Gỡ vướng pháp lý, chống đầu cơ để bất động sản tăng trưởng bền vững

Phía sau những “cơn sốt” giá bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua các giai đoạn “sốt giá" từ năm 1990 đến nay gồm: 1993-1994, 2001-2002, 2007-2008, 2016-2019. Với giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%).

Đáng lưu ý, tốc độ tăng giá BĐS thường cao hơn tốc độ gia tăng thu nhập của số đông người dân, dẫn tới nhu cầu về nhà ở vượt xa so với nguồn cung.

Năm 2025, sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu, đặc biệt tại phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân, sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tại các khu vực trung tâm TPHCM và Hà Nội tăng cao. Ảnh: TL

Tại thị trường Hà Nội, thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tổng nhu cầu nhà ở vào khoảng 185.200 sản phẩm giai đoạn 2022-2025, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế đáp ứng chưa tới 1/6 nhu cầu của thị trường và trở thành một trong những yếu tố đẩy giá nhà lên cao.

Với yếu tố giá cả, thông tin từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán trung bình của một căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện dao động tỏng khoảng 72-79 triệu đồng/m2 - mức kỷ lục trong nhiều năm gần đây và cao hơn khoảng 60% so với thời điểm tháng 1-2023.

Tại một cuộc họp hồi tháng 5-2024, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà thừa nhận, tốc độ tăng giá BĐS ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới, còn khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm. Ngoài ra, thị trường BĐS cũng đang mất cân đối cung và cầu, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý.

Với đà tăng giá như hiện tại, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, tính toán một công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được một căn hộ chung cư - phần nào cho thấy tình trạng “thổi” giá,"té nước theo mưa" vẫn tồn tại trên thị trường, khiến giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực.

Việc này phần nào thể hiện qua các phiên đấu giá đất bất thường, hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội và thông tin 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy một năm, theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024.

“Tất cả phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời và khiến Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở”, ông Lực nói tại một sự kiện của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) diễn ra đầu tháng 5-2024.

Nói về hệ lụy của tình trạng này, PGS.TS Phạm Thế Anh, giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng các đợt sốt giá BĐS ảnh hưởng không nhỏ tới mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững của nền kinh tế giai đoạn tới.

Theo đó, các đợt lên giá BĐS khiến giới đầu tư trong nước có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trên thị trường tài sản, thay vì rót tiền vào sản xuất để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Hơn nữa, làm tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội, kéo giá thuê nhà, hàng hóa, dịch vụ... tăng theo và làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Định hướng phát triển thị trường bất động sản đúng cách

Trong bối cảnh Đảng và Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai chữ số giai đoạn tới, các chuyên gia cho rằng không thể bỏ qua BĐS, lĩnh vực tác động trực tiếp và gián tiếp tới 40 ngành nghề khác nhau, trong đó nhiều ngành trọng yếu như xây dựng, sản xuất, dịch vụ… Thậm chí, tỷ lệ tác động lan tỏa của BĐS có thể trong khoảng 1,3-1,4, tức mỗi 1% tăng trưởng của lĩnh vực BĐS sẽ tạo ra khoảng 1,3-1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

Bất động sản TP Thủ Đức quanh tuyến Metro số 1. Ảnh: Quỳnh Trần

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đánh giá tình trạng thiếu cung là một yếu tố khiến giá BĐS tăng cao. Trong khi đó, có 2.200 dự án đang triển khai dở dang do vướng mắc pháp luật, với tổng vốn đầu tư khoảng 5,9 triệu tỉ đồng, theo thống kê của Bộ Tài chính.

Đáng lưu ý, nhiều dự án trong số này gặp khó khăn tương tự các dự án vướng mắc, mà Nghị quyết 170 2024/QH15 cho phép tháo gỡ ở TPHCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Vì vậy, Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua đề xuất cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc tương tự đối với các dự án, đất đai đã có kết luận thanh tra, kiểm tra... như Nghị quyết 170/2024/QH15 trên phạm vi toàn quốc.

“Tôi đề nghị nên cho nhân rộng áp dụng cơ chế đã được xử lý như Nghị quyết 170 cho dự án khác trong toàn quốc để giải phóng toàn bộ nguồn lực. Đây sẽ là yếu tố đóng góp tăng trưởng rất lớn trong giai đoạn này”, ông Cường nói.

Bên cạnh yêu cầu tháo gỡ cho các dự án vướng mắc về pháp lý, PGS. TS Phạm Thế Anh kiến nghị cần hạn chế đầu cơ và găm giữ BĐS, vốn đang tạo ra các "đô thị ma" và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, qua chính sách đánh thuế với căn nhà thứ hai.

"Khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai tăng lên do thuế, những người găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách cho thuê, đưa vào sản xuất - kinh doanh, hoặc buộc phải bán bớt", ông Thế Anh nói và kỳ vọng điều này sẽ làm tăng nguồn cung, góp phần hạ nhiệt giá nhà và tránh lãng phí tài nguyên.

Bên cạnh đó, thuế BĐS cũng là một trong những khoản thu bền vững mới, để tái đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương, như: công viên, đường sá, bệnh viện, trường học. Hơn nữa, nguồn thu này cũng mở ra cơ hội để Việt Nam cắt giảm các loại thuế khác như thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân - những sắc thuế đang làm giảm động lực sản xuất kinh doanh và tiêu dùng.

“Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn tới để trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Do đó, cần có đủ nguồn lực tài chính cho các dự án hạ tầng lớn - yếu tố then chốt để đạt được mục tiêu tăng trưởng này”, ông Thế Anh nói tại tọa đàm đối thoại chính sách về tăng trưởng kinh tế ngày 3-6.

Thực tế, đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế BĐS thứ hai được đưa ra. Năm 2024, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra đề xuất này trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng, nhất là phân khúc chung cư.

Theo đó, chính sách thuế BĐS sẽ áp dụng cho hai nhóm là người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Tuy nhiên, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường gặp không ít thách thức. Giới chuyên môn cho rằng để sử dụng hiệu quả công cụ thuế, cơ quan quản lý cần xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường BĐS để xác định căn nhà thứ hai, ba... và giá trị của chúng.

Ngoài ra, các mức thuế suất cũng cần nghiên cứu kỹ, tránh trùng lặp, thuế chồng thuế khiến người dân bị "kiệt quệ" sức mua.

Vân Phong