Gỡ vướng pháp lý cho dự án bất động sản: Trên động, dưới tĩnh

Vướng thủ tục pháp lý nên nhiều dự án bất động sản... bất động.

Mòn mỏi với thủ tục hành chính

Anh Nguyễn Văn Bình, Giám đốc pháp lý của một công ty bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, anh vô cùng mệt mỏi sau nhiều lần ôm đống hồ sơ di chuyển qua lại giữa UBND Thành phố và các sở ban, ngành để xin gia hạn thời gian thực hiện, cũng như xin được nộp tiền sử dụng đất cho dự án khu dân cư công ty anh làm chủ đầu tư.

Theo anh Bình, dự án này nằm trên phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM, được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2010, đến năm 2015 thì được phê duyệt quy hoạch 1/500. Năm 2016, doanh nghiệp hoàn thiện báo cáo đánh giá tác động môi trường và được UBND Thành phố quyết định giao đất vào năm 2017. Ngay thời điểm đó, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố để xin được tính tiền sử dụng đất, nhưng đến nay, thủ tục này vẫn chưa được giải quyết.

Trong suốt 5 năm qua, doanh nghiệp đã 4 lần gửi kiến nghị tới các cơ quan chức năng của TP.HCM để xin được thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau nhiều lần kiến nghị, ngày 26/5/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã chủ trì buổi họp giữa chủ đầu tư và Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, UBND quận 7, Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc giúp chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.

“Cuộc họp kéo dài hơn 2 giờ, nhưng không vướng mắc nào được giải quyết rốt ráo”, anh Bình nói và cho biết thêm, trong cuộc họp có nhiều ý kiến, nhưng tựu trung là các sở, ban, ngành cứ đùn đẩy qua lại. Người thì nói là mới về nhận công tác nên chưa nắm được nội dung cụ thể, người thì lại bảo vấn đề này còn phải chờ ý kiến của bên này, bên kia. Cuối cùng, cuộc họp kết thúc mà không giải quyết được vấn đề gì.

Theo anh Bình, có 2 vấn đề đang bị chồng chéo khiến thời gian thực hiện thủ tục pháp lý của dự án kéo dài. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường đang triển khai các thủ tục để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất thì dừng lại do thời gian thực hiện dự án đã hết, yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án. Nhưng khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn thì phía Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất) rồi mới giải quyết. Lúc này, mọi việc rơi vào vòng luẩn quẩn kiểu “con gà hay quả trứng có trước”. Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn và tính tiền sử dụng đất, nhưng bên này lại yêu cầu Sở Xây dựng kiến nghị Thành phố gia hạn thực hiện dự án thì mới tính tiền sử dụng đất.

“Chính sự đùn đẩy khiến doanh nghiệp ở giữa chịu thiệt, dự án nằm bất động nhiều năm nay. Những lô đất trị giá tiền tỷ trong dự án chỉ để cho cỏ mọc nhiều năm”, anh Bình than thở.

Không riêng với các dự án nhà ở thương mại, mà ngay cả đối với phân khúc nhà ở xã hội, doanh nghiệp thực hiện cũng gặp không ít gian truân với thủ tục hành chính.

Thủ tục pháp lý của một dự án nếu suôn sẻ cũng mất đến 3 - 5 năm. Thực tế, một bước trong quy trình này có thể mất tới 3 năm vẫn chưa xong.

Nhớ lại lần xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ tại một dự án ở huyện Bình Chánh, TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay: “Sau khi nộp hồ sơ ở Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở có văn bản hỏi UBND huyện Bình Chánh về quy hoạch của dự án. Sau 60 ngày nộp hồ sơ, Công ty vẫn chưa nhận được phản hồi. Chúng tôi tìm đến Sở Quy hoạch và Kiến trúc hỏi thì Sở nói chưa nhận được văn bản của huyện”.

Khi đó, đích thân ông gọi điện thoại cho Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, thì chỉ 2 ngày sau văn bản của huyện đã được chuyển lên Sở Quy hoạch và Kiến trúc. Khi đó mới vỡ nhẽ, văn bản đã ký nhưng chuyên viên không gửi lên Sở.

“Thủ tục pháp lý của một dự án nếu suôn sẻ cũng mất đến 3 - 5 năm. Thực tế, một bước trong quy trình này có thể mất tới 3 năm vẫn chưa xong, thử hỏi với cả dự án mất bao lâu? Những thủ tục, quy trình nhiêu khê như thế khiến doanh nghiệp nản lòng”, ông Nghĩa than thở.

Trên động

Thực trạng một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có cả lãnh đạo quản lý ở các bộ, ngành, địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, làm cầm chừng hoặc né tránh… không phải câu chuyện mới. Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguyên nhân là bởi những “tai nạn” trong quản lý rất dễ xảy ra khi hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản còn nhiều “điểm khuyết”.

“Chúng ta đã và đang sửa rất nhiều luật, nhưng hệ thống pháp luật vẫn còn điểm khuyết. Khi gặp điểm khuyết hoặc có vấn đề khó thì thường sử dụng những từ ngữ chung chung, khó hiểu, khiến người thực hiện mỗi nơi hiểu một cách. Chính vì nỗi sợ tai nạn quản lý nên những người chịu nhiệm vụ phê duyệt dự án “gác bút”, dẫn tới nguồn cung mới trên thị trường bất động sản ngày càng ít”, ông Võ phân tích.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh, “cần phải làm gì đó để việc xử lý dự án thật nhanh, vì đây là điều có lợi cho người dân, nền kinh tế chung”.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho rằng, để giải quyết vấn đề pháp lý thì yếu tố con người rất quan trọng và cần sự chuyển động từ Chính phủ, lãnh đạo các địa phương, sở, ban, ngành dù rất nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp để thúc đẩy thị trường, nhưng nếu các chuyên viên thụ lý hồ sơ lại chậm chạp thì chắc chắn thời gian thực hiện các dự án sẽ bị kéo dài.

“Lý do rất đơn giản vì sếp không thể nào đặt bút ký khi trên bàn không có hồ sơ và các tờ trình của nhân viên. Vì vậy, chúng tôi mong những chuyên viên đang giải quyết hồ sơ hiểu rằng, giải quyết vướng mắc cũng chính là mang lại lợi ích cho người dân và lợi ích cho nền kinh tế Việt nam”, ông Nghĩa nói.

Chia sẻ dưới góc độ là cơ quan quản lý nhà nước về những vướng mắc liên quan đến thủ tục trong việc phát triển dự án bất động sản, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Quản lý phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, dù Chính phủ đã ban hành cơ chế, chính sách cũng như là các nghị định hướng dẫn chung, nhưng khi đi vào triển khai vẫn bị vướng vì các chồng chéo với luật khác hoặc là chưa có nghị định hoặc thông tư hướng dẫn.

“Ví dụ như là liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư thì bị ảnh hưởng bởi Luật Đầu tư, khi đó lại có những điều kiện và yêu cầu khác nhau. Rồi qua Luật Quy hoạch đô thị thì cũng yêu cầu phải có chủ đầu tư, qua Luật Đất đai cũng có các yêu cầu về tiền sử dụng đất… Chính sách thì chúng ta đã có, nhưng chưa có hướng dẫn sâu hơn, dẫn đến tình trạng một số cơ quan nhà nước ngại trách nhiệm”, ông Hồ nói.

Việt Dũng