Hà Nội 'giải bài toán' chung cư cũ

“Ì ạch” cải tạo chung cư cũ, nát

Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, tập trung tại 48 xã, phường. Các tòa chung cư này được xây dựng từ trước năm 1994, chủ yếu ở các quận nội thành, cao từ 2-6 tầng, kết cấu tường gạch chịu lực, bê tông lắp ghép hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực. Được đưa vào sử dụng từ hàng chục năm trước, nên đến nay nhiều chung cư cũ đã xuống cấp, thậm chí có chung cư được xếp vào loại nguy hiểm.

TP Hà Nội xác định việc cải tạo chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ cấp bách nhằm đảm bảo an toàn, tính mạng của nhân dân. Tuy nhiên, qua gần 20 năm triển khai (từ 2005), Hà Nội mới chỉ cải tạo được gần 20 nhà chung cư cũ (chiếm 1,2%). Thời gian vừa qua, chính quyền nội thành cũng tích cực lấy ý kiến nhân dân về phương án cải tạo cung cư cũ. Tuy nhiên, tại các cuộc họp cư dân, doanh nghiệp và chính quyền vẫn chưa thống nhất được phương án xây dựng các tòa nhà.

Trên địa bàn thành phố hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ.

Đa số hộ được hỏi đều yêu cầu hệ số bồi thường diện tích tái định cư căn hộ tại chỗ lớn hơn căn hộ cũ. Ngoài ra, một số hộ dân không thống nhất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ của thành phố, nhất là các hộ tại tầng 1 có diện tích cơi nới, lấn chiếm không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ. Nhiều hộ dân trong khu chung cư cũ gặp khó khăn về kinh tế khi chi trả tiền cho phần diện tích tăng thêm sau cải tạo.

Cụ thể như chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng dù đã bị sập một phần từ năm 2011, nhưng đến đầu tháng 4/2026 những hộ dân cuối cùng mới chịu rời đi để cải tạo lại. Hơn 10 năm nay, chung cư C8 Giảng Võ được xếp vào danh sách chờ sập, cơ quan chức năng đã phải gia cố thêm khung giằng thép, nhưng chật vật mãi mới di dời được các hộ dân.

Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ đòi hỏi vốn lớn, trong khi đó nguồn ngân sách của thành phố còn hạn hẹp. Việc quy hoạch chung xây dựng thủ đô xác định khu vực nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa) hạn chế phát triển (hạn chế tầng cao và dân số) dẫn đến khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Tháo gỡ “điểm nghẽn”

Chương trình phát triển nhà ở, TP Hà Nội đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2030 phấn đấu hoàn thành 1,5 - 3,0 triệu m2 sàn nhà cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tương ứng khoảng 20.000 - 40.000 căn hộ. Giai đoạn 2026 - 2030 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã có kết luận kiểm định thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định pháp luật về nhà ở. Đến 2035 sẽ hoàn thành cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị đối với toàn bộ 2.160 nhà chung cư.

Trong nhiều năm qua, TP Hà Nội mới cải tạo được gần 20 chung cư cũ.

Để thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ, Hà Nội đang xây dựng và hoàn thiện hàng loạt cơ chế, chính sách mới theo hướng tăng quyền lợi cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Về lựa chọn nhà đầu tư, thành phố dự kiến cho phép áp dụng hình thức lựa chọn trong trường hợp đặc biệt, tức giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với một số dự án cải tạo chung cư cũ.

Theo đó, nhà đầu tư được nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết, đề xuất dự án và thực hiện thủ tục theo cơ chế “làn xanh”, “luồng xanh” của thành phố. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải bảo đảm nguồn lực triển khai, thực hiện đầy đủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư và chịu trách nhiệm nếu chậm tiến độ hoặc không thực hiện đúng cam kết.

Một trong những nội dung đáng chú ý nguyên tắc ưu tiên tái định cư tại chỗ và nâng cao chất lượng nhà ở, môi trường sống của người dân sau cải tạo. Cụ thể, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp người dân có nhu cầu nhận tiền hoặc chuyển đến nơi ở khác.

Người dân có thể lựa chọn 4 hình thức bồi thường gồm: nhận căn hộ tái định cư tại chỗ, nhận nhà tại địa điểm khác, nhận tiền hoặc kết hợp cả nhà và tiền. Căn hộ tái định cư phải có diện tích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn hoặc tương đương căn hộ cũ. Với trường hợp căn hộ mới có diện tích lớn hơn diện tích được bồi thường, người dân phải thanh toán phần chênh lệch theo giá kinh doanh căn hộ tại dự án, nếu không có thỏa thuận khác với chủ đầu tư.

TP Hà Nội đang tìm lời giải cho hàng loạt chung cư cũ xuống cấp.

Về chính sách tạm cư, trong thời gian thực hiện dự án, người dân được bố trí nhà tạm cư hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Thành phố hỗ trợ tiền thuê nhà theo thời gian thực hiện dự án được phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm. Nếu dự án kéo dài quá thời hạn này, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ chi phí thuê nhà phát sinh.

Ngoài hỗ trợ chỗ ở, Hà Nội còn bổ sung chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ bị ảnh hưởng. Người lao động mất việc hoặc bị ảnh hưởng sinh kế được hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp và giới thiệu việc làm. Hộ gia đình, cá nhân cũng có thể được vay vốn ưu đãi để ổn định cuộc sống và phát triển sản xuất kinh doanh. Mức hỗ trợ cụ thể sẽ do UBND TP Hà Nội quy định.