Gỡ “điểm nghẽn” trong giải phóng mặt bằng

Trong bối cảnh nhiều công trình, dự án trọng điểm, động lực đang đồng loạt triển khai, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) và giải phóng mặt bằng (GPMB) có vai trò đặc biệt quan trọng. Qua rà soát, Sở Nông nghiệp và Môi trường nhận định, chính sách của tỉnh cơ bản đã đầy đủ. Vấn đề đặt ra là phải tháo gỡ vướng mắc trong từng hồ sơ, nâng cao năng lực tổ chức thực hiện ở cơ sở và xử lý những bất cập về giá đất, TĐC để đẩy nhanh tiến độ GPMB.

Dự án Khu công nghiệp Dốc Đá Trắng tháo gỡ vướng mắc mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công.

Chính sách ngày càng hoàn thiện

Từ ngày 1-7-2025, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC trên địa bàn tỉnh được thực hiện trong bối cảnh vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, sắp xếp đơn vị hành chính, chuyển giao nhiệm vụ, cán bộ và triển khai nhiều dự án trọng điểm quốc gia, dự án động lực có khối lượng GPMB lớn. Trong khi đó, pháp luật đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung và phân định lại thẩm quyền.

Ông Nguyễn Minh Thư - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nhằm tạo hành lang pháp lý cho các địa phương, thời gian qua UBND tỉnh đã liên tục rà soát, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Bên cạnh chính sách chung, tỉnh ban hành quy định về các biện pháp hỗ trợ khác đối với những trường hợp thực tế chưa được bao quát, như: Hỗ trợ tạm cư, đất không đủ điều kiện bồi thường, chi phí di chuyển tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, khen thưởng bàn giao mặt bằng... Các đơn giá bồi thường nhà, công trình, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và một số chi phí khi Nhà nước thu hồi đất cũng được ban hành, cập nhật. Tỉnh cũng đẩy mạnh phân cấp cho cấp xã thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.

Cùng với đó, Chương trình 90 ngày cao điểm GPMB các công trình, dự án trọng điểm, động lực đã đổi mới phương thức điều hành. Tiến độ không chỉ được đánh giá qua tỷ lệ GPMB chung mà còn được theo dõi cụ thể theo số trường hợp đã kiểm kê, xác minh nguồn gốc, số phương án được lập, phê duyệt, số hộ được chi trả và diện tích đã bàn giao. Chương trình yêu cầu thực hiện theo phương thức “cuốn chiếu”: hồ sơ đủ điều kiện đến đâu xử lý đến đó, không chờ hoàn tất toàn bộ dự án mới chuyển bước.

Những nút thắt nằm ở từng hồ sơ

Dù chính sách từng bước được hoàn thiện, thực tế GPMB vẫn còn nhiều khó khăn. Trong đó, xác minh nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất là một trong những khâu phức tạp, mất nhiều thời gian.

Theo ông Nguyễn Minh Thư, việc xác minh nguồn gốc đất đòi hỏi phải rà soát hồ sơ địa chính qua nhiều thời kỳ, đối chiếu hiện trạng, tài liệu lưu trữ và quá trình quản lý tại địa phương. Nhiều trường hợp đất sử dụng lâu năm nhưng thiếu giấy tờ; chuyển nhượng, cho tặng bằng giấy viết tay; qua nhiều người sử dụng nhưng chưa đăng ký biến động; diện tích thực tế lớn hơn giấy chứng nhận; đất khai hoang, đất có nguồn gốc từ sông, suối, ao hồ; tài sản hình thành trên đất nông nghiệp... khiến việc xác định điều kiện bồi thường phức tạp.

Tại Dự án Nhà máy điện hạt nhân Ninh Thuận 1, dù phần lớn hồ sơ đã được xác nhận nguồn gốc, vẫn còn một số trường hợp phải tiếp tục xác minh, xử lý pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến việc lập, phê duyệt phương án và chi trả. Những vướng mắc tương tự cũng xuất hiện tại các dự án Nam Nha Trang, Cam Lâm và Sông Cái - Tân Mỹ. Thực tế cho thấy, hướng dẫn chung chỉ có thể thống nhất cách áp dụng pháp luật; việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và người sử dụng thực tế vẫn cần chính quyền cấp xã trực tiếp xác minh, chịu trách nhiệm đối với từng hồ sơ.

Một “điểm nghẽn” mới trong năm 2026 là việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính bồi thường. Cơ chế này giúp đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn quá trình xác định giá đất. Tuy nhiên, việc áp dụng hệ số trên những nhóm địa bàn tương đối rộng, trong khi giá đất giữa đô thị, ven biển, khu công nghiệp, khu vực đô thị hóa nhanh, nông thôn và miền núi có sự khác biệt, có thể dẫn đến mức bồi thường chưa sát thực tế. 

Khu vực triển khai nhà máy điện hạt nhân 1 (xã Phước Dinh) đang nỗ lực giải phóng mặt bằng.

Điển hình tại Dự án Đường Lê Duẩn - giai đoạn 4, phường Bắc Cam Ranh, giá đất nông nghiệp vị trí 1 tính theo hệ số K khoảng 179.010 đồng/m², trong khi mức áp dụng ở giai đoạn 3 là 728.300 đồng/m² và tại một dự án khu đô thị cùng khu vực được phê duyệt năm 2024 là 765.100 đồng/m². Mức giá mới chỉ bằng khoảng 24,6% giá của giai đoạn 3. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, đây không phải căn cứ để áp dụng lại giá cũ, nhưng cho thấy cần rà soát mức độ phù hợp của hệ số K tại từng khu vực, vị trí.

Việc điều chỉnh hệ số K cũng đặt ra yêu cầu cân bằng giữa tiến độ dự án và quyền lợi người dân. Nếu chờ sửa đổi, dự án có thể chậm tiến độ; ngược lại, áp dụng hệ số chưa phù hợp có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, phát sinh khiếu nại. Vì vậy, Sở đang xin ý kiến các bộ, ngành liên quan về cơ chế điều chỉnh hệ số K linh hoạt hơn, trong đó nghiên cứu khả năng bổ sung hệ số cho từng khu vực, vị trí; thuê tư vấn khảo sát thị trường và phân biệt hệ số phục vụ nghĩa vụ tài chính với hệ số phục vụ bồi thường.

Bên cạnh giá đất, TĐC tiếp tục là một nút thắt đáng lưu ý. Toàn tỉnh hiện còn thiếu các khu TĐC, dẫn đến có trường hợp phương án bồi thường đã hoàn thành nhưng chưa thể di chuyển người dân để bàn giao mặt bằng. Với những dự án phải di chuyển chỗ ở, nếu khu TĐC không được chuẩn bị trước hoặc đồng thời với thu hồi đất, tiến độ GPMB khó có thể đẩy nhanh.

Chuyển trọng tâm sang tổ chức thực hiện

Qua rà soát, Sở Nông nghiệp và Môi trường nhận định khó khăn hiện nay không còn chủ yếu do thiếu cơ chế, chính sách. Tỉnh đã ban hành các quy định thuộc thẩm quyền, thực hiện phân cấp, chuẩn hóa quy trình 12 bước và hướng dẫn xử lý nhiều tình huống phát sinh. Yêu cầu đặt ra là tổ chức thực hiện đúng thẩm quyền, giải quyết nhanh từng hồ sơ và bảo đảm thống nhất trong toàn tỉnh.

Nhiều dự án Khu vực phường Nam Nha Trang vướng mặt bằng.

Kết quả Chương trình 90 ngày cho thấy, dù cùng thực hiện một hệ thống chính sách, tiến độ GPMB giữa các địa phương vẫn có sự khác biệt. Một số xã, phường phải triển khai nhiều dự án cùng lúc, trong khi đội ngũ cán bộ chuyên môn đất đai còn mỏng, kinh nghiệm chưa đồng đều; sự phối hợp giữa chính quyền cấp xã, đơn vị GPMB, chủ đầu tư và Văn phòng Đăng ký đất đai ở một số nơi chưa chặt chẽ. Điều này cho thấy năng lực tổ chức thực hiện và trách nhiệm người đứng đầu có vai trò quan trọng.

Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất các địa phương phân loại hồ sơ thành từng nhóm: Đủ điều kiện giải quyết ngay; vướng xác minh nguồn gốc; vướng giá đất; vướng tái định cư; vấn đề mới hoặc vượt thẩm quyền. Từng nhóm phải xác định rõ đầu mối, sản phẩm và thời hạn xử lý. Với hồ sơ đủ điều kiện, cần thực hiện theo phương thức "cuốn chiếu", khẩn trương lập, thẩm định, phê duyệt phương án, chi trả và thu hồi đất, không chờ hoàn tất toàn bộ dự án.

Đối với những dự án phải di dời dân, kế hoạch TĐC cần được lập đồng thời với kế hoạch GPMB. Các khu TĐC phải được triển khai sớm, xác định rõ thời điểm hoàn thành hạ tầng và bàn giao đất, nhà cho người dân. Đối với hệ số K, cần rà soát các dự án chuyển tiếp, so sánh giá đất cụ thể đã được xác định với giá theo hệ số mới và dữ liệu thị trường, kịp thời nhận diện những khu vực có chênh lệch lớn, tham mưu điều chỉnh khi đủ cơ sở.

Tháng 5-2026, UBND tỉnh ban hành Sổ tay hướng dẫn trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC, chuẩn hóa quy trình thành 12 bước, từ xây dựng kế hoạch thu hồi đất, họp dân, kiểm kê, xác minh nguồn gốc đất đến lập, phê duyệt phương án, chi trả và bàn giao mặt bằng. Sổ tay còn tổng hợp các tình huống thực tế, 22 biểu mẫu và nhiều hướng dẫn để các địa phương thống nhất áp dụng.

Đồng thời, phương thức điều hành từ Chương trình 90 ngày cần tiếp tục được duy trì, với việc theo dõi tiến độ đến từng bước, từng hồ sơ; giao khối lượng xử lý theo tuần đối với dự án chậm; cập nhật tiến độ trên IOC và kiểm tra trực tiếp những dự án nhiều tuần không chuyển biến. Những vướng mắc đã được giải quyết cần được tổng hợp, cập nhật thành hướng dẫn dùng chung, tránh tình trạng nhiều địa phương tiếp tục xin ý kiến từ đầu đối với cùng một vấn đề.

Khi khung chính sách cơ bản hoàn thiện, trọng tâm công tác GPMB đang chuyển từ tháo gỡ vướng mắc sang nâng cao hiệu quả thực thi. Giải quyết nhanh từng hồ sơ, bảo đảm đúng pháp luật và quyền lợi chính đáng của người dân; chuẩn bị TĐC đi trước một bước; kịp thời xử lý bất cập về giá đất và nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở sẽ là những yêu cầu quan trọng để đẩy nhanh GPMB, tạo mặt bằng cho các công trình, dự án trọng điểm, động lực của tỉnh.

MẠNH HÙNG