Giới đầu cơ có 'chùn tay' khi lãi vay mua nhà leo thang?

Lãi suất cho vay mua nhà bất ngờ leo lên vùng 12–14%/năm sau khi thả nổi đang đặt thị trường bất động sản vào một phép thử mới sau giai đoạn tín dụng rẻ, dòng tiền dồi dào và giá nhà tăng nóng suốt hơn một năm qua.

Cơn "đau đầu" chung

Cuối năm 2025, anh Hiếu, nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội, dự định mua thêm một căn hộ cao cấp tại Tây Mỗ bằng đòn bẩy tài chính. Phương án của anh được xây dựng trên giả định lãi suất ưu đãi khoảng 9,5%/năm trong 18 tháng đầu, sau đó thả nổi ở mức có thể kiểm soát.

Nhưng khi ngân hàng thông báo mức lãi sau ưu đãi có thể vượt 14%/năm, toàn bộ cấu trúc lợi nhuận kỳ vọng lập tức bị đảo lộn. Với biên tăng giá không còn mạnh như giai đoạn “nóng”, lợi nhuận dự kiến khó đủ bù chi phí vốn và rủi ro thanh khoản buộc anh Hiếu phải tính toán lại danh mục đầu tư.

Lãi vay mua nhà tăng đang tạo áp lực chung lên toàn thị trường bất động sản.

Ở chiều khác, anh Tráng, người mua nhà để ở, cũng rơi vào trạng thái lưỡng lự. Gói vay ưu đãi cho người trẻ ban đầu quanh 5–6%/năm nhanh chóng bị điều chỉnh lên 6,8%, rồi hơn 7%, và hiện dao động gần 9% trong thời gian ân hạn.

“Nếu thả nổi vượt 12%, khoản vay dài hạn sẽ trở thành gánh nặng lớn so với thu nhập. Với giá nhà đã neo cao, tôi buộc phải tạm gác kế hoạch sở hữu căn hộ tại Đông Anh”, anh Tráng chia sẻ.

Hai trường hợp trên cho thấy cùng một điểm chung khi chi phí vốn tăng nhanh và khó dự đoán, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều phải tính lại bài toán dòng tiền. Lãi suất không chỉ là con số phần trăm, mà là yếu tố quyết định sức chịu đựng tài chính trong nhiều năm.

Thực tế, mặt bằng lãi vay hiện nay đã tiệm cận ngưỡng gây áp lực lớn cho thị trường. Tại nhóm Big4, Vietcombank áp dụng lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi lên tới 13,9%/năm với kỳ hạn cố định 24 tháng đầu. BIDV cũng điều chỉnh lãi vay bất động sản lên mức cao nhất khoảng 13,5%/năm.

Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất thả nổi phổ biến 11–15%/năm. So với giai đoạn chỉ vài tháng trước, khi nhiều chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi 0% hoặc cố định 2 năm đầu, mức tăng này được xem là “khó tưởng tượng”.

Với giới đầu cơ, lãi suất cao tác động trực diện đến chiến lược sử dụng đòn bẩy. Khi vốn vay chiếm 50–70% giá trị tài sản, mỗi biến động lãi suất đều khuếch đại rủi ro.

Nếu trước đây, kỳ vọng tăng giá 10–15%/năm có thể bù đắp chi phí vay, thì trong bối cảnh thị trường đi ngang hoặc thanh khoản suy yếu, lợi nhuận biên bị co hẹp đáng kể.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng “cắt lỗ” đang xuất hiện nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn tăng nóng, sử dụng đòn bẩy lớn và mua theo tâm lý FOMO.

Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, khoản trả nợ hàng tháng tăng mạnh, buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền. Đây là phản ứng phòng thủ mang tính kỹ thuật hơn là sự hoảng loạn diện rộng, nhưng đủ để tạo áp lực lên mặt bằng giá ở một số phân khúc.

Cũng theo VARS, dữ liệu giao dịch cũng cho thấy sức cầu suy yếu. Quý IV/2025, lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội giảm 33% so với cùng kỳ; phân khúc nhà liền thổ giảm tới 77% về số giao dịch.

Trong khi đó, báo cáo chiến lược của VinaCapital dự báo giai đoạn 2026–2027 có thể chứng kiến nguồn cung tăng mạnh thay vì một chu kỳ tăng giá mới. Khi cung mở rộng trong bối cảnh lãi suất cao, áp lực điều chỉnh giá là điều khó tránh.

Bài toán tài chính kỷ luật

Tuy vậy, mức độ lo ngại của giới đầu cơ không đồng đều. Những nhà đầu tư có tỷ lệ vay thấp, tài sản đã hình thành dòng tiền cho thuê ổn định, hoặc sở hữu quỹ đất dài hạn ít chịu áp lực ngắn hạn.

Ngược lại, nhóm lướt sóng, phụ thuộc vào tăng giá nhanh để chốt lời, gần như mất “đất diễn”. Khi lợi nhuận kỳ vọng không vượt đáng kể chi phí vốn 12–14%, rủi ro và lợi nhuận trở nên mất cân xứng.

Ở phía doanh nghiệp, tác động cũng không nhỏ. Chủ đầu tư vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ đối diện chi phí tài chính tăng cao. Nếu dự án đã chốt giá bán, biên lợi nhuận có thể bị bào mòn. Nếu chưa chốt giá, việc tăng giá để bù lãi vay lại gặp trở ngại vì cầu suy yếu. Vòng xoáy này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài nếu lãi suất cao duy trì suốt năm 2026.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng lãi suất tăng có thể góp phần hạn chế đầu cơ, nhưng nếu duy trì quá cao trong thời gian dài sẽ làm co hẹp nguồn cung và gia tăng mất cân đối cung – cầu.

Bài toán đặt ra là điều tiết tín dụng linh hoạt, thiết kế các gói vay ổn định dài hạn cho người mua nhà ở thực, đồng thời đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường thay vì phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng.

Nhìn tổng thể, câu trả lời cho việc giới đầu cơ có lo ngại hay không là có, và sự lo ngại này mang tính thực chất. Lãi suất cao buộc họ phải chuyển từ chiến lược tăng trưởng bằng đòn bẩy sang phòng thủ dòng tiền.

Thị trường vì thế bước vào giai đoạn sàng lọc, những nhà đầu tư quản trị rủi ro tốt, vay ở tỷ lệ an toàn và không phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá sẽ trụ vững, phần còn lại buộc phải thu hẹp tham vọng.

Trong một chu kỳ mới, bất động sản không còn là cuộc chơi của tâm lý hưng phấn mà là bài toán tài chính kỷ luật. Và khi chi phí vốn trở lại mức cao, mọi quyết định xuống tiền đều phải được cân đo bằng khả năng chịu đựng dài hạn, thay vì niềm tin vào một đợt tăng giá kế tiếp.

Hưng Nguyên