Gỡ 'nút thắt' an cư cho người trẻ: kỳ vọng vào gói tín dụng đặc thù

Người trẻ và giấc mơ an cư

Theo khảo sát năm 2024 của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), tỷ lệ người trẻ (dưới 35 tuổi) sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chỉ đạt khoảng 20 – 25%. Nguyên nhân chủ yếu là giá nhà tăng nhanh, trong khi thu nhập tăng chậm và thiếu các kênh tín dụng phù hợp. Nhưng với mức thu nhập trung bình từ 10 – 20 triệu đồng/tháng, để tích lũy đủ tài chính mua một căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng là bài toán nan giải.

Theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS, một căn hộ bình dân tại Hà Nội hiện có giá khoảng 35 – 40 triệu đồng/m². Với diện tích 60m², người mua cần ít nhất 2,1 – 2,4 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70%, tức khoảng 1,5 – 1,7 tỷ đồng, thì mỗi tháng phải trả góp từ 15 – 20 triệu đồng, tương đương toàn bộ thu nhập của một lao động có mức lương trung bình. “Điều này dẫn đến vòng luẩn quẩn: Không có nhà thì khó ổn định cuộc sống, nhưng muốn mua nhà lại không đủ điều kiện tài chính, dẫn đến trì hoãn lập gia đình, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và cấu trúc dân số dài hạn” – ông Lập nhìn nhận.

Nhận diện rõ vấn đề nếu trên, mới đây, Thường trực Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu gói tín dụng cho vay riêng biệt, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà để ở. Cụ thể, Chính phủ yêu cầu: xây dựng cơ chế lãi suất thấp hơn thị trường, thời hạn vay dài hơn thông thường (từ 20 – 25 năm); đơn giản hóa thủ tục xét duyệt vay, tạo điều kiện cho người trẻ không có tài sản thế chấp; xác định rõ tiêu chí “người trẻ” có thể là người dưới 35 tuổi, thu nhập trung bình – thấp, chưa có nhà ở; đảm bảo gói tín dụng không gây áp lực lạm phát hay mất an toàn hệ thống ngân hàng...

Thường trực Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu gói tín dụng cho vay riêng biệt dành cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Động thái này được giới chuyên gia đánh giá là tín hiệu tích cực, thể hiện sự quan tâm thiết thực của Chính phủ đối với nhóm dân số trẻ – lực lượng chính của thị trường lao động và tương lai kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, để chủ trương đi vào thực tiễn, nhiều ý kiến cho rằng gói vay cần được thiết kế bài bản, tách biệt với các gói kích cầu bất động sản thông thường. Theo TS Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính ngân hàng, cần phân biệt rõ, đây không phải là gói kích cầu cho DN BĐS, mà là gói tín dụng an sinh – hỗ trợ người trẻ mua nhà để ở, nên tiêu chí và cơ chế vận hành phải khác.

“Chúng ta có thể tham khảo mô hình của một số quốc gia như Singapore, Hàn Quốc hay Đức, nơi chính phủ đóng vai trò bảo lãnh một phần khoản vay, qua đó giúp giảm áp lực tài sản đảm bảo. Ngoài ra, cần thiết lập hệ thống chấm điểm tín dụng đặc thù, tính đến các yếu tố như lịch sử chi tiêu, khả năng tiết kiệm, độ ổn định nghề nghiệp thay vì chỉ dựa trên tài sản thế chấp. Một vấn đề khác là lãi suất, nếu lãi suất gói vay vẫn quanh mức 9 – 11%/năm như các khoản vay thương mại hiện nay thì người trẻ khó có khả năng trả nợ bền vững. Vì vậy, cần cơ chế lãi suất có trần (cap), dao động trong khoảng 5 – 7%/năm trong suốt kỳ hạn vay, hoặc ít nhất trong 5 – 10 năm đầu” – TS Cấn Văn Lực chia sẻ.

Chính sách cần được giám sát chặt chẽ để tránh biến tướng

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc triển khai gói tín dụng đặc thù có thuận lợi là có sẵn nền tảng chính sách và đồng thuận xã hội cao. Trước hết, về mặt pháp lý, các văn bản chiến lược như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi 2023), cũng như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 đã đề cập đến việc khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, người trẻ và lao động nhập cư. Như vậy, gói vay này có thể được xem là một phần cụ thể hóa các định hướng nói trên.

Thứ hai, hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện có năng lực khá vững về quản trị tín dụng cá nhân, một số ngân hàng lớn như BIDV, Vietcombank, TPBank, VPBank... đã từng triển khai các gói vay ưu đãi nhà ở xã hội, nên có thể tận dụng kinh nghiệm để thiết kế sản phẩm phù hợp với người trẻ. Đáng chú ý, gói tín dụng này cũng sẽ nhận được sự ủng hộ cao từ xã hội, bởi đối tượng hưởng lợi trực tiếp là người trẻ – nhóm dân số đang chiếm khoảng 40% lực lượng lao động cả nước. Việc hỗ trợ nhóm này an cư không chỉ tạo sự ổn định xã hội mà còn góp phần nâng cao năng suất và sức mua tiêu dùng trong dài hạn.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng việc triển khai gói tín dụng đặc thù này sẽ đối mặt với nhiều thách thức cả về tài chính, kỹ thuật lẫn vận hành. Nếu để gói vay mang lại hiệu quả thực sự, lãi suất phải thấp hơn mức thông thường trên thị trường ít nhất 2 – 3 điểm phần trăm. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn hiện vẫn dao động quanh mức 9 – 11%/năm. Nếu không có sự hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước (ví dụ như cơ chế bù lãi suất), ngân hàng khó có thể duy trì được mức lãi ưu đãi trong thời gian dài mà không ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và an toàn vốn;

Cần có quy định rõ ràng để tránh trục lợi gói tín dụng ưu đãi cho người dưới 35 tuổi.

Trong khi phần lớn người trẻ có thu nhập ổn định nhưng chưa có tài sản đảm bảo, lại thiếu lịch sử tín dụng hoặc bị xếp hạng tín dụng thấp do sử dụng thẻ tín dụng thiếu kiểm soát. Nếu áp dụng các tiêu chuẩn truyền thống để xét duyệt, nhiều người trẻ sẽ bị loại khỏi diện vay, khiến gói tín dụng mất đi hiệu lực thực tiễn. Trong quá khứ, một số gói vay nhà ở xã hội từng bị lợi dụng bởi những người có tiềm lực tài chính tốt, hoặc mua đi bán lại để kiếm chênh lệch. Nếu không có quy định ràng buộc chặt chẽ (ví dụ: cấm chuyển nhượng trong 5 năm, kiểm tra thực trạng cư trú...), rất dễ xảy ra tình trạng “bình mới, rượu cũ”.

Bên cạnh đó, còn có rủi ro về phía nguồn cung nhà ở phù hợp. Nếu không kịp thời phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chất lượng, người vay sẽ không tìm được sản phẩm phù hợp để mua, khiến gói tín dụng khó giải ngân, dẫn tới kém hiệu quả. Trong khi đó, nhiều dự án nhà giá rẻ hiện vẫn bị ách tắc vì thủ tục pháp lý, chi phí đất đai và hạ tầng.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, để đảm bảo đúng mục tiêu “an cư cho người trẻ chứ không phải kích cầu đầu tư BĐS”, cần thiết lập cơ chế giám sát độc lập đối với quá trình xét duyệt, giải ngân và sử dụng gói vay. “Cần có cơ sở dữ liệu liên thông giữa ngành ngân hàng, địa phương và cơ quan thuế để rà soát các đối tượng vay có thực sự chưa sở hữu nhà ở hay không. Đồng thời, quy định rõ thời gian cấm chuyển nhượng, cấm cho thuê để tránh tình trạng ‘mua nhà để đầu tư trá hình. Ngoài ra, cũng nên thực hiện công khai định kỳ thông tin về số lượng người được vay, mức vay, địa điểm dự án... để xã hội cùng giám sát” - ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Trong khi đó, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế cho rằng, nên thành lập Quỹ bảo lãnh tín dụng nhà ở dành riêng cho người trẻ, quỹ này có thể vận hành tương tự như Quỹ bảo lãnh DN nhỏ và vừa, trong đó ngân sách Nhà nước hoặc các tổ chức tín dụng đóng vai trò cấp vốn và bảo lãnh rủi ro một phần khoản vay. “Nhờ có bảo lãnh, ngân hàng sẽ mạnh dạn hơn trong việc cấp tín dụng cho các đối tượng không có tài sản thế chấp. Đồng thời, người vay được tiếp cận lãi suất thấp mà không cần đặt cọc quá nhiều hoặc phải có người đồng bảo lãnh” - PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo đánh giá, gói tín dụng cho người trẻ mua nhà không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn có thể trở thành “cú hích” kích thích kinh tế trong bối cảnh nhiều ngành đang cần phục hồi. Việc đẩy mạnh nhu cầu mua nhà ở thực sẽ góp phần làm “ấm” thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, giảm lệ thuộc vào đầu cơ. Bên cạnh đó, lĩnh vực xây dựng, vật liệu, nội thất... cũng được hưởng lợi, tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực cho nền kinh tế. Tuy nhiên, mọi chính sách cần được giám sát chặt chẽ, tránh biến tướng hoặc bị lợi dụng vào mục đích đầu tư, trục lợi.

Doãn Thành