Góp ý sửa Luật Đất đai: Vẫn băn khoăn nhiều về giá đất

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp nghe các chuyên gia, doanh nhân góp ý.

Sáng 8/3, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo).

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp nghe các chuyên gia, doanh nhân góp ý.

Phát biểu tại hội thảo, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, doanh nghiệp nói chung đều cần tiếp cận đất đai. Vì thế, ông muốn nghe ý kiến xem Dự thảo đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận một cách công bằng, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai hay chưa.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận đất đai rất khó khăn, vậy dự thảo có mở ra được chính sách để tạo điều kiện tốt hơn cho các doanh nghiệp này chưa. Với các doanh nghiệp bất động sản thì quy định về đấu thầu, đấu giá, quy định doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân... đều cần phải nghiên cứu kỹ để không mang tính hình thức, tránh rủi ro cho doanh nghiệp, Phó thủ tướng nói.

Đề cập vấn đề mấu chốt của tài chính đất đai là phương pháp định giá đất, ông Hà nhấn mạnh, nếu không có phương pháp định giá chính xác thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Lần sửa đổi này, theo Phó Thủ tướng sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường mà bảng giá đất sẽ gần gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật.

Khó khăn nhất trong kinh tế đất đai là làm sao điều hòa giá trị gia tăng từ địa tô, phải công bằng cho cả trường hợp nhà nước thu hồi mà không sinh ra địa tô, cho cả nơi không có nguồn thu từ đất đai. Hài hòa lợi ích không chỉ là ba chủ thể Nhà nước - doanh nghiệp - người dân mà cả với các địa phương trong cả nước, Phó thủ tướng phát biểu.

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ cho rằng, quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện. Chẳng hạn, dự thảo Luật quy định: việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều.

Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, ông Sỹ phát biểu.

Hoặc Điều 153 Dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa, ông Sỹ đề nghị.

Vị chuyên gia này cho rằng, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP. Invest) cũng băn khoăn về giá đất.

Cụ thể, điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương…, nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng sau này.

Đồng thời, theo ông Hiệp, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm Luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được.

Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm), ông Hiệp góp ý.

Bên cạnh các ý kiến trên, nhiều tham luận được trình bày/gửi đến hội thảo cũng còn nhiều băn khoăn về giá đất, về thu hồi đất, bổi thường, hỗ trợ tái định cư...

Ngày 15/3 sẽ là hạn cuối để lấy ý kiến nhân dân với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nguyễn Lê