Giao dịch bất động sản sụt giảm, lượng tồn kho tăng vọt

Cơ cấu tồn kho gồm 15.319 căn hộ chung cư (tăng 19,5%), 17.089 căn nhà ở riêng lẻ (tăng 11,6%) và 19.542 nền đất (tăng 75%) so với quý II. Ngoài ra, lượng tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

Nguyên nhân trực tiếp khiến tồn kho tăng là lượng giao dịch sụt giảm. Quý III, cả nước có hơn 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% (giảm 8%) so với quý II. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn (giảm 14%), đất nền đạt 69.157 nền (giảm 6%).

Tại khu vực TP.HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Tây Ninh), báo cáo cũng ghi nhận sức cầu giảm ở hầu hết phân khúc, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho của các dự án cũ. Cụ thể, phân khúc đất nền có nguồn cung sơ cấp 8.324 nền (95% từ dự án đã mở bán trước đó), nhưng chỉ tiêu thụ được 119 nền, giảm 66% so với quý trước và tỷ lệ tiêu thụ đạt 1%.

Lượng tồn kho bất động sản tăng vọt, giao dịch tiếp tục trầm lắng

Với bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước, tồn kho chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp gồm 2.428 căn biệt thự nghỉ dưỡng (tiêu thụ 38 căn, giảm 86%), 3.604 căn nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng (không ghi nhận giao dịch), cùng 6.300 căn condotel (79% là hàng tồn kho).

Còn báo cáo mới nhất của Savills TP.HCM cho thấy, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cũng chỉ đạt 14% trên tổng số 3.600 căn mở bán mới.

Trong khi đó, theo báo cáo của One Mount, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM ghi nhận khoảng 1.600 căn giao dịch, giảm 83% so với quý trước và 72% theo năm. Tổng 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ dựa trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu (gồm nguồn cung mở mới và lượng căn hộ còn lại từ quý trước) tại thị trường Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt lần lượt là 67% và 43%.

Đáng nói, dù tồn kho lớn, các chủ đầu tư không thể chọn giải pháp giảm giá sâu hay bán tháo. Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân là các bất động sản này đang được dùng làm tài sản thế chấp ngân hàng, việc định giá lại sẽ tác động trực tiếp đến dòng vốn của nền kinh tế.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, Nhà nước không xem phân khúc cao cấp là đại diện cho thị trường lành mạnh nên không có chính sách giải cứu, mà chỉ tập trung nguồn lực tháo gỡ cho nhà ở xã hội và nhà giá rẻ.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, việc đánh giá đầy đủ lượng tồn kho không chỉ dừng ở sản phẩm của chủ đầu tư tại dự án, mà cần tính cả lượng tồn kho dự án dừng triển khai do vướng mắc pháp lý và tồn kho trên thị trường thứ cấp để tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

HoREA khuyến nghị doanh nghiệp chủ động cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán và đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Doanh nghiệp cần chuyển hướng nguồn lực từ phân khúc cao cấp sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời tập trung xử lý nợ xấu, tránh đầu tư dàn trải nhằm giải phóng dòng tiền dở dang.

Hiện nhiều cơ chế tháo gỡ cho các dự án tồn đọng đang được thực thi. HoREA cho biết tính đến ngày 27/9, cả nước đã xử lý 4.372 dự án (chiếm 90,2% trên tổng số 4.846 dự án tồn đọng), trong đó 842 dự án đã đưa vào hoạt động và 1.835 dự án hoàn thành thủ tục pháp lý. Tại TP HCM, cơ quan chức năng đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc cho 723 dự án, đạt tỷ lệ 54% trên tổng số 1.338 dự án.