Gỡ 'nút thắt' nghĩa vụ tài chính, khơi thông dự án bất động sản 'treo'

Quốc hội Khóa XVI

Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng), Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) và Hoàng Văn Nghĩa (đoàn Quảng Ngãi) cùng quan tâm đến quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Các đại biểu cho rằng, cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, vừa bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách, vừa tạo điều kiện để những dự án gặp khó khăn có thể tiếp tục triển khai.

Không để dự án tiếp tục đình trệ vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, việc yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách, ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác. Đây là mục tiêu cần thiết.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn tham gia đóng góp ý kiến cho dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh QH.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua nhà và ngân hàng đều chịu ảnh hưởng.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế theo từng loại dự án với mức độ rủi ro khác nhau. Cơ chế này phải bảo đảm không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát thống nhất với Luật Đất đai về việc kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Theo đại biểu, điều quan trọng là vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, quy định về nghĩa vụ tài chính cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu. Ảnh QH.

Đại biểu nhận định, việc yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể chưa giải quyết được những điểm nghẽn trong thực tiễn. “Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”, đại biểu nêu quan điểm.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện đối với dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính còn thiếu phải được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh, đồng thời phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa cho rằng, bất cập lớn nằm ở quy định tại khoản 4 Điều 30 khi dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng dự án.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa phát biểu. Ảnh QH.

Theo đại biểu, yêu cầu này có thể tạo ra vòng luẩn quẩn: Doanh nghiệp không có tiền nộp nghĩa vụ tài chính nên không thể chuyển nhượng dự án; dự án tiếp tục đình trệ, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền, trong khi người dân vẫn thiếu nhà ở.

Đại biểu đề xuất sửa đổi khoản 4 Điều 30 theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Một phương án khác là cho phép trích trực tiếp tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách Nhà nước trước khi sang tên.

“Đây là chìa khóa duy nhất để ‘hồi sinh’ các dự án chết lâm sàng”, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa nhấn mạnh, đồng thời cho rằng giải pháp này vừa giúp thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại các dự án, góp phần cung cấp nhà ở cho xã hội.