Gỡ 'nút thắt' cho các dự án BT chuyển tiếp: Cần cơ chế đặc thù, minh bạch và khả thi

Trên tinh thần đó, mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có Văn bản số 2218/VPCP-CN, ngày 14-3-2026 về việc trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với dự án đầu tư theo hình thức BT.

Những “điểm nghẽn” kéo dài

Trong thời gian qua, nhiều dự án BT được triển khai đã góp phần quan trọng trong việc phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, khi hệ thống pháp luật có sự thay đổi, nhất là sau khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực, các dự án BT không còn được triển khai theo cơ chế cũ. Điều này khiến nhiều dự án chuyển tiếp rơi vào tình trạng “dở dang”, không thể tiếp tục, cũng không thể dừng hẳn.

Một trong những vướng mắc lớn nhất là cơ chế thanh toán bằng quỹ đất. Trước đây, hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” được áp dụng tương đối phổ biến. Nhưng hiện nay, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất đã khiến các hợp đồng BT cũ không còn phù hợp. Nhiều dự án đã hoàn thành hạ tầng nhưng chưa được thanh toán, trong khi quỹ đất đối ứng lại chưa thể giao do vướng pháp lý.

Các dự án BT trong lĩnh vực bất động sản gặp nhiều vướng mắc, khó khăn trong thời gian qua. Ảnh: Doãn Thành

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị dự án, quyết toán hợp đồng BT cũng gặp nhiều khó khăn. Sự khác biệt giữa các quy định cũ và mới khiến các cơ quan quản lý lúng túng trong việc áp dụng. Không ít dự án bị “treo” nhiều năm do chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý.

Các dự án BT chuyển tiếp không chỉ là câu chuyện riêng của lĩnh vực hạ tầng, mà còn tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Nhiều khu đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư hiện đang bị “đóng băng”, không thể đưa vào khai thác. Điều này làm giảm nguồn cung dự án, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Mặt khác, việc chậm trễ trong xử lý các dự án BT cũng làm gia tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn lớn để xây dựng công trình nhưng không được thanh toán đúng tiến độ, dẫn đến áp lực nợ vay, ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục đầu tư các dự án khác.

Không chỉ vậy, những vướng mắc kéo dài còn làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư đối với môi trường pháp lý. Việc chính sách thay đổi nhưng chưa có cơ chế chuyển tiếp phù hợp khiến doanh nghiệp lo ngại rủi ro, từ đó, hạn chế tham gia vào các dự án hạ tầng theo hình thức đối tác công-tư trong tương lai.

Kỳ vọng tạo “hành lang pháp lý” rõ ràng

Điểm nhấn của dự thảo Nghị quyết nói trên là việc Bộ Tài chính đề xuất cơ chế đặc thù: Trường hợp dự án phát sinh tăng tổng mức đầu tư, cho phép điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi mà không cần quay lại quy trình điều chỉnh chủ trương đầu tư-vốn là khâu tốn nhiều thời gian nhất. Ngoài ra, đối với nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng, nhà nước sẽ bố trí ngân sách để hoàn trả, hướng tới mục tiêu giải quyết dứt điểm các tồn tại lịch sử, đồng thời, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, tránh thất thoát tài sản nhà nước.

Hành lang pháp lý rõ ràng, kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT chuyển tiếp thuộc lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Doãn Thành

Các chuyên gia cho rằng, BT từng là một giải pháp sáng tạo trong bối cảnh ngân sách hạn chế, nhưng khi điều kiện đã thay đổi, cần có cách tiếp cận mới. Việc xử lý các dự án chuyển tiếp lần này cũng là cơ hội để tái thiết lại khuôn khổ pháp lý, cho hợp tác công-tư. Việc ban hành cơ chế đặc thù là cần thiết, nhưng cũng cần được thiết kế một cách chặt chẽ để tránh tạo tiền lệ không tốt trong tương lai.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến những bất cập trong các dự án BT trước đây là thiếu minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, xác định giá trị hợp đồng và quỹ đất thanh toán. Vì vậy, dự thảo Nghị quyết lần này cần đặt ra các yêu cầu chặt chẽ hơn về công khai, minh bạch.

“Giải pháp quan trọng nhất là phải có cơ chế thanh toán dứt điểm, minh bạch và phù hợp với bối cảnh pháp lý hiện hành. Việc ban hành một nghị quyết với cơ chế đặc thù là cần thiết, song điều quan trọng hơn là cách thiết kế chính sách phải thực sự khả thi, nhất quán và đủ linh hoạt để xử lý các tình huống đa dạng trong thực tiễn, không chỉ giúp “giải phóng” các dự án BT chuyển tiếp, mà còn tạo thêm nguồn cung cho thị trường BĐS”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, điều mà cộng đồng doanh nghiệp mong chờ nhất hiện nay là sự ổn định và nhất quán của chính sách. "Doanh nghiệp không ngại khó, nhưng rất ngại rủi ro chính sách. Khi đã ký hợp đồng theo quy định của một giai đoạn, cần có cơ chế chuyển tiếp hợp lý khi chính sách thay đổi. Nếu không, niềm tin thị trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nghị quyết cần đưa ra các nguyên tắc xử lý rõ ràng, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau; đồng thời, cần quy định thời hạn cụ thể cho việc giải quyết các dự án, tránh kéo dài thêm”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Doãn Thành