Gỡ vướng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Cư dân bức xúc kéo dài

Tại chung cư Imperial Place tại phường An Lạc (quận Bình Tân, TPHCM), gần 3.000 cư dân tại đây đã bức xúc phản ánh tới nhiều cấp chính quyền trong nhiều năm trước tình trạng hoạt động của Ban quản trị (BQT) chung cư có các dấu hiệu vượt quyền, thu chi thiếu minh bạch, trong đó có Quỹ bảo trì (QBT) chung cư. Chị L.T.H, cư dân block A chung cư bức xúc: “Nhiều năm qua, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chung cư liên tục báo cháy giả. Chưa kể, hệ thống thang máy cũng thường xuyên gặp sự cố tụt, kẹt thang máy…

Cư dân chung cư Saigon Gateway tại TPHCM chưa được cấp giấy chứng nhận và chưa được bàn giao quỹ bảo trì hơn 30 tỉ đồng. Ảnh: Hồng Phúc

Mới đây, người thân của tôi cũng từng bị mắc kẹt trong thang suốt 15 phút, cư dân và hàng xóm phải tự cạy cửa bằng tay để cứu người thân ra ngoài”. Cũng theo chị L.T.H, dù thang máy mất an toàn, chất lượng hệ thống PCCC không đảm bảo, đồng thời hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng, thế nhưng việc thu chi của QBT chung cư có dấu hiệu nhập nhẹm, thiếu minh bạch.

Theo ông Nguyễn Minh Tâm - Phó Chủ tịch UBND phường An Lạc, khi tiếp nhận phản ánh của tập thể cư dân, UBND phường đã nhiều lần đề nghị BQT, BQL chung cư Imperial thông tin các vấn đề liên quan đến QBT của chung cư cho chính quyền. Trong văn bản của UBND phường An Lạc ngày 22/4/2025, đã yêu cầu các đơn vị này làm rõ thông tin việc gửi tiền QBT gần 20 tỷ đồng của cư dân chung cư này. Sau đó, trước sự phản ứng gay gắt của cư dân, nguồn tiền QBT mới được đem gửi tại các ngân hàng để cư dân có thể giám sát.

Cùng tình trạng trên, cư dân tại chung cư Him Lam Phú An ở phường Phước Long A, TP Thủ Đức cũng nhiều lần “cầu cứu” chính quyền phường Phước Long A (TP Thủ Đức) mong muốn vào cuộc giải quyết liên quan đến nhiều hoạt động thu chi thiếu minh bạch tại chung cư này. ông L.B.L (46 tuổi), cư dân block C của chung cư Him Lam Phú An cho biết, BQT chung cư đã đại diện cư dân ký hợp đồng với một số đơn vị quản lý vận hành. Tuy nhiên, BQT lại tự lập và quản lý kinh phí vận hành theo hình thức tự thu, tự chi, không theo quy trình lấy ý kiến cư dân. Việc này không những không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành mà còn vi phạm và vượt quá vai trò, quyền hạn trách nhiệm đối với quy chế hoạt động và thu chi tài chính của BQT đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư trước đó.

Không chỉ thu chi quỹ thiếu minh bạch, đầu tháng 6/2025, Sở Xây dựng TPHCM đã phải kiến nghị chỉ đạo khẩn trương cưỡng chế bàn giao QBT tại chung cư Saigon Gateway (TP Thủ Đức) do có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Phản ánh với chúng tôi, ông Đỗ Văn Chiêu, cư dân sinh sống tại block B chung cư Saigon Gateway bức xúc: “Chủ đầu tư chung cư Saigon Gateway là Công ty CP bất động sản Hiệp Phú Land. Từ năm 2020, cư dân đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao QBT sau khi BQT được thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, chủ đầu tư liên tục trì hoãn, đưa ra các lý do không rõ ràng. Trước tình trạng này, Sở Xây dựng TPHCM đã có tờ trình kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo UBND TP Thủ Đức khẩn trương tổ chức cưỡng chế bàn giao QBT chung cư Saigon Gateway trong tháng 6/2025. Trường hợp phát hiện dấu hiệu tội phạm, Sở Xây dựng TPHCM đề nghị chuyển vụ việc cho Cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc theo thẩm quyền, theo quy định tại khoản 3, điều 154 Luật Nhà ở hiện hành.

Chế tài phải đủ răn đe

Liên quan đến tranh chấp QBT chung cư hiện nay, Sở Xây dựng TPHCM thống kê, có hàng chục chung cư đang vướng vào tranh chấp liên quan đến thu chi khoản QBT. Theo đại diện Sở Xây dựng thành phố, mô hình phát triển nhà chung cư đang đi nhanh hơn năng lực quản lý. Các chủ thể như chủ đầu tư, BQL, BQT, đơn vị vận hành, quản lý chung cư... còn chưa thực hiện đúng trách nhiệm, quy định pháp luật. Đáng chú ý, một số quy định pháp luật lại chồng chéo, chưa đủ chế tài răn đe đối với các hành vi vi phạm. Theo quy định pháp luật hiện hành vẫn để chủ đầu tư tạm giữ khoản 2% phí bảo trì sau khi bàn giao nhà, cho đến khi BQT được thành lập. Tuy nhiên, hiện không có cơ chế, chế tài rõ ràng trong trường hợp chủ đầu tư cố tình không bàn giao. Thực tế cho thấy, các quyết định cưỡng chế hành chính hiện không đủ sức nặng để buộc chủ đầu tư phải thực hiện.

Từ thực tiễn quản lý, Sở Xây dựng TPHCM đã nhiều lần kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu và giữ phí bảo trì. Thay vào đó, để BQT các chung cư tự thu khoản phí này từ cư dân theo tỷ lệ đã thống nhất trong các hội nghị nhà chung cư. Dẫn chứng trong trường hợp thiếu minh bạch quản lý QBT tại chung cư Saigon Gateway (TP Thủ Đức) vừa qua, Sở Xây dựng TPHCM đã phải kiến nghị UBND TP Thủ Đức chỉ đạo khẩn trương cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì tại chung cư này do có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đánh giá, thực trạng tranh chấp QBT chung cư không chỉ là câu chuyện nội bộ giữa cư dân và chủ đầu tư dự án; mà đang cho thấy bất cập, khiếm khuyết trong hệ thống quản lý nhà chung cư tại các đô thị lớn, trong đó có TPHCM. Theo ông Châu, Luật Nhà ở năm 2023 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung về quyền và trách nhiệm của BQT chung cư, tuy nhiên vẫn cần phải làm rõ thêm về cơ chế cưỡng chế tài chính, quyền can thiệp của cơ quan quản lý khi xảy ra tranh chấp, chế tài xử lý cá nhân và tổ chức vi phạm...

Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã nhiều lần kiến nghị cần minh bạch hóa hoạt động của BQT các chung cư. Như trường hợp ở Imperial và chung cư Saigon Gateway, việc BQT tự ý ra quyết định vượt quyền, không công khai tài chính, không lấy ý kiến cư dân là biểu hiện của lạm quyền và dễ dẫn đến tiêu cực. Về lâu dài, nếu không xử lý nghiêm các vụ việc như tại các chung cư này thì tình trạng chiếm dụng QBT sẽ không thể tháo gỡ triệt để trong công tác quản lý loại hình nhà ở chung cư của TPHCM.

Lê Anh