Gỡ khó về pháp lý

Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Khu vực Đầm Bẩy, quận Tây Hồ, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Trình Chính phủ xem xét trước ngày 10/3/2025

Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã có quy định về không gian, quy mô, đối tượng, điều kiện thí điểm rất rõ ràng, Nghị định cần quy định cụ thể để đảm bảo tính khả thi, triển khai được trong thực tiễn. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tổng hợp và nghiên cứu ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, địa phương, tổ chức cá nhân liên quan, tập trung hoàn thiện dự thảo Nghị định theo hướng:

Quy định rõ cách thức, trình tự, thủ tục, hồ sơ, trách nhiệm, thẩm quyền cụ thể của từng cơ quan đối từng trường hợp: tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị,... để đảm bảo triển khai được trong thực tiễn.

Bổ sung quy định rõ các nguyên tắc, tiêu chí, thứ tự ưu tiên lựa chọn các dự án vào Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đảm bảo công khai minh bạch (như di dời các cơ sở ô nhiễm, chỉnh trang đô thị, khu vực có quy hoạch chi tiết,…), không để xảy ra tình trạng xin cho. Nghiên cứu bổ sung quy định chuyển tiếp, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong bố trí nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở, rà soát thống nhất các khái niệm trong dự thảo Nghị định.

Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự thảo Nghị định theo ý kiến góp ý của các Bộ, ngành địa phương, tổ chức, cá nhân liên quan, gửi Bộ Tư pháp thẩm định theo đúng quy định pháp luật liên quan, trình Chính phủ xem xét trước ngày 10/3/2025.

Tháo gỡ khó khăn về nguồn cung

Trước đó, vào ngày 30/11/2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết được thông qua quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp sau đây: tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Nghị quyết này áp dụng đối với: cơ quan nhà nước. Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Theo đánh giá, việc ban hành Nghị quyết nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, phát triển đô thị, nhà ở và thị trường bất động sản nói riêng tại Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và các nghị quyết của Trung ương; trong đó, tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII có nêu: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Đồng thời, thực hiện ý kiến kết luận chỉ đạo của Bộ Chính trị về việc thống nhất chủ trương thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Về cơ sở pháp lý, bám sát thể chế tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về tôn trọng các quy luật thị trường; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật; Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.

Về cơ sở thực tiễn, bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2 còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Ngoài ra, Nghị quyết còn tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Ngô Sơn