Gỡ 'nút thắt' tách thửa đất tại TP.HCM

Một khu đất đang chờ tách thửa ở TP. Thủ Đức.

Ba năm góp ý cho một nội dung dự thảo

Gia đình ông Nguyễn Đức Chinh ở phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HCM, có thửa đất nông nghiệp khoảng 1.000 m2 tiếp giáp hẻm.

Thửa đất này nằm trong khu vực quy hoạch đất ở hiện hữu. Vì có nhu cầu tách thửa để chia cho các con, từ năm 2018, ông thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Số tiền sử dụng đất phải đóng cho Nhà nước để chuyển mục đích là hơn 5,5 tỷ đồng. Do số tiền quá lớn nên ông xin phép cơ quan thuế cho nợ tiền sử dụng đất. Sau đó, vợ chồng ông vay ngân hàng để đóng tiền nợ sử dụng đất, hàng tháng trả lãi vay hơn 60 triệu đồng.

Chưa kể, gia đình ông còn phải đầu tư tiền làm đường dài khoảng 38 m, rộng 9 m kèm hạ tầng kỹ thuật theo tiêu chuẩn để tách thửa theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60).

Tuy nhiên, sau khi đã hoàn tất các khâu, cuối tháng 3/2021, ông nộp hồ sơ lên UBND quận 12 để được công nhận phương án hạ tầng kỹ thuật, giải quyết tách thửa thì bị từ chối. Diễn biến bất ngờ này đẩy gia đình ông vào tình cảnh khó khăn chồng chất, nhất là sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Sau nhiều lần thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng không được, tháng 6/2023, ông Chinh đã gửi đơn cầu cứu đến chủ tịch UBND Thành phố và lãnh đạo cơ quan này đã có văn bản chỉ đạo UBND quận 12 giải quyết.

Sau đó, UBND quận 12 đã vận dụng thủ tục khác (không theo Quyết định 60) để ra văn bản chấp thuận chủ trương quản lý lộ giới hẻm và hướng dẫn đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với tuyến hẻm tiếp giáp thửa đất của ông Chinh làm điều kiện tách thửa cho các đồng thừa kế.

Trên thực tế, tại TP.HCM, trường hợp gặp vướng mắc khi tách thửa đất như gia đình ông Chinh không phải hiếm gặp, song không phải gia đình nào cũng may mắn được giải quyết. Nguyên do trước đây, việc tách thửa được thực hiện theo Quyết định 60.

Tuy nhiên, sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 (Nghị định 148) có hiệu lực thi hành từ ngày 8/2/2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM nhận thấy quy định tách thửa có hình thành đường giao thông tại quyết định này không còn phù hợp.

Trước tình hình đó, tháng 4/2021, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM có văn bản hướng dẫn nội bộ, đề nghị tạm ngưng nhận hồ sơ giải quyết các trường hợp tách thửa đất trong thời gian chờ điều chỉnh Quyết định 60.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM là đơn vị xây dựng dự thảo quy định, chuyển các sở, ngành và UBND các quận huyện và TP. Thủ Đức có ý kiến góp ý. Trên cơ sở tiếp thu ý kiến góp ý, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã chỉnh sửa nhiều lần từ năm 2021, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện.

Vì vậy, UBND Thành phố chưa thể ban hành quyết định tách thửa thay thế, khiến hoạt động tách thửa đất trên toàn địa bàn Thành phố bị ách lại, ảnh hưởng tới quyền lợi nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng của người dân.

Theo ông Võ Công Lực - Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Sở đã lấy ý kiến đóng góp của các sở ngành, quận huyện để hoàn thiện nội dung dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60.

Thậm chí, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường còn chỉ đạo những nội dung cần lấy ý kiến cũng như nhấn mạnh việc cần thiết phải tổ chức hội nghị lấy ý kiến phản biện xã hội của Mặt trận Tổ quốc đối với quy định tách thửa đất.

Trả lời về trách nhiệm của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM liên quan tới đề nghị tạm ngưng hoạt động tách thửa, ông Huỳnh Trịnh Phong - Trưởng phòng Quản lý sau quy hoạch và pháp chế cho hay, Sở chỉ hướng dẫn tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông. Các nội dung tách thửa khác như tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… vẫn tiến hành bình thường.

Dự thảo mới quy định chỉ tách thửa đối với 2 loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Hai loại đất này phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng khu vực.

Thế nhưng, từ ngày 1/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải thuyết phục người dân tạm thời chưa nộp hồ sơ tách, hợp thửa đối với tất cả các loại đất, vì theo Khoản 4, Điều 220 - Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại Luật Đất đai, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Trong khi đó, UBND TP.HCM chưa ban hành quyết định thay thế Quyết định 60 khiến các hồ sơ tách thửa đất bị ứ đọng.

Nút thắt dần được tháo gỡ

Hiện nay, người dân tại TP.HCM đang rất trông chờ quy định tách, hợp thửa đất mới, bởi nhiều người có nhu cầu tách thửa để chia cho con cái, hoặc để bán nhằm trang trải cuộc sống, nhưng vì vướng cơ chế mà chưa thể thực hiện.

Điều đáng mừng là mới đây, sau nhiều lần đưa ra lấy ý kiến, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đưa ra dự thảo mới với nhiều thay đổi theo hướng “cởi trói” cho người có nhu cầu tách thửa đất. Cụ thể, dự thảo quy định chỉ tách thửa đối với 2 loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Hai loại đất này phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng khu vực.

Đối với thửa đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu từ 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung; đồng thời việc tách, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu, bảo đảm cấp - thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi khi thực hiện việc tách hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Đây là một điểm mới giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, bởi theo dự thảo trước đó, để tách thửa đất quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000; còn đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp thì phải đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM đánh giá, quy định tách thửa mới tại dự thảo lần này đã phù hợp hơn với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách, hợp thửa đất.

Dự thảo mới không phân loại đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp - là các khái niệm chưa được quy định trong Luật Đất đai, đồng thời không “ràng” điều kiện quy hoạch để tách thửa.

“So với trước đây, dự thảo lần này đã đúng tinh thần Luật Đất đai, phù hợp với thực tế và đáp ứng được nhu cầu tách thửa đất của người dân. Như vậy, các ý kiến phản biện đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu”, ông Hậu nói.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng, bên cạnh điều kiện diện tích tối thiểu, dự thảo lần này yêu cầu việc tách, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu, bảo đảm cấp - thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý… là phù hợp với tình hình thực tế. Do vậy, những hồ sơ xin tách thửa đất bị “tắc” trước đó sẽ sớm được giải quyết khi dự thảo này được thông qua.

Việt Dũng