Giới đầu cơ rục rịch trở lại 'săn' căn hộ cho thuê: Cẩn trọng 'vết xe đổ'

Với nhiều nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm và có tiềm lực tài chính mạnh, đây không đơn thuần là một nhịp điều chỉnh của thị trường mà còn là tín hiệu để quay trở lại tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Nhà đầu tư lớn trở lại

Không ít nhà đầu tư lớn đang âm thầm "gom hàng", tập trung vào những căn hộ có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh và nhu cầu thuê bền vững, với toan tính đường dài.

Tháng 5/2026, sau gần một năm gần như không xuống tiền với bất kỳ thương vụ căn hộ nào, anh Nguyễn Hoàng Minh, một nhà đầu tư sở hữu danh mục bất động sản trị giá hàng trăm tỷ đồng tại Hà Nội, bất ngờ xuất hiện liên tục tại khu vực phía Tây và phía Đông thành phố.

Khác với giai đoạn 2024-2025, khi thị trường sôi động đến mức nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua chỉ sau vài phút xem nhà với kỳ vọng lướt sóng, lần này anh Minh dành hàng tuần để khảo sát từng dự án.

“Tôi yêu cầu nhân viên môi giới cung cấp lịch sử giá giao dịch, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê thực tế, thời gian trống phòng bình quân, chi phí quản lý hàng năm, đồng thời kiểm tra kỹ về pháp lý và quy hoạch trong khu vực”, ảnh Minh chia sẻ.

Các nhà đầu tư giàu tiềm lực đang rục rịch "săn" căn hộ giảm giá, bắt sóng nhu cầu thuê nhà.

Chỉ trong hơn một tháng, anh Minh hoàn tất việc mua thêm 2 căn hộ diện tích khoảng 65-80 m2 tại khu vực gần các tuyến metro và các trung tâm văn phòng mới với mức giá thấp hơn từ 6-8% so với đầu năm. Thay vì kỳ vọng bán chênh sau vài tháng, anh xác định giữ tài sản để cho thuê trong tối thiểu 5-7 năm.

Theo tính toán của anh, nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội sẽ còn tăng khi giá nhà vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người trẻ. Nếu lựa chọn đúng vị trí, tỷ lệ lấp đầy cao sẽ giúp duy trì dòng tiền ổn định, trong khi giá mua đang điều chỉnh tạo biên an toàn tốt hơn so với giai đoạn sốt nóng.

"Tôi không mua vì nghĩ giá sẽ tăng ngay. Tôi mua vì giá đã hợp lý hơn, còn nhu cầu thuê thì vẫn hiện hữu. Nhưng lần này chỉ chọn những căn thực sự tạo được dòng tiền, không mua theo tâm lý đám đông nữa", anh Minh cho biết thêm.

Câu chuyện của anh Minh phản ánh xu hướng đang xuất hiện trên thị trường, những nhà đầu tư nhiều vốn bắt đầu quay lại, nhưng với tư duy phòng thủ và tính toán kỹ hơn rất nhiều so với các chu kỳ trước.

Diễn biến điều chỉnh của thị trường chung cư Hà Nội đang diễn ra khá rõ nét. Theo số liệu của PropertyGuru Vietnam, sau khi đạt đỉnh khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã giảm còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong ba tháng. Nhiều dự án ghi nhận mức giảm sâu từ 4-9%, trải rộng ở hầu hết các phân khúc.

Đối với giới đầu tư dài hạn, việc giá bán hạ nhiệt đồng nghĩa với chi phí đầu vào giảm xuống, trong khi nhu cầu thuê nhà lại đang có xu hướng gia tăng.

Cần cách tiếp cận mới

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội đang ghi nhận tín hiệu phục hồi ở nhiều khu vực. Đối tượng thuê không còn chỉ là sinh viên mà đã mở rộng sang người mới đi làm, lao động thu nhập trung bình, chuyên gia và các gia đình trẻ chưa đủ khả năng mua nhà.

Đặc biệt, quá trình triển khai hàng nghìn dự án giải phóng mặt bằng cùng nhiều công trình hạ tầng lớn như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên hay cầu Trần Hưng Đạo cũng tạo thêm nhu cầu thuê nhà tạm thời của người dân trong thời gian chờ tái định cư.

Những yếu tố trên là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư tin rằng căn hộ cho thuê vẫn còn dư địa phát triển nếu lựa chọn đúng phân khúc và đúng vị trí.

Tuy nhiên, nhu cầu thuê tăng không đồng nghĩa với việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ dễ sinh lời. Giá thuê thực tế gần như đã chạm ngưỡng trần của thị trường. Người thuê khó có thể chấp nhận mức giá cao hơn khi thu nhập không tăng tương ứng. Điều đó khiến lợi suất cho thuê ngày càng bị thu hẹp.

Câu chuyện của chị Bùi Như Phương, nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại Hà Nội, là minh chứng rõ nét. Ba năm trước, căn hộ hai phòng ngủ của chị tại khu vực Cầu Giấy từng được chuyên gia nước ngoài thuê với giá khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng. Khoản thu đủ để trả lãi ngân hàng, phí quản lý vẫn tạo ra lợi nhuận ổn định.

Nhưng sau khi khách thuê cũ rời Việt Nam, căn hộ phải bỏ trống gần nửa năm. Khi tìm được khách mới, giá thuê chỉ còn khoảng 17-18 triệu đồng mỗi tháng.

Trong khi đó, giá trị căn hộ đã tăng rất mạnh, đồng nghĩa với việc tỷ suất sinh lời trên giá trị tài sản thực tế giảm đáng kể. Chưa kể chi phí bảo trì, sửa chữa nội thất, thời gian trống phòng và các khoản phát sinh khác tiếp tục bào mòn dòng tiền.

Khảo sát tại nhiều khu vực như Cầu Giấy, Ba Đình, Giảng Võ hay Thanh Xuân… cho thấy căn hộ hai phòng ngủ hiện phổ biến ở mức thuê 15-25 triệu đồng/tháng, gần như đi ngang trong nhiều năm. Ngược lại, giá bán tại nhiều dự án đã lên tới 95-150 triệu đồng/m2.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến lợi suất cho thuê thực tế chỉ còn khoảng 1-3% mỗi năm, thậm chí thấp hơn nếu tính đầy đủ chi phí vận hành. Đây là mức sinh lời khó cạnh tranh với nhiều kênh đầu tư tài chính khác.

Bởi vậy, việc các nhà đầu tư quay trở lại thị trường không nên được hiểu là tín hiệu của một làn sóng đầu cơ mới. Thực tế, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đang thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận.

Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá tài sản, nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến tỷ lệ lấp đầy, dòng tiền thực tế, chất lượng cộng đồng cư dân, khả năng kết nối giao thông, chi phí vận hành và triển vọng phát triển của khu vực.

Khác với những chu kỳ tăng nóng trước đây, cơ hội lần này sẽ không dành cho những người chạy theo đám đông hay kỳ vọng lợi nhuận dễ dàng. Mua đúng giá mới chỉ là điều kiện cần, quản trị rủi ro và kiên nhẫn với dòng tiền mới là điều kiện đủ để chiến thắng trên đường dài.