Gỡ vướng từ việc xác định giá đất: Khơi thông thị trường bất động sản

Bất cập về phương pháp định giá đất đang ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư dự án. Trong ảnh: Một góc Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng). Ảnh: Nguyễn Quang

Nhận diện nút thắt lớn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2023, nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh, trong đó hơn 50% dự án đình trệ hoặc triển khai chậm do bất cập trong việc xác định giá đất theo phương pháp đối chiếu với giá thị trường.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính cho hay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn phù hợp với thực tiễn. Bảng giá đất tại một số địa phương thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được tư vấn hoặc kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ dự án. Nhiều dự án chậm 2-3 năm, thậm chí hàng chục năm vẫn chưa xác định xong giá đất để triển khai. Ngoài ra, việc phân cấp, phân quyền trong công tác xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất..., dẫn đến khối lượng công việc định giá đất phần lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh.

Tại một số diễn đàn về tháo gỡ khó khăn trong xác định giá đất, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng nêu, nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được bởi vướng đến vấn đề giá đất. Giá đất chậm được xác định sẽ dẫn đến chính quyền địa phương chậm ra quyết định thu tiền.

Thực tiễn từ nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, bất cập về phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

“Thực tế trong thời gian qua, rất nhiều dự án nhà ở trên địa bàn Thủ đô vướng mắc về việc xác định giá đất để phục vụ bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Điều này dẫn đến việc mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhiều năm không thể giải phóng mặt bằng, giao đất cho chủ đầu tư triển khai dự án”, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nêu.

Hà Nội tìm hướng gỡ khó

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Ngô Trí Long cho rằng, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả. Do đó, cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất bảo đảm tiệm cận với giá thị trường.

Tại kỳ họp thứ mười bốn, HĐND thành phố Hà Nội khóa XVI vừa diễn ra, các đại biểu đã biểu quyết thông qua hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đối với các trường hợp áp dụng hệ số theo quy định của pháp luật. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại 5 khu vực của Hà Nội được điều chỉnh tăng so với năm 2023, trung bình tại các quận tăng khoảng gần 17% và tại các huyện khoảng 22%.

Theo báo cáo giải trình của UBND thành phố Hà Nội, kết quả của đơn vị tư vấn, thông tin của Bộ Xây dựng về nhà ở, thị trường bất động sản các quý trong năm 2023 cùng báo cáo thị trường bất động sản của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá đất trên địa bàn thành phố có xu hướng tăng trong năm 2023. Từ cơ sở đó, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 cũng phải tăng để phản ánh xu hướng biến động của thị trường.

Gần đây, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Văn bản số 3473/UBND-TNMT thực hiện Công điện số 965/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất; đồng thời yêu cầu các quận, huyện, thị xã quyết liệt triển khai việc định giá đất, quyết định giá đất theo các nội dung đã được ủy quyền. Theo đó, UBND cấp huyện được quyết định thành lập hội đồng thẩm định giá đất và quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, với địa bàn đặc thù như Thủ đô Hà Nội, khối lượng công việc trong lĩnh vực này rất lớn. Do vậy, việc ủy quyền để UBND cấp huyện xử lý vấn đề liên quan đến xác định giá đất là rất cần thiết. Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, ách tắc, việc ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng sẽ góp phần quan trọng giúp các dự án hạ tầng đô thị nói chung và dự án bất động sản nói riêng trên địa bàn thành phố được đẩy nhanh tiến độ, gia tăng nguồn cung. Từ đó, giá bán sẽ ổn định hơn, tạo điều kiện cho người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở.

“Thành phố cần thúc đẩy các dự án phát triển nhà ở đang bị ách tắc, trong trường hợp cần thiết có thể xin áp dụng các cơ chế đặc thù phù hợp với điều kiện thực tế, giúp nhanh chóng giải quyết những vướng mắc cho chủ đầu tư. Việc xác định giá đất cũng cần thực hiện minh bạch, có văn bản hướng dẫn cụ thể để không có tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm”, ông Nguyễn Thế Điệp kiến nghị.