, các phương pháp định giá dễ dẫn đến tranh luận.

Phiên thảo luận tại Tọa đàm “Định giá đất: Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”. Ảnh: TN

Thứ ba là rủi ro về trách nhiệm pháp lý của người định giá và người quyết định giá. Nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá có tâm lý e ngại: định giá thấp thì sợ thất thoát; định giá cao thì dự án không khả thi, doanh nghiệp không triển khai được, người dân không mua nổi. Vì vậy, định giá dễ rơi vào trạng thái phòng thủ, an toàn hình thức, nhưng lại làm chậm dòng vốn và chậm phát triển thị trường.

Thứ tư là rủi ro về chưa phân biệt rõ các mục đích định giá. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng, giá cổ phần hóa, giá thuê đất… không thể áp dụng máy móc một mặt bằng giá như nhau. Mỗi loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau, nhưng hiện nay ranh giới này chưa thật rõ.

Thứ năm là vướng mắc trong định giá các loại hình mới: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành, rủi ro pháp lý khác nhau, nhưng phương pháp định giá chưa theo kịp.

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông

Từ thực tiễn đó, TS. Khôi đề xuất, cần xây dựng cơ chế thử nghiệm (sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028. Sandbox này nên thí điểm tại một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.

Bên cạnh đó, cần thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2 - 3 tổ chức định giá độc lập. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.

Đặc biệt, TS. Khôi nhấn mạnh, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật.

Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần ban hành bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp./.