Tháo gỡ 'nút thắt' chuyển nhượng dự án bất động sản, chặn kẽ hở đặt cọc lách luật

Vòng lặp bế tắc khiến dự án "đóng băng"

Phản ánh từ thực tế địa phương, ĐB Quản Minh Cường, Bí thư Thành ủy Quảng Ninh, chỉ rõ bản chất của nhiều hợp đồng góp vốn dân sự thực chất là việc chủ doanh nghiệp bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Có những dự án kéo dài tới 10 năm, chủ đầu tư đã thu tiền của người mua dưới hình thức hợp đồng dân sự nhưng không chịu hợp tác tháo gỡ vướng mắc hoặc sử dụng tiền trái mục đích.

“Vừa qua, cơ quan tố tụng tại Quảng Ninh đã khởi tố, bắt giam một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản do hành vi bán một căn hộ cho nhiều người hoặc lấy tiền góp vốn của người dân đầu tư sang lĩnh vực khác. Quan điểm chỉ đạo của địa phương là tháo gỡ tối đa khó khăn cho doanh nghiệp nhưng kiên quyết không để chủ đầu tư trục lợi, dùng tiền của dân sai mục đích”, ĐB cho biết và thông tin thêm, địa phương đang gặp vướng mắc lớn về điều kiện hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, phân kỳ đầu tư và trình tự chuyển nhượng. Nhiều trường hợp bên chuyển nhượng xong thì "mất tích", bên nhận chuyển nhượng không chịu kế thừa nghĩa vụ, dẫn đến tranh chấp kéo dài và người dân chịu thiệt thòi vì không nhận được nhà.

ĐB Quản Minh Cường phát biểu tại phiên họp tổ ĐB Quốc hội, sáng 22-10. Ảnh: ĐỖ TRUNG

Đồng quan điểm về những vướng mắc trong thủ tục chuyển nhượng dự án, ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) chỉ rõ một “nghịch lý pháp lý” trong dự thảo luật hiện hành. Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án bắt buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định này tạo ra "vòng lặp bế tắc" đối với các dự án mà chủ đầu tư đã suy giảm hoặc mất hoàn toàn năng lực tài chính. “Do không có tiền nên chủ đầu tư mới cần chuyển nhượng dự án, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải chứng minh có đủ tiền nộp thuế. Hệ quả là dự án bị đình trệ, đất đai "đắp chiếu", vốn tín dụng mắc kẹt và người mua nhà bị kéo dài quyền lợi”, ĐB chỉ rõ.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, ĐB Nguyễn Thị Việt Nga đề xuất luật hóa phương án cho phép bên nhận chuyển nhượng được kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ với các điều kiện kiểm soát chặt chẽ. Trong đó, nghĩa vụ phải được cơ quan thẩm quyền xác định rõ, dự án đủ cơ sở pháp lý và bên nhận chuyển nhượng chứng minh đủ năng lực tài chính. ĐB nhấn mạnh, nguyên tắc cốt lõi là không xóa hay giảm nghĩa vụ thuế của dự án, mà chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nhằm sớm đưa nguồn lực bị đóng băng trở lại nền kinh tế.

ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng). Ảnh: CẨM HÀ

Chung góc nhìn tháo gỡ cho dự án bị đình trệ, ĐB Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) cho rằng nếu yêu cầu chủ đầu tư đã mất năng lực tài chính tiếp tục gánh nghĩa vụ thì dự án tiếp tục bị treo, gây thất thu ngân sách và lãng phí tài sản quốc gia. ĐB kiến nghị áp dụng cơ chế "nghĩa vụ liên đới", cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu chủ đầu tư cũ và mới có cam kết bằng văn bản về thời hạn nộp tiền cho Nhà nước và chịu trách nhiệm với bên thứ ba. Đồng thời luật cần có quy định kiên quyết thu hồi hoặc bắt buộc chuyển nhượng đối với các dự án trì trệ quá thời hạn quy định.

Bịt kẽ hở "lách luật" huy động vốn qua công ty sân sau

Dẫn chứng thủ đoạn lách luật tinh vi diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản hình thành trong tương lai, ĐB Bùi Xuân Hải chỉ rõ, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lập ra chuỗi công ty "con", công ty "cháu" hoặc công ty "vệ tinh" để đứng ra ký các "văn bản thỏa thuận", "hợp đồng góp vốn" nhận tiền đặt cọc của khách hàng.

Các văn bản cố tình né tránh cụm từ "hợp đồng mua bán" nhưng lại quy định tiến độ nộp tiền lên tới 100% giá trị bất động sản ngay cả khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định. Rủi ro lớn nhất là dòng tiền huy động khổng lồ này không được giám sát hay đưa vào triển khai dự án, mà bị doanh nghiệp chuyển lòng vòng để trả nợ ngân hàng hoặc đảo vốn sang các dự án khác. Khi dự án bị tắc nghẽn hoặc xảy ra tranh chấp, người mua nhà hoàn toàn rơi vào thế yếu và đối mặt nguy cơ mất trắng.

ĐB Nguyễn Thị Thu Dung (Hà Nội). Ảnh: VĂN TUYẾN

Theo ĐB Nguyễn Thị Thu Dung (Hà Nội), dự thảo luật cần quy định rõ cấm thu tiền dưới mọi tên gọi nếu bản chất là mua bất động sản chưa đủ điều kiện. Dự thảo cần có quy định yêu cầu công khai tình trạng pháp lý bảo lãnh và tiến độ quy định rõ chủ thể quản lý điều kiện giải ngân và quyền kiểm tra khoản 5% giá trị hợp đồng giữ lại.

Tạo cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất cho người có nhu cầu

ĐB Nguyễn Vũ Trung (TPHCM) đánh giá, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tháo gỡ được một số nút thắt về thủ tục, bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê và quỹ nhà ở. Tuy nhiên, dự thảo chưa bảo đảm được yêu cầu quan trọng nhất: người lao động và hộ thu nhập thấp có thể thuê hoặc mua nhà với chi phí phù hợp, ở gần nơi làm việc và không mất chỗ ở khi mất việc hoặc chuyển công việc ở khác. Các nguyên tắc quyết định khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ nhà, quản lý ưu đãi và bảo vệ người thuê... chưa được luật hóa đủ rõ.

Theo ĐB, cần bổ sung nguyên tắc chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình; nhà ở phải kết nối việc làm, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội; tách bạch giữa nhà cho thuê thương mại, nhà cho thuê giá phù hợp và nhà cho thuê xã hội; bổ sung trợ cấp thuê có thời hạn cho hộ thu nhập thấp, gắn với dữ liệu thu nhập và giá thuê.

ĐB Nguyễn Thị Thu Dung (Hà Nội) cho rằng, ưu đãi cho dự án phải đi đôi với cam kết cung cấp nhà ở và khả năng chi trả. Cần quy định tiêu chí đối tượng và phương pháp kiểm soát giá thuê đối với dự án hưởng ưu đãi, thời hạn tối thiểu duy trì mục đích cho thuê, công khai mức thuê tỷ lệ lấp đầy, chế tài chuyển mục đích trái cam kết.

ĐB cũng cho rằng, quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội cần ngăn trục lợi chính sách mà vẫn bảo đảm quyền tài sản hợp pháp. "Cần minh bạch phương pháp xác định giá, chi phí hợp lệ và kiểm toán khi cần, quy định rõ cơ chế thu hồi lợi ích, ưu đãi nếu chuyển nhượng theo điều kiện luật định và xây dựng cơ sở dữ liệu, chống mua hưởng chính sách nhiều lần", ĐB Nguyễn Thị Thu Dung nêu.